新野法院案例解读：口头约定合同是否有效？

大象新闻记者 魏广宝 通讯员 徐曼 田杨/文图

自古以来，中国人做生意都讲究“言而有信”“和气生财”。在日常生活中，不少人顾及朋友交情，为了快速达成交易，常常选择采用简便的口头形式订立协议。但是，现代经济社会注重契约合同，口头约定的合同是否有效？存在哪些风险？近日，新野县人民法院审理了一起租赁合同纠纷案件，双方仅通过口头约定房屋租赁事宜，后因案涉房屋损害问题双方引发争执，现诉至法院请求赔偿，这种情形是否能够被支持呢？

2019年9月份，李某租用张某的三间厂房，双方口头商定租期5年，租金4000元，李某于2019年2月23日支付张某4000元，双方未签订租赁协议。租赁期满后，李某拒不返还租赁房屋。2024年4月10日上午，李某将租赁的厂房三面墙体砸了4个洞口。张某得知后报警，辖区派出所委托评估公司对被损毁的四处墙体进行鉴定，经鉴定案涉财物损失价值为3800元。现张某要求李某立即修复损坏的厂房并赔偿房屋损失3800元，同时返还侵占的厂房。

法院审理后认为，张某与李某经口头协商，李某租赁张某购买的三间厂房，双方形成租赁合同关系。现五年租期已经届满，双方后续形成不定期租赁合同关系，现张某请求李某返还厂房，视为向李某主张解除租赁合同，应当予以支持。对于李某在租赁期间损害厂房的行为，经鉴定案涉财产损失价值为3800元，李某应当予以修复或者给予经济赔偿。法院最终判决：一、解除张某与李某之间的租赁合同；二、李某于判决生效之日起三十日内腾退其租赁张某的三间厂房；三、李某于判决生效之日起三十日内修复厂房，若逾期未修复，赔偿张某3800元。宣判后，双方当事人均未提起上诉，判决已发生法律效力。

根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定，合同可以采用书面、口头或其他形式，口头合同只要当事人意思表示一致且内容不违反法律强制性规定，即具有法律效力。但法官提醒，口头合同因缺乏书面凭证，易在履行中出现“举证难”问题。例如本案中，若双方对租期、租金等约定存在争议，可能因证据不足影响维权。实践中，涉及财产租赁、买卖等经济活动时，建议签订书面合同，明确标的、数量、价格、履行期限等条款，并留存聊天记录、转账凭证等证据，以降低纠纷风险。此外，《中华人民共和国民法典》第七百零七条规定，租赁期限超过 6 个月的合同应当采用书面形式，未采用书面形式的视为不定期租赁，当事人可随时解除合同，但需合理通知对方。

本案表明，口头合同在符合法定条件时具有法律效力，但“空口无凭”的约定仍存在举证风险。在经济交往中，“一言为定”的传统诚信观念需结合书面协议作为保障，才能更好地维护当事人权益。

【编审：赵勇生】