北京为什么不实行欧美的 “ 租金管制 ” 政策？

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

网友说他因为收入下降，快租不起北京的房子了，然后跟我探讨北京为什么不实行欧美的“租金管制”政策？也就是不准房东随便涨房租，交不上房租也不准自行驱逐，更不准提灯定损什么的。政府甚至还得给租客发放租金补贴呢。这种对底层北漂儿有利的政策为什么不执行？

我回答说北京不是没有啊，“公租房”就是典型的保障性住房的重要组成部分，不仅租金相对低，而且还规定不随便涨钱，提灯定损也不会发生，更谈不上什么驱逐，这不就等于是“租金管制”吗？

网友想了想说可以算，但是公租房数量少啊，根本满足不了这么多北漂儿的需求，为什么不把房东的房子也都纳入？

章哥：

1、西方经济学在城市管理方面有一个主流观点：毁掉一座城市的繁荣有三种办法，第一是战争，第二是瘟疫，第三就是租金管制。

2、首先说为什么要制定管制政策？很简单，因为租金高，房东的态度也不好。那为什么会出现这种情况？因为商品价格是由供需关系决定的，服务态度也是商品的一部分，之所以租金贵就是因为房源少而租客多导致的。

那问题来了，管制政策就算压低了价格，也规范了房东的行为，但增加房源的供给了吗？如果没有增加，那这减少的需求去哪儿了？需求或成本都是不可能凭空消失的，只会转移和用另一种方式呈现，也就是客观造成了商品价格的扭曲。

3、换做你是房东，本来这套房应该租5000，但政策说了，前年你才租3000，那今年就只能租4000，而且还得端正服务态度，租客交不起房租了也不许轰，只要他想住就必须让他一直住下去。那请问如果政策执行的很严格，你会如何应对？

那如果是我的话就会首先筛选租客。因为既然是房租上涨，那就肯定是想租的人多，何必不选择其中最靠谱儿的呢？最主要的考察租客的收入，挣的少的直接Pass。其他的要求倒不必过分，按照“竞选十大杰出青年”的标准来考察就行。

然后既然是不让随便涨房租，那就第一次争取要高价。实在不行就用别的替代，比如想租房就得捆绑三餐服务，一包方便面300，吃不起就别租。还有就是必须有担保人，万一你不交钱我得找那人要钱去啊。

反正人类都是趋利避害的，也会用各种损招儿来解决问题。因此经济学上还有定律，就是任何政策都只是在初期有效，随着时间必定效力减弱。这就是“法律无效定律”，翻译成人话就是：上有政策下有对策，方法总比问题多，损招儿总比福利多。

4、那这“租金管制”在欧美造成的后果是什么？首先是房源减少，因为有的房东认为赚租金太累，索性不租了，甚至干脆卖掉套现不玩儿了。那在供给减少的情况下，租客想租房是不是就更难了？

然后房东还会要求租客开具收入证明，还得有正规公司担保。收入少了还不行，一般必须是租金的2.5倍以上，甚至是3/4倍。那请问，像你这种收入不稳定的怎么办？收入少的怎么办？

第三是提高要求，比如要求租客学历985以上，不是体制内或央国企的不租，养宠物和抽烟喝酒熬夜什么的也都不行，即便是回来晚和带朋友回来都得打报告。反正只有你想不到的，没有人家不敢要求的，一切都是为了规避风险。

这还真不是我危言耸听，可以去欧美了解一下，看看是不是这些情况？尤其是那些华裔房东，就怕遇到“租霸”，所以招租条件才苛刻到真堪比杰出青年了。但即便是这样都有时候防不胜防，因为租客有法律撑腰就敢于肆无忌惮，强占房屋把房东给逼疯甚至逼死的都有。前两年加拿大就有个华裔女房东，被租霸逼的跳楼了，30多层啊，摔碎了。那既然有前车之鉴，房东们能不要求严格吗？

5、而且从法规上说，一定不是对房东单方要求，既然是政策就必须是相互的，也会对租客有要求，同样是法律的强制。

比如这收入证明就是法律要求，穷人别租房。然后如果是带孩子的必须租两居室，人均居住面积不得低于10平米，而且孩子不准和父母同屋。如果是儿女双全那就至少三居了，因为异性子女也必须分开住。那请问，在这种租金管制政策之下，真的是对底层穷人利好吗？

可以说是对底层穷人中的无赖流氓很利好，但对于普通老实人来说则是刁难，让他们的租房变的更难了。否则无法解释美国为什么有那么多的流浪汉吧？并不一定没有工作和收入，他们为什么不随便租间房呢，只要住进去就能不被轰走，他们为什么不去？因为没人租给他们呗，达不到标准。

更典型的还有法国和德国，号称房租管制最有效+福利最高的国家。那为什么会动不动发生抗议房租上涨和房租太高的游行？都管的这么严了，房东是怎么涨的钱啊？歪门邪道呗，让普通租房人防不胜防，也没有任何应对的办法。

6、另外我告诉你，中国在历史上曾经实行过很多次的租金管制，是针对所有房东的，从民国到新中国都有。但效果嘛，给你个眼神儿自己体会。

最后说一句，租金管制其实跟房价的限购限售差不多，目的都是为了降低价格，但效果却有可能适得其反。毕竟而且任何制度都是要有成本的，只要增加限制就有配套的各个管理部门，你说他们的工资从哪儿来啊？而只要是成本增加，你觉得会体现在哪里？

仅供参考。

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