万科最近又借钱了，深铁集团计划再给万科提供不超过30亿元的借款

万科最近又借钱了，深铁集团计划再给万科提供不超过30亿元的借款，这已经是2025年深铁第五次出手相助了，算下来，深铁累计给万科借了近150亿元。

这背后反映出万科正面临巨大的资金压力。2024年末，万科的有息负债高达3612.8亿元，短期债务规模达到1582.8亿元，但手头的货币资金却只有881.6亿元，资金缺口接近700亿元。更让人揪心的是，2025年是万科偿债的高峰期，光是上半年到期的境内外债券就超过50亿元。这种拆东墙补西墙的做法，其实也是整个房地产行业深度调整的一个缩影。

克尔瑞的数据显示，2024年典型上市房企的整体毛利率降至10%，净利率更是首次出现负数达到了-9%。作为行业标杆的万科，2024年净亏损494.78亿元，这是它上市34年以来首次出现年度亏损。进入2025年第一季度，这种亏损的局面依然没有得到扭转。曾经的行业龙头，如今也被持续亏损的阴影笼罩着。

现在的房地产市场可以说是陷入了三重困境。首先是价格倒挂危机。2024年重点50城的新房去化周期达到了20.98个月，其中三四线城市更是高达30个月。很多房企为了回笼资金，不得不以成本价甚至低于成本价的价格销售房子，这直接导致了利润空间被严重压缩。万科2024年的项目毛利率也降到了历史低点，结算利润同比骤降了470。

其次是债务循环断裂。过去房企依赖的高杠杆高周转模式已经难以为继了。截至2024年末，万科的负债率超过了80%，而销售回款率还同比下降了15个百分点。在这种融资渠道收紧的情况下，借新还旧的游戏也玩不下去了。

最后是市场分化加剧。一二线城市的新房去化周期回落到了20个月内，但三四线城市仍然居高不下。这种分化直接导致房企的资源向核心城市集中，中小房企加速被淘汰。2025年1月，百强房企中排名靠后的梯队销售增速反而更高，这种逆生长现象也揭示了行业洗牌的残酷性。

好房子能拯救楼市吗？在行业寒冬中，“好房子”这个概念突然火了起来。住建部把住宅层高标准提升到了3米，重庆、济南等地已经出现了一批标杆项目，比如济南的龙湖御湖径项目，凭借3.1米的层高和优质的户型，2025年2月的销量稳居全市第一。这种加量不加价的策略正在成为房企突围的关键。

从数据来看，2025年3月，29个典型城市项目的平均去化率达到了45%，环比上升了11%。其中，核心城市的改善盘去化率更是超过了60%。这种结构性机会，也吸引了民营房企重新回到土地市场。5月份，广州、佛山等城市的多宗优质地块被民营房企竞得，这些企业大多没有经历过激进扩张，而且都聚焦在核心区域。

不过，好房子的普及也带来了新问题，新项目的高性价比进一步挤压了存量项目的生存空间。那些拿地成本高、产品力不足的项目，面临着更严峻的去化压力。市场分化从城市之间蔓延到了项目之间，形成了冰火两重天的格局。

面对万科的困境，深铁集团展现出了前所未有的决心。2025年2月，深铁全面接管了万科的管理层，深圳地铁的董事长辛杰还出任了万科的董事会主席，开启了国资主导的时代。

这一调整带来了三大变化。首先是资产盘活，通过转让红树湾项目49%的权益，万科回笼了12.92亿元资金，清理了一些非核心资产，优化了现金流。其次是债务优化，依托深圳国资5万亿元的信用背书，万科通过注资、资产划拨等方式降低了负债率。最后是战略聚焦，万科收缩了物流、长租公寓等多元化业务，回归到了住宅开发的主业上。

这种断臂求生的策略在短期内缓解了万科的流动性压力。2025年第一季度，万科完成了38亿元的大宗交易，盘活回款超过了40亿元，公开债也全部如期兑付了。但从长期来看，万科能否在行业触底后恢复造血能力还是一个未知数。万科的这场生死时速，也标志着房地产行业进入了国资主导的新时代。

从政策层面来看，2025年的政府工作报告明确表示，要持续用力推动房地产市场止跌回稳，通过城中村改造、保障性住房建设等措施来稳定基本盘。从金融层面来看，降准降息等宽松政策为市场注入了流动性，房贷利率也降到了历史低位。

在这种背景下，行业呈现出三大趋势。首先是国资化加速，地方国企通过入股、托管等方式介入民营房企，防止系统性风险的扩散。其次是业务聚焦化，房企开始收缩战线，专注核心城市优质项目。万科明确了回归住宅主业的战略，其他企业也在探索城市更新、租赁住房等新赛道。最后是融资分化，国资背景的企业更容易获得低成本融资，而中小房企的融资难度则进一步加大。

尽管高盛预测房价将在2025年末企稳，但行业整体复苏仍然需要时间。中信证券预计，2025年新房销售规模将于2024年持平，核心城市的房价可能会温和回升5%，而低线城市仍将面临压力。这种结构性复苏要求房企在产品力、现金流管理和战略定位上进行深度调整。万科与深铁的这场生死时速，既是企业个体的救赎，也是房地产行业转型的一个缩影。