中国现象：一个计划性的楼市和一个市场化的楼市

２０２５年特别敏感：不能谈楼市三十年，包括“量价齐跌”这些描述现状的负能词语，可以用在美股，不能用在中国楼市。

我们的楼市从哪一年开始，变得如此脆弱？

应该是２０１８年，那一年万科已经喊出了“活下去”的口号，如此明确的信号，代表着市场的自调机制的预警；为什么我们最终却躲不开岛国的宿命？

原因是多方面的，但不能不说，楼市的底层逻辑和国家一样也是源于“攫取性”，中国的楼市存在着机制二重背离，供应端是计划经济，需求端是市场经济。２０１8年万科已经喊出活下去的口号，十足的危机感，但是，办公室精英的对策不是增加货币供应，而是行政性的限跌令，这就是所谓的“非市场化干预"，是有形之手对无形之手的干预。

楼市的供求关系的确与人口有关系，这是广义的需求，但真正的有效需求还要看货币供应量与商品供应之间的平衡，从市场化的角度说，正常的调节不是行政命令，是增加货币的供应量，降低贷款利率，危机时可以降到零利率，降首付、降交易率，给刚需提供补贴，这是一方面，另一方面是减少土地供应。

问题也就出在这了，政策没有减少土地供应，下了限跌令，却没有限制地价的上涨，２０１７年全国土拍面积按搜狐网数据为３亿多平方米，２０１８年后既然市场已经发出警告，供过于求了，应该是严格限制土拍，然而，按中指数据２０２０年却一路向上，高达１１亿平方米；土地出让金也随之上升，２０１７年土地使用权出让收入５．２万亿，２０２１年达到了天花板为８．７万亿；这说明供应端不受控，被”计划“了。于是，2022成了楼市趋势的转折点。

　　中国是土地全民所有制，地方财政是土地资源的唯一提供者，可以一纸文件彻底斩断供应端，停止土拍，那样今天楼市的局面就不会发生了；深层矛盾在于，地方财政不能主动减少土地出让金，相反，所有城市都指望着土地出让金支撑财政；供求不平衡的口子越撕越大，迎来了2024年断崖式的反噬。

　　２０２５年怎么办？

　　说到底还是要动用货币工具，去补需求端之不足。继续降首付、降息、降交易税，把发券和消费补贴这种刺激政策，全面用到楼市中，争取打破高盛楼市２０２７年触底的预测，提前稳住房价；这很重要，是中国经济能不能复苏的必不可少的条件。