龙岗这里曾经房价12万+，现在新房6.5万/㎡，值得买吗？

单价6万/㎡的深圳新房市场即将迎来两位新选手。

近期，曾多次"放鸽子"的信义君御山汇珑花园终于传出6月入市，吹风价6.5万/㎡；

同片区新房天安云谷里也正加速建设，预计最快下半年入市。

回顾往昔，单价6字头的坂田新房还是很吸引人的。

一方面，坂田毗邻福田、南山，通勤便利；

另一方面，坂田二手房也有过高光时刻，作为片区的标杆盘之一信义嘉御山5期，一度突破12万/㎡，成为龙岗楼市的价格灯塔。

▲来源：贝壳找房

相比之下单价6字头的坂田新房就颇具吸引力。

以当时的荷棠里入市为例，均价5.9万/m²，认筹比超1:3，足见刚需对价格的敏感度。

然而时过境迁，如今片区二手房来到5字头，哪怕隔壁的深圳北站新房，均价也降至6万/m²方能有效吸引客户。

在此背景下，依旧是6字头的坂田新房还有优势吗？

PS.文末附《坂田双盘20项指标PK表》，建议你认真看完。

坂田6.5万/㎡新盘PK，谁更能打？

先从价格维度来分析两个项目的市场竞争力。

信义君御山汇珑花园的吹风价维持在6.5万/㎡，与一期均价基本持平，按照这一价格，三房总价约560万左右。

云谷里项目尚未公布具体价格，但参考周边市场情况，同属坂田片区的新盘信城缙华府入市均价6.2万/㎡，联发天境雅居均价同样为6.2万/㎡。

然而，在当前市场环境下，6万+/㎡的定价并不具备明显优势。

虽然坂田作为土地开发几近饱和的区域，新房供应主要依赖城市更新项目。

尽管如此，近几年坂田区域新房供应依旧相当充足，在市场下行压力与龙华等周边区域高强度供应的双重冲击下，坂田新房市场表现并不理想。

目前在售的远洋天萃世纪雅园、信义御珑豪园、信义君御山居、吉祥花园、城建云宸汇和成金竹家园等项目均处于顺销状态，去化速度明显放缓。

其次，同片区内的次新二手房形成了有力竞争。

包括信城缙华府、和成嘉业、佳兆业城市广场等二手房的挂牌均价已回落至6.5万以内，这使得新入市项目在价格上难以建立明显优势。

▲来源：贝壳找房

若定价过高，将面临来自二手市场的严峻挑战。

此外，龙华位置较好的北站新盘中洲迎玺、天健鹏宸云筑的折后均价同样维持在6万+水平，这意味着同户型产品在相邻区域已形成激烈竞争。

尤其是在购房者越来越理性的当下，单价优势已成为决定项目去化速度的关键因素之一。

你觉得它们的定价多少合适？

产品PK

从产品定位来看，两个项目走出了完全不同的路线。

云谷里作为天安云谷项目三期（总体规划六期），是当前坂田北规模最大的城市更新项目，总开发体量高达289万㎡，相当于华润大冲旧改的规模，被业内称为"坂田版华润城"。

▲天安云谷效果图

项目涵盖住宅、商业公寓、商业、酒店等多元业态，住宅部分合计5886套（不含保障房），另有保障房640套。

▲建设中的天安云谷里

具体到入市节点，回迁户已在年初完成选房流程，商品房预计下半年入市。

从已释放的部分户型信息看，云谷里户型跨度从小两房覆盖至五房，能同时满足刚需与改善型需求，类似"全能型选手"。但户型设计整体中规中矩，尚未展现出明显亮点，具体使用率需待官方户型图公布才能确认。

▲天安云谷户型，仅供参考，以官方最终公布为准

关注@深圳买房计划，后续会出户型报告。

相比云谷里还是期房，信义君御山汇珑花园从前年就传出入市，直到上个月传出已经开发样板间并启动诚意金登记， 预计6月入市。

当然，项目也熬成了"所见即所得"的现房产品，带一线品牌精装。

作为信义君御山居二期， 信义君御山汇珑花园 总户数1682户，容积率4.81，由8栋住宅楼构成（其中3栋、4栋为租赁住房，其余为商品房），户型 主打刚需客群， 为 82-99㎡三房，均为竖厅设计 。

项目首推1、2、8栋，户型约93㎡三房两厅两卫、约99㎡三房两厅两卫两种产品。

其中1栋和8栋是3梯6户，2栋是2梯6户。

户型结构整体无明显短板。所有户型均配备宽景阳台，虽阳台面积有一定折扣，但仍具备一定优势。若将次卧阳台并入次卧，能显著提升次卧的实用性与舒适度。

总的来说，户型整体设计比较实用均衡，符合大多数人的居住需求。

朝向上，以东南和西南为主，3栋楼每层各有两户通透户型。

其中1栋、8栋的01/02/06/07户型为西南和东南朝向；

2栋的01/02/06/07户型，南偏西和东偏南视野会被和成嘉业遮挡。

此外，03户型餐厅一侧只能看到隔壁墙体，东北向较为开阔，可看到坂田文化广场；05户型餐厅一侧只能看到隔壁墙体，西北方向看花园的同时也朝向铁路不过，因地块呈三角形，西南面紧邻平南铁路货运线（目前主要为海铁联运，虽车次减少但仍会通行），03/05户型可能会受到低频噪音干扰。

选房时建议避开西北朝向，优先选择东南向、可看花园的1栋和8栋。

综合看， 信义君御山汇珑花园凭借现房+一线品牌精装， 天然优势大。

配套PK

最后来看配套。

以往坂田欠缺优的配套也在加速补齐，甚至出现超配项目。

比如教育配套，坂田囊括深中坂田学校（在建）、深实验坂田校区、深圳外国语湾区学校、广东省实验中学深圳中学。

▲正在建设中的深中坂田学校

这样的教育阵容甚至超越了传统的百花片区。

放眼全市，多数街道能拥有一所优质名校已是幸事，坂田却已集结"名校天团"。

文体设施同样"超配"。

在建的坂田文体中心、龙岗国际艺术中心，加上正在设计招标的马蹄山文体中心，一个28平方公里的街道坐拥三大文体地标，而全市仍有不少街道连一座文体中心都没有。

▲坂田文体中心效果图

商业配套方面，星河COCOPark、坂田万科广场、百佳华广场、坂田天虹四大商业体形成矩阵，基本满足区域内高品质消费需求，居民日常购物无需跨区。

▲坂田万科广场

医疗方面，有在建的龙岗区第二中医院以及香港中文大学（深圳）医院。

以上配置， 即便放在深圳全市街道对比，也堪称"顶配"。

聚焦到两个项目，从现有配套来看，教育、商业、地铁三大要素均已成熟。

结论：

尽管信义君御山汇珑花园地理位置相对天安云谷里不占优势，但天安云谷里距离实际交付仍需至少两年时间，但在价格相近的情况下，若购房者同时追求"现房交付"和"名校学位"这两大核心需求，信义君御山汇珑花园无疑是当前阶段最理想的选择。

最后，附一份看房打分表（打分表，纯属个人喜好，仅供参考。再好的房子，买不买还是要问钱包，以及现场去感受自己对房子的喜好）

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