“地契过半还卖$156万？！新加坡老组屋价格惊呆我！”

还记得2017年部长那句“组屋价格会随地契缩短而下降”引发的热议吗？当时可让不少HDB屋主心头一紧，毕竟99年地契到期后，房子可是要归还给国家的！

理论依据来自著名的“Bala地价表”：地契越短，价值越低。比如：

• 80年地契 = 永久地价的91%

• 50年地契 = 永久地价的74.7%

• 25年地契 = 永久地价的54.6%

• 到期归零！⏳

BUT！现实打脸？百万老组屋频现！

数据啪啪打脸理论！看看这些真实交易：

2023年约39套四房及以上老组屋成交价超百万新元！

其中：中峇鲁Moh Guan Terrace一套50年楼龄四房式$150万！

加冷/黄埔Jalan Ma’mor一套52年楼龄三房排屋式组屋$156.8万！

(Moh Guan Terrace 百万组屋，图源：Edgeprop)

买家不怕地契贬值？钱多任性？

数据深扒老组屋市场真相！

Huttons数据分析团队用专业面板分析法，研究了1966-1970年 & 1971-1980年开售的不同房型老组屋随年龄增长的交易量和价格变化：

需求确实在下降：

房龄越大，交易量越少（政策如CPF使用限制、新组屋供应增加都是原因）。

但价格呢？有涨有跌，没那么惨！

三房式 (1966-1970批次):

• 21-30年：低价位 ~$7,500

• 31-40年：涨 $67,000+

• 41-50年：涨 $67,000+ (累计涨幅可观！)

• >50年：涨幅放缓至$45,000

五房式 (1966-1970批次)：抗衰老王者！

• 21-30年：低价位 ~$30,000

• 31-40年：暴涨 $120,000+

• 41-50年：再涨 $180,000+ (越老越值钱？)

（图为1990 年至 2025 年期间 ，从1966年到1970年开始租用的公寓价格范围，图源：Edgeprop）

较新批次(1971-1980) 表现更强：

• 三房式 >50年：低价位涨幅达 $89,000

• 五房式 >50年：低价位涨幅惊人达 $350,000

（图为从1971年到1980年开始租用的公寓价格范围，图源：Edgeprop）

独特宝藏：HDB早期排屋式组屋 (Terraced Flats)

• 面积超大 (107㎡ - 367㎡！)，两层楼，堪比私宅排屋（就是没车位）。

• 稀缺性+独特性，买家愿意付溢价！所有年龄段的平均成交价都大幅上涨！

( 已被拆除的Jalan Bahagia HDB排屋，说明其独特性，图源：Edgeprop)

结论：地契贬值？证据很矛盾！

✅需求降：老组屋买家池子确实在变小。

❌价格未必降：很多老组屋在转售市场依然坚挺，甚至大涨！

为什么？关键因素可能是：

1. 黄金地段

成熟市镇核心，靠近地铁、商场、熟食中心，无敌便利！

2. 超大空间

老组屋面积普遍比现在BTO大很多（五房可达138㎡ vs 现在110㎡）。

3. 政策影响

CPF使用限制、非成熟区新建五房式组屋等，间接影响老组屋市场。

4. 大牛市托底

整体组屋转售价自1990年涨了超8倍！水涨船高，稀释了地契影响。

图源：dollarsandsense | 新加坡组屋

⚠️ 给老组屋屋主的提醒：

虽然目前数据乐观，但必须清醒认识到：

⭕随着地契持续缩短，潜在买家群体会越来越窄，未来的价格增长很可能会受到限制！

⭕入手或持有老组屋，地段和稀缺性（如排屋式）是关键考量！

新加坡今日房源

西部

01女皇镇MRT寄宿家庭

02 湖畔MRT公寓单间

03 文礼MRT公寓普通房

04 阿尔柏王园MRT公寓主人房

05 裕廊东MRT公寓单间

06 美世界MRT公寓单间

07 金文泰MRT公寓单间

中部

01 梧槽MRT公寓单间

02 波东巴西MRT公寓studio

03 丹戎巴葛MRT公寓单间

04 丹戎巴葛MRT公寓单间

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01

西部房源

01 女皇镇MRT附近寄宿家庭

全新家私/床/书桌，全托管服务，课后辅导

可以报地址

双人房/单人房/上下架床可选

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02 湖畔MRT公寓单间

价格低廉的公寓房

包网水电｜周保洁｜近NTU/NUS/SIM

6月20日可入住

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03 文礼MRT公寓普通房

房东不在屋内，独享隐私

通勤方便，5分钟到文礼地铁站，NTU/NUS学生或者西部上班族闭眼冲

楼下有超市，附近有商场和学校

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04 阿尔柏王园MRT公寓主人房

适合SIM学生

配全套家具、独立卫浴，拎包入住

设施齐全：泳池、健身房、烧烤区、儿童游乐园

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05 裕廊东MRT公寓单间

距离裕廊东地铁站4分钟步行距离，周边五大商场、超市、餐厅、银行，生活便利无忧

有泳池、健身房、网球场等公寓设施

7月25日即可入住，提前预订抢手好房！

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06 美世界MRT公寓单间

✅ 近NUS优质洋房区

✅ 超大主卧+独立卫浴

✅ 全套家具+高品质厨具

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07 金文泰MRT公寓单间

靠近Curtin大学、NUS、新加坡管理学院（SIM），交通便利，生活方便

配套设施齐全：泳池、健身房、网球场、烧烤区

近金文泰商圈，周边商场、超市、银行、餐饮设施皆有

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02

中部房源

01 梧槽MRT公寓单间

✅五分钟步行到梧槽地铁站

✅ 适合 SMU / NAFA / LASALLE 学生或附近上班族

✅ 限男生，空调、衣柜、书桌齐全、房间整洁安静、光线好

✅ 包 WiFi & 水电（封顶 $50）

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02 波东巴西MRT公寓studio

✅地铁8分钟+独立卫浴+全套家电

✅ 6月18日可以拎包入住

✅ 适合情侣CP/职场新人/留学生，可以住2人

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03 丹戎巴葛MRT公寓单间

✅ 丹戎巴葛MRT附近500米，直达CBD/滨海湾

✅ 克拉码头购物中心600米（潮流买手店集中地）

✅无房东合住、可报地址

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04 丹戎巴葛MRT公寓单间

✅市中心宝藏单间招租！超大公区｜无房东｜包网费水电｜近地铁｜周保洁

✅ 近丹戎巴葛和弗莱士坊站

✅ 超大公共区域，无房东同住

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