宅基地可以买卖吗？继承所得的房屋能进行翻建吗？

2025年中央一号文件，明确划定了红线与禁区：“不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。”

今年5月1日，《中华人民共和国农村集体经济组织法》正式施行。该法律是我国首部针对农村集体经济组织的专门立法，在农村集体经济组织成员认定、妇女权益、土地权益等方面，都做了新的规定。其中，明确规定，农村集体经济组织的成员依法拥有申请取得宅基地使用权。

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进城落户农民原来的宅基地怎么办？还能进行确权登记吗？

继承所得的农村宅基地房屋可以进行翻建吗？宅基地可以进行买卖吗？下面我们一一为大家解读这些问题。NO.1 进城落户农民原来的宅基地怎么办？还能进行确权登记吗？

首先，我们得搞明白，农村宅基地的制度规定是什么。

农村宅基地制度是保障农村居民户有所居的基本制度。“一户一宅”是农村宅基地管理的基本原则。

根据土地管理法等法律规定，宅基地的所有权归农民集体，符合条件的农村居民作为集体经济组织成员，可以以户为单位依法申请取得农村集体土地的使用权去建住宅。

根据2021年实施的《土地管理法实施条例》第三十四条规定，申请取得农村宅基地使用权需要具备以下要素，一是申请人必须是农村居民，二是必须以户为单位申请，三是要符合法定程序。所以，就农村宅基地的权利主体而言，要与集体经济组织之间建立宅基地使用权的法律关系，其适格主体（具有合法资格和权利能够参与其中的主体）必须是农村集体经济组织成员。

而进城落户的农民，仍可以保留原有宅基地的使用权。

《土地管理法实施条例》第三十五条和第三十六条规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。

2021年6月1日开始实施的《中华人民共和国乡村振兴促进法》第五十五条规定，县级以上地方人民政府应当采取措施促进在城镇稳定就业和生活的农民自愿有序进城落户，不得以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权等作为农民进城落户的条件。

而关于宅基地的确权问题，《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》规定，农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

NO.2 继承所得的农村宅基地房屋可以进行翻建吗？

依据我国法律规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于村集体，不可继承，而宅基地使用权（包括宅基地上的房屋所有权）是可以继承的。

继承的房屋，能否进行翻建，还得分情况而定。但许多人分不清“翻建”和“翻修”的区别，这个必须搞明白：

翻建：指拆除原有建筑，在原址上重新建造房屋。

翻新/翻修：对原有房屋进行修缮，不改变主体结构和地基。

这就像我们修养汽车， 换零件就是“翻新/翻修”，但把整车拆了重装就等于“翻建”。

继承的房屋，能否进行翻建，一般可以分以下几种情况：

① 继承人是本村村民，名下也没有其他宅基地房屋。这种情形继承人继承过户登记后，可以完整地取得房屋所有权和宅基地使用权，一般享有翻建、重建或扩建的权利，但也有相关限制，需根据具体法规和地方规定操作。② 继承人是本村村民，但名下已有其他宅基地房屋。这种情形也是可以继承过户的，但区别是按规定登记发证后，一般不允许翻建重建，房屋倒塌后，宅基地由村集体收回。③ 继承人已不是本村村民。非本农村集体经济组织成员，因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，可以进行简单的修缮，但不允许翻建重建，房屋倒塌后，宅基地由村集体收回。

案例：2024年，浙江某地一位城市居民继承母亲老宅，因年久失修拆除重建，被村集体收回宅基地，法院判决支持村集体，理由是“地随房走、房毁地收”。

需要注意的是，对宅基地房屋进行翻建一般都需经过合法合规的审批才可进行。根据2024年4月12日，住房城乡建设部、应急管理部、自然资源部、农业农村部、市场监管总局联合印发《关于加强农村房屋建设管理的指导意见》规定，对农房实施改扩建，应当依法办理用地、规划建设等有关审批手续，严格按照相关工程建设标准进行设计和施工。严禁违规变动房屋主体和承重结构进行装饰装修。在实际操作中，各地的政策执行标准也存在些许差异，具体还需根据相关文件原文精神执行为准。

NO.3 宅基地可以进行买卖吗？

需要明确的是，宅基地属于农民集体所有，由村集体统一管理，村民仅享有使用权，任何组织或个人不得擅自买卖、转让所有权。

而宅基地上的房屋，在一定条件下，是可以进行买卖的。

比如，买卖双方须是同一集体经济组织成员，一般为本村村民，受让人需符合宅基地申请条件（没有其他宅基地或住房困难等情况），且买卖行为需经农村集体经济组织同意，一般要向村集体提出申请，由村集体审核交易是否符合规定。

另外，双方应签订书面的房屋买卖合同，明确房屋基本信息、价格、付款方式、交付时间、违约责任等条款；还需到当地的不动产登记部门办理宅基地房屋的产权变更登记等手续，但部分地区可能存在特殊规定和操作流程。

农村宅基地秉持“一户一宅”的原则，如果你属于该村村集体经济组织成员，但是名下已经有登记在册的宅基地，这就不符合相关申请条件，买卖行为可能无效。

要格外注意的是，农村宅基地上的房屋不能卖给本集体经济组织以外的人员，且不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。

总之，农村宅基地具有特殊属性，其使用权行使主体、权利内容和权利行使的限制等，在法律中有明确规定，因此不属于可以自由流通的财产。如果允许农村房屋和宅基地自由交易，会损害农村集体经济组织及其成员的权利，损害相关法律的权威性。

编辑 | 赵宁宁指导专家 | 中国社会科学院农村发展研究所研究员 李国祥主编 | 杨公元

监审 | 宋锦峰

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