企业纷纷逃离，珠江新城不行了？

发现了吗？珠江新城正在“退潮”。

近期听到企业们从珠江新城“出走”的消息越来越多了。

去年就有朋友跟我说：“我们公司搬去金融城了，新办公室的租金比珠江新城便宜很多。”

近期翻开朋友圈，又有公司晒出了万博CBD的新办公室，而这家企业之前也曾在珠江新城办公。

是的，越来越多企业开始逃离，珠江新城的光环正在褪色。

数据不会说谎，仲量联行的报告显示，2024年珠江新城的写字楼净吸纳量已经出现负增长。

而到了今年一季度，珠江新城所在的体育中心商务区，甲级写字楼空置率攀升至18.7%，而全市平均空置率已达19.3%。

不仅如此，部分天河CBD的写字楼，近年也出现了空置率明显上升的情况。

如位于天河区CBD的写字楼——广州太古汇，在25年1季度末出租率91%，较19年末97%的出租率，下降6个百分点。（数据来源：上市公司公告整理）

除了空置率上升外，租金亦在跌跌不休。25年1季度，广州甲级写字楼市场租金进一步下探，平均租金水平约4.17元/㎡/天，环比下降4.9%。（数据来源：戴德梁行）

其中天河CBD（珠江新城、体育中心）租金水平约150-180元/㎡/月，相比前几年有所下跌。

可以看见，曾经高不可攀的CBD，也开始放下身段。

珠江新城企业“退潮”的背后，其实是广州城市CBD骨架的重构。

十年前，珠江新城吞吐着全市70%的金融企业总部。

而今金融城的写字楼交付量已占2025年全市新增超90万平供应的56%，琶洲则以44%的占比紧随其后。（数据来源：戴德梁行）

写字楼存量早已不是珠江新城一家独大的“格局”，而是珠金琶多箭齐发。

数据显示，到2029年，全市甲级写字楼存量将突破960万㎡，其中95%的新增供应都来自金融城和琶洲。

广州甲级写字楼市场未来供应

△数据来源：戴德梁行

而且金融城与琶洲除了新增供应多外，租金的成本优势也十分明显。

在珠江新城租用100平方米办公室的月租金，在琶洲能租到150平方米，在金融城甚至能拿下200平方米。

对精打细算的企业来说，这差价足以多雇两个程序员或买下一批服务器。

在这样的成本剪刀差下，越来越多的企业开始流向琶洲与金融城。

那么，是谁在出走，又是谁在入驻？

戴德梁行的数据透露出关键线索，今年一季度，科技互联网企业（TMT）以24%的租赁占比强势登顶，零售贸易和金融业各占16%。

这三驾马车共同拉动全市56%的新租需求。

近三年广州甲级写字楼租赁需求行业占比分析（按面积）

△数据来源：戴德梁行研究部

游戏公司、跨境电商、新媒体机构等数字经济时代的弄潮儿，正成群结队迁往琶洲。

与此同时，金融城则成为传统金融机构的新宠。虽然银行、保险公司们依然谨慎，但证券、基金等机构的小面积扩张从未停止。

而珠江新城呢？它的拥趸正在分化。

世界500强们依然盘踞在超甲级写字楼顶层；

但那些充满活力的中小企业、初创公司，已经收拾行囊，奔赴新兴商务区的怀抱。

只能说，这场“大逃离”的本质，是城市从单核膨胀转向多核共生的必然阵痛。

如今，这三大CBD已形成“黄金三角”格局，而万博、白云新城、鱼珠等区域中心也在快速崛起。

在这场写字楼市场的变局中，广州各大CBD呈现出截然不同的发展态势。

珠江新城仍是广州第一经济大区，入驻企业累计超55万户，承担着广州高质量发展的主阵地角色。

但开发进入尾声，其发展潜力与增量空间已显露出局限性。高质量楼宇集聚的珠江新城CBD，企业总部密度居全市之首，但面临新兴商务区分流压力。

琶洲作为最年轻的CBD新秀，正展现出惊人的爆发力。2024年，琶洲击败129座知名CBD，与北京CBD、上海陆家嘴等一同入选福布斯中国全国十强中央商务区，使广州成为国内少有的拥有两个上榜CBD的城市。

国际金融城正处于建设关键期。2025年将迎来基础建设的集中完成阶段，大量新增供应入市使其成为企业选址的新焦点。与珠江新城和琶洲共同形成的“黄金三角”格局，正在重塑广州商务版图。

万博长隆商圈被《广州市重点商业功能区发展规划》定位为五个世界级地标商圈之一，正加速建设。凭借时尚商贸和文化旅游的融合优势，有望成为广州南部的重要增长极。

白云新城正加速崛起为广州北部产城融合高地，已集聚超20栋总部大楼，形成航空、数字经济等高端产业集群。

鱼珠作为第二CBD的黄金地段，西接国际金融城，东连黄埔临港经济区，一桥之隔便是琶洲。这一区位优势使其在CBD竞赛中占据独特位置，潜力巨大。

不得不说，城市如同生命体，会呼吸，会成长，会自我更新。

当珠江新城、金融城、琶洲组成的“黄金三角”撑起广州的新天际线，当万博、白云新城、鱼珠等CBD各自闪耀。

企业们用脚投票的选择恰恰证明，不是珠江新城不行了，而是广州长“大”了。