兄妹房产分割谈不拢，北京律师如何破解僵局？

房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师（13426037149） 团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。

在物权纠纷领域，共有不动产的分割问题向来是司法实践中的焦点与难点。本案中，一对兄妹因共有房屋的处置方式产生重大分歧，一方主张拍卖变卖以实现财产分割，另一方则坚持保留房屋进行出租或居住，双方诉至法院。以下将从专业法律视角，结合现行法律法规，深入剖析本案的法律逻辑与裁判依据。

案情梳理

（一）人物关系与财产背景

王明远与王丽华系同胞兄妹 。2021 年，围绕其母田淑敏遗留的位于北京市石景山区香山南路的一号房屋，双方曾提起继承诉讼。经法院审理，作出判决，确认一号房屋由王明远、王丽华共同继承，各自享有 50% 的所有权份额，并明确双方负有相互协助办理房屋产权变更登记的义务 。2022 年 3 月 21 日，通过执行裁定，房屋完成过户登记，王明远与王丽华正式成为该房屋的按份共有人。

然而，产权登记完成后，双方就房屋后续处置产生严重分歧。王丽华意图通过变卖或拍卖房屋实现财产分割，获取相应价款；王明远则实际控制房屋，既拒绝出售房屋，亦不配合此前约定的出租计划，导致双方矛盾进一步激化。在此情形下，王丽华再次诉诸法院，要求对房屋进行拍卖、变卖，并就所得价款进行均分。

（二）当事人诉辩主张

原告主张（王丽华）：王丽华向法院提出诉讼请求，要求依法对一号房屋进行变卖或拍卖，并将变价后所得房款由其与王明远平均分配，同时请求双方共同承担本案诉讼费用。其诉称，王明远长期占据房屋，致使自己无法正常行使居住权等物权权利，双方之间的共有基础已不复存在，唯有通过变卖房屋的方式，方能有效解决双方之间的纠纷，实现自身合法权益。

被告抗辩（王明远）：王明远明确表示不同意王丽华的全部诉讼请求，请求法院予以驳回 。其抗辩理由主要包括：其一，双方之间仍具备共有基础，且王丽华持有房屋钥匙，不存在无法使用房屋的情形；其二，双方此前已就房屋出租事宜达成一致，仅因 2022 年 4 - 6 月疫情原因暂时未能推进，现其同意房屋由王丽华居住使用或继续实施出租计划；其三，拍卖、变卖房屋的行为将导致房屋价值减损，严重损害双方的共同利益，故坚决反对该处置方式。

（三）关键事实认定

产权归属确认：经生效法律文书及执行程序，一号房屋已登记为王明远、王丽华按份共有，双方各占 50% 份额，房屋产权归属明确 。

分割争议焦点：双方就房屋分割方式存在根本性分歧，无法通过协商达成一致意见。王丽华坚持主张通过拍卖、变卖方式实现货币分割；王明远则主张维持房屋现状，选择出租或共同居住的方式。

案件分析

（一）按份共有人分割请求权的法律依据

根据《中华人民共和国民法典》第三百零三条之规定，按份共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有；按份共有人对共有物的分割没有约定或者约定不明确的，可以随时请求分割。本案中，王明远与王丽华作为一号房屋的按份共有人，未就房屋分割事宜作出明确约定，因此王丽华依法享有随时请求分割的权利，其提出分割主张于法有据。

（二）共有物分割方式的法律适用

依据《中华人民共和国民法典》第三百零四条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。一号房屋作为不动产，具有不可物理分割的特性，若强行进行实物分割，将显著降低房屋的使用价值与市场价值，属于 “难以分割” 的情形。在此情况下，王丽华主张通过拍卖、变卖房屋并分割价款的方式，符合法律关于共有物分割方式的规定，具有充分的法律依据。

（三）被告抗辩理由的法律评析

王明远提出的继续出租或由王丽华居住的方案，从法律层面分析，本质上限制了王丽华对其享有的 50% 房屋产权份额的自由处分权 。作为按份共有人，王丽华有权依据自身意愿选择最符合其利益的分割方式，在双方无法协商一致的情况下，其通过诉讼途径主张拍卖、变卖房屋，系依法行使物权权利的行为。而王明远以房屋价值可能受损为由反对变卖，却未能提供充分证据证明拍卖、变卖将必然导致房屋价值减损，且该抗辩理由不足以对抗王丽华的合法分割请求。因此，其抗辩主张缺乏法律依据，无法得到法院支持。

裁判结果

法院经审理，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第三百零三条、第三百零四条之规定，作出如下判决：被告王明远于本判决生效之日起十五日内，协助原告王丽华对位于北京市石景山区香山南路的一号房屋进行拍卖、变卖；房屋变价后，扣除变价相关费用的剩余款项，由原告王丽华与被告王明远各分得二分之一。该判决既维护了按份共有人的合法权益，又遵循了共有物分割的法律规定，具有明确的法律指引意义。

案件启示

（一）明确共有关系约定，防范纠纷风险

在涉及不动产共有时，无论是基于亲属关系还是其他原因，共有人均应在取得产权之初，通过书面协议明确约定共有方式、房屋使用、收益分配、分割条件及方式等重要事项。清晰的权利义务约定，能够有效避免因约定不明导致的纠纷，从源头上减少矛盾产生的可能性。

（二）依法行使物权权利，理性解决争议

按份共有人在行使分割请求权等物权权利时，应当遵循法律规定与诚实信用原则，不得滥用权利损害其他共有人的合法权益。当出现分割争议时，首先应通过友好协商、调解等方式解决；若协商无果，应及时通过诉讼等法律途径维护自身权益，避免采取非法占据、恶意阻挠等不当行为，以免承担不利法律后果。

（三）重视证据留存，善用法律武器

在处理房产纠纷过程中，当事人务必妥善保存各类证据，包括但不限于判决书、裁定书、房产证、合同、沟通记录等。充分、有效的证据是维护自身权益的关键。同时，建议当事人在纠纷发生时及时咨询专业律师，借助法律专业知识制定合理的维权策略，通过合法途径实现自身权益的最大化保护。

房产共有纠纷往往伴随着复杂的利益博弈与情感纠葛。若您正面临类似法律困境，欢迎咨询专业律师团队，我们将凭借丰富的法律经验与专业知识，为您提供精准、高效的法律解决方案，全力维护您的合法权益。