广州改善需求集中释放，保利天曜领跑天河市场

市场风向又有了新变化？

5月广州房地产数据陆续出炉，其中最大的一个亮点，是新房成交均价的突然上翘。根据中指数据库显示，5月，全市新房（不含保障房）成交均价为40384元/㎡，是时隔11个月后重返“4”字头，同比上涨1.7%，环比大涨23.8%。那么，5月新房价格的变化，内里又有什么乾坤呢？中指院为你深度挖掘。

图：广州新房成交均价走势

数据来源：中指数据CREIS

新房市场供求活跃度提升

从五月单月的供求数据来看，广州新房成交活跃度回升明显，近期多个项目集中开盘，去化相对理想，推动网签面积回升。5月，全市新房成交面积约67万㎡，环比上升29.2%，同比上升13.8%，成交规模为年内次高，仅次于3月。

供应方面，4-5月全市新增累计供应105.8万㎡，同比上升12%，供应放量明显。

供求活跃度的提升，是房地产止跌企稳的关键，可以说，目前来看，广州房地产市场的积极因素正在不断累积。

图：广州月度成交规模

数据来源：中指数据CREIS

市场分化加剧，中心城区、改善项目流速加快

虽然市场整体热度较高，但目前的广州市场“冷热不均”的态势有愈演愈烈的趋势。从分区数据来看，核心城区天河区的成交量“井喷”，5月共成交10.4万㎡，环比大涨342%，同比上涨216%。

从成交总价段的维度来看，目前广州单套新房成交总价段有持续上移的趋势。5月单月，广州总价1000万元以上的新房住宅成交套数为764套，占比8.1%，高于1-4月平均6.1%的水平，换言之，进入5月以来，广州房地产市场的中高端购买力正不断释放。

图：广州1000万元总价段成交套数及占比

数据来源：中指数据CREIS

实际上，好地段、好产品的成交放量，并非广州特有的个例。今年以来，上海、杭州等城市改善型产品去化速度明显加快，以今年5月为例，上海成交面积前10项目中，有超过一半成交单价超10万元/㎡，其中，均价近19万元/㎡的上海壹号院开盘推售124套住宅并实现“日光”，可见，高端购买力在核心城市、核心地段正持续释放，这类客群的核心需求点就是好地段、好产品、好服务。

在房地产市场筑底回稳的关键阶段，中高端购买力的持续释放，有望形成价格标杆，释放市场企稳信号，并带动整体房地产市场的估值修复。

珠城板块供应稀缺，改善买家扎堆优质新盘

广州房地产市场的中高端购买力，一直以来都在聚焦全广州的价值“天花板”---珠江新城板块。区域内高端住宅因其稀缺性，被视为广州最为优质的“核心资产”，随着去年限购政策放开以及140㎡以上免征增值税政策的落地，高端购买力持续涌入。

但作为全市价值高地的珠江新城板块，由于开发时间较早及开发强度较高，多年来缺乏住宅用地供应。一方面，珠江新城板块内部分二手项目楼龄已超过或接近20年，产品也相对过时，体量较大的置换需求亟待释放；另一方面则是目前板块内新增供应的严重不足，据中指研究院数据，截至2025年5月保利天曜项目入市前，珠江新城板块内在售项目可售面积仅250余套/7万余㎡。这种供求之间的失衡直接导致了部分珠城购买力外流其他区域。

图：珠江新城板块在售（即将入市）项目

在这一背景下，板块内高品质新项目的面市对广州改善型客户的吸引力是巨大的。近期，购房者的目光，都聚焦到了保利天曜。

作为近10年以来珠江新城出现的首个全新住宅项目，凭借老牌央企的开发实力+广州T0级别的地段+高品质产品力等等多重buff叠加下，项目从去年地拿地开始，便已经吸引全市中高端购房者、行业从业者、媒体等群体的高度关注。

因此，当保利天曜交出5月17日首次开盘，短短半个多月便已实现网签148套，成交金额超20亿元（中指数据）的成绩时，许多人都不禁感慨，这才是广州的高端住宅标杆的实力。同时，项目凭借出色的销售业绩，一举跃居5月登顶天河区新房项目销售金额排行榜榜首、全市新房项目销售排行榜第二，也是珠江新城板块内，首个开盘销售金额就突破20亿元的新房项目。

图：天河区5月项目销售业绩排行榜

备注：剔除部分集中网签项目

透过保利天曜的热销，我们可以清楚的了解，广州的高净值购房者需要什么样的产品。

►地段优

保利天曜位于珠江前航道北岸，珠江新城板块东部，珠江新城、琶洲互联网产业聚集区、国际金融城三大CBD的“黄金交汇点”，是广州城市发展舞台的“正中心位置”，地理位置优势冠绝广州绝大多数在售新房项目。

值得一提的是，保利天曜解决了很多珠城业主城市繁华与自然生态不可兼得的难题，项目旁配建2万㎡市政公园，步行可达珠江边临江带状公园。让业主即使地处城央，也能尽享绿意与江风。

►颜值高

项目外立面以香槟金铝板与晶钻叠层玻璃构筑“珠江之镜”，并以零涂料外立面刷新城市颜值上限。园林方面，330米中轴园林贯通南北双园，设计上以“礼序对仗”为核心，将中国传统建筑美学与现代都市生活完美融合，打造了一条充满仪式感的归家动线。

►品质好

保利天曜南地块是珠城东近十年来首个2T2低密板楼社区，楼间距最宽达74余米。板楼设计享有专梯专户的私密居住体验。北地块的120㎡户型是珠江新城板块内首个同尺度四房产品，稀缺性极高，并且，在售产品做到户户朝南并预留三条视觉通廊，通风，日照，景观同样优越。

在室内，保利发展创新式打造了六恒系统，包括全屋赠送中央空调，全屋新风系统、全屋中央饮水等，创建会“呼吸”的科技人居。

总结

从近期保利天曜的开盘热销我们可以发现，市场不缺乏购买力，广州核心地段的好产品将会受到持续追捧。未来，随着中高端市场的回暖，形成价格锚定，有望带动房地产市场整体估值修复，止跌回稳的预期也有望得到不断增强。

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