2.6折抛售？碧桂园广州增城一楼盘降价真相

“130平方米的四房，均价不超过1.2万元/平方米。”日前，广州增城豪宅项目碧桂园云顶对外公布的清盘价格，引发市场关注。还有人将这一价格与房价高点时的该项目“楼王”超4万元的价格相比，折算出2.6折的吸睛折扣。

新京报贝壳财经记者对比后发现，碧桂园云顶的这一清盘价格，不仅与该项目前期二手房价格倒挂，也不及其2017年拿地的楼面价。

从目前来看，碧桂园云顶的“降价”清盘行动，不仅让项目冲上了增城热度榜第二，更折射出广州远郊楼市“以价换量”的残酷现实。而碧桂园“保交楼+回血自救”的双重压力，或许才是这场清仓背后的推手。

“骨折价”清盘

碧桂园云顶“清盘”活动是从端午假期开始的，共推出80多套房源。也正因为不到1.2万元/平方米这样极具诱惑的价格，截至6月11日，该项目位居贝壳找房增城人气榜的第2名。

当地房产经纪人小刘表示：“2.6折有点夸张了。”在他看来，碧桂园云顶的“楼王”确实卖出过单价超4万元的价格，但现在是项目“清楼栋”的价格，主要是中低楼层，一般是17层以下。之前高点时的平均价格在3万元/平方米左右。“今年二三月份成交的，大约是1.4万元/平方米。现在的价格算是‘地板价’啦，我已经有两个客户成交了，其中一个是为了养老居住。”

对此，据碧桂园知情人士表示，不同时期的不同产品不太具有可比性。云顶清盘之后，公司后续不会再开发新房源，只有在保交楼任务完成之后，才会考虑开发后续地块。

据悉，相距碧桂园云顶不足2公里的山水合悦，以及相距碧桂园云顶超3公里的合生湖山国际，目前的销售价格为1.4万元-1.6万元/平方米。

“这个板块的缺点是离地铁较远，相比之下，碧桂园云顶的产品品质会更好一些，比如2梯4户，而且是电梯入户，绿化率达到44.6%。”小刘说，在住宅新规标准影响下，老项目的得房率并不占优势，一般是80%，而新项目超过100%，所以增城的老项目与去年相比，价格都在下调，也就是“以价换量”，这也是碧桂园降价清楼栋的原因。

早在2017年3月，广州限购升级，而增城并未在限购之列，彼时的购房需求开始向增城涌入，当时增城一手住宅稀缺，导致区域房价不断走高。在这样的背景下，碧桂园在广州增城新塘永宁街拿下一宗宅地。克而瑞信息显示，当时的楼面价接近1.5万元/平方米，溢价率超过40%。之后开发了案名为“云顶”的楼盘，定位为高端社区。

2018年，碧桂园云顶以“云系豪宅首作”之名开盘。当年的最高网签价超过3万元/平方米，大平层产品曾突破4万元/平方米，也就是项目的“楼王”产品。但是到了2019年，碧桂园云顶的价格开始松动，走向下坡路。2024年，其新房均价降至2万元/平方米以下；2025年1-5月，成交均价约为1.4万元/平方米。目前项目推出的近1.2万元/平方米的清盘价格，不及二手房市场的挂牌价格，甚至不及当年拿地的楼面价。

“砸锅卖铁”换现金流

碧桂园云顶的价格走势也是广州增城房价的晴雨表，这也不是增城楼盘第一次大降价。在楼市下行周期，以价换量是常见的营销方式。今年以来，增城部分新房项目成交均价已不到万元。比如，敏捷绿湖首府当前均价8500元/平方米，而其在2023年开盘时价格约1.1万元/平方米；万科城目前均价为1万元/平方米，而在2020年其价格超过1.8万元/平方米。

据克而瑞数据监测，今年1-5月，增城成交了603套均价在1万元/平方米以下的商品住宅，占总量的12%，达到了近六年来最高。

事实上，近三年增城商品住宅成交规模呈现逐年下滑的走势。从商品住宅存量上看，克而瑞数据监测显示，截至2025年5月，增城商品住宅库存27652套，去化周期23.7个月。受高库存的影响，2024年增城商品住宅供应面积75.67万平方米，位列近十年来最低位。

在业内人士看来，由于增城板块本身的库存就高，项目之间的竞争很激烈。尤其是随着新规落地项目的逐渐入市，对于当前居高不下的新房存量市场而言，形成一定的冲击。

事实上，对于碧桂园来说，除了受区域环境影响之外，此次低价清盘也是断臂求生。碧桂园在2024年年报中提到，“受经济形势、市场环境、消费者信心等因素密切影响，经营压力有增无减，房地产业务结转毛利率严重下降，面临大额亏损。因此，集团已千方百计、砸锅卖铁开展自救。”

自2023年碧桂园出现流动性危机以来，一边保交楼，一边修复资产负债表，因此加速回款成为当务之急。时至年中，保交房进入最后关键阶段。

6月9日，在碧桂园月度管理会议上，集团董事会主席杨惠妍号召围绕“保交房”目标任务，扎实落实行动，坚决“攻坚拔寨”，为年中攻坚战发起最后冲锋。与此同时，碧桂园集团总裁莫斌强调，只有采取正确的方法面对，坚持从“无解”到“有解”的突破，否则任务将会越发艰巨复杂，付出代价也会越大。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 王心