香港传真 | 港元拆息急速回落下的楼市转向

观点网 香港报道 6月12日，中美关税谈判出现突破，加上港元银行同业拆息(HIBOR)自5月初开始持续下跌，减轻供楼负担并刺激入市意欲，香港一手新盘低价开售，反应热烈。

其中，新鸿基地产位于西贡十四乡西沙湾的超级大盘SIERRA SEA自4月底开始以来，即成市场焦点，不足一个月共售出超过1520伙，创下集团历来新盘销售新纪录，更创下近三年来最快的销售速度。

SIERRA SEA是中美关税战爆发后首个推售全新盘，新鸿基地产以低价推盘成功吸引买家。

4月26日早上，SIERRA SEA第1A（2）期展开首轮开售，于上午9时大手客A1组(须购至少3至10伙)时段，已有大批准买家到环球贸易广场3楼大堂排队轮候，到下午B组拣楼时段，准买家人龙更排至ICC停车场位置，售楼处内人头涌涌，反应非常热烈。

资料显示，该盘当日发售的价单单位涵盖38伙一房，186伙两房及94伙三房，该批单位定价介乎352.8万至986.2万港元，以最高折扣15%计算，折实价299.88万至838.27万港元，折实呎价9499元至12702港元，当中有40伙就低于400万港元。

事实上，项目第1A（2）期首轮开售购楼意向登记，就累收超过3.7万个，成为了当时历来第二高收票的新盘，以价单推售318伙计，超额认购逾116倍。

不过这个纪录很快就被刷新，在该盘第1A（2）期次轮销售，项目截收43007个购楼意向登记，超越油塘亲海駅于2023年8月首轮劲收3.8万票纪录，成为历来收票量最高的新盘。

随着5月中旬中美关税战缓和，一手市况升温，SIERRA SEA第1A（2）期及第1B期共6轮销售，平均每轮接获约3万票，6轮销售价单单位均全数沽清，两期项目于一个月内售出逾1520伙，套现约85亿港元，创新鸿基地产新历史。

SIERRA SEA销情报捷，其他发展商亦趁势推盘，恒基地产启德THEHENLEYI至III项目，上月底起陆续分批推售减价单位，过去两轮销售获得满意的成绩，合共售出114伙，套现近9.4亿港元。

THEHENLEY日前再度推出28伙单位，并提供15%折扣优惠，平均折实呎价20973港元。将安排于周六(6月14日)以“先到先得”形式推售。

另一焦点新盘，由新世界发展、帝国集团、资本策略、丽新及港铁合作，位于黄竹坑站港岛南岸5A期滶晨同样录得佳绩，迄今标售44伙，合共套现逾21亿港元，每伙平均成交价逾4800万港元。该项目将于6月14日首轮价单发售138伙，预告首轮销售后会提价加推。

无疑，近期楼市气氛持续向好，美联集团行政总裁(住宅)马泰阳前瞻最新楼市走势就指出，自从“贸易战2.0”放缓以来，一手交投持续向上，5月份交投更是相当畅旺。市场统计指出，5月新盘成交录得接近2300宗，较4月份激增逾1倍，再配合中美即将进行新一轮磋商，势为楼市提供进一步向上的动力。

星之谷按揭转介创办人及行政总裁庄锦辉认为，新盘销售与楼市气氛好转有关，特别是近期拆息下降，减轻供款压力，供楼支出较租楼开支为低，加强准买家入市意欲。另一方面，银行亦同步减定期存款息率，部分钟情于收息的投资者，会转向楼市，同样带旺楼市气氛。

的确，自5月初开始，HIBOR（香港银行同业拆借利率）出现显著下跌，尤其是与楼按相关的1个月HIBOR几乎每日下调，从5月初的3.98厘下降逾三厘，及至6月1个月HIBOR已低于1%水平，其中6月10日的数字0.55%，更是近三年来最低。

香港银行主要提供的两种按揭贷款常被称为“H按”与“P按”，“H按”中的“H”是指HIBOR，由于HIBOR每月都会重订，“H按”的每月还款金额有机会不一。

庄锦辉指，在HIBOR下跌前，普遍“H按”业主都是在供封顶息率(锁定按息上限)计算，实际息率最高达3.5%，在HIBOR持续回落后，以6月13日HIBOR计算(约0.60%，即H按利率1.9%)，以100万港元贷款额，30年还款期计算，每月供款由4490港元降至3646港元，减少约844港元；400万港元贷款额，每月供款则由17962港元降至14586港元，减少约3376港元。

为何香港拆息会急速回落？事实上，港元拆息除了受美息走势影响外，同时也受本地市场港元资金供求所左右。

有报道就引述大摩称，HIBOR近期下跌可能归于三个关键因素，包括金管局注入大量港元流动性以维持联汇区间；美元抛售压力减轻；股票资金流入对港元的需求减弱。而引发HIBOR反弹的催化剂则包括：美元兑港元升至7.85、香港上市公司派息、外汇基金票据及债券发行增加，以及零售债券发行；更多上市招股集资(IPO)等。

庄锦辉亦认为，拆息下跌的原因，初时是因为贸易战令外来资金涌入避险，再加上有大型IPO上市刺激港元需求。目前相关情况持续至今已一个多月，预计资金配置活动未必会在短期完结，加上近期股票市场活跃，预料拆息仍会在低位持续一段时间，长远HIBOR有机会在1.5至2%之间徘徊。

庄锦辉续指，封顶息率已有两年多未调整，对新申请按揭造成障碍，如银行尽快下调封顶息，相信能进一步带动楼市向上。

楼市气氛向好，新盘销情有所改善，地产商亦趁旺市加快推盘步伐。恒基地产主席兼董事总经理李家诚于股东周年大会后就表示，近期港元拆息回落降低借贷成本，带动楼市交投量显著上升，集团计划下半年加快推盘步伐。

恒基物业代理董事及营业(二)部总经理韩家辉表示，集团旗下湾仔活道项目有机会第三季推出市场，涉及160伙，正筹备示范单位。年内有机会登场的其他楼盘包括土瓜湾庇利街项目，利奥坊项目第6期，以及与其他发展商合作的启德承丰道18号。

而新地副董事总经理雷霆表示，展望下半年，集团将会继续积极推盘，包括屯门NOVOLAND第3A期，启德天玺·天第2期及SIERRA SEA第2A期，合共近2000伙。

种种利好消息显示，香港楼市似乎有回暖势头，不过中长线而言，拆息低企的持续性是最大不明朗因素。

另外，香港楼市仍受到积压的货尾以及宏观经济前景隐忧的影响。资料显示，新盘库存充裕，现时待售的一手单位达17500伙，未来18个月另有30280伙可供发售。

市场估计，各大发展商于未来一段时间将继续以减价去库存为目标。有分析指，目前潜在存货起码需时6年才可全面消化；有待宏观经济进一步趋于明朗，楼市见底机会方可增加。

香港传真 | 一座城市里的漫游和画像。

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