最高备案单价30.27万元刷新纪录 上海双面看江豪宅未开先火

中经记者 郭阳琛 张家振 上海报道

（因坐拥黄浦江稀缺江景资源，上海保利世博天悦项目备受关注。受访者/图）

“这是客户‘上车’大户型最后的机会了，所以项目的整体关注度比较高。特别是双面看江的房源非常稀缺，总共只有10套，已经全部被认购，单价破纪录的那套房源也有意向客户在洽谈。”6月10日，位于上海市浦东新区的玖丽璟庭（推广名：保利世博天悦）项目营销负责人向《中国经营报》记者表示。

保利世博天悦正成为近期上海市乃至全国房地产市场关注的焦点。今年6月，该项目加推第七批次房源，其中一套顶层房源单价约30.27万元/平方米，刷新了上海市新房备案单价纪录，总价达7290.23万元。此外，开盘一年多来，保利世博天悦销售额已突破200亿元。

这只是上海市豪宅市场火热的一个缩影。记者注意到，5月，上海楼市诞生了绿城潮鸣东方、上海壹号院、康定壹拾玖等多个现象级豪宅热盘。其中，绿城潮鸣东方所推房源开盘便售罄，上海壹号院和康定壹拾玖则在前期热销基础上继续加推。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，上海楼市“红5月”兑现，是各方努力的结果。一方面，市场期待的降准、降息在5月份落地，政策层面在持续释放利好消息，有利于维持和提振市场信心和预期；另一方面，市场投放的产品契合改善型住房需求，绝对中心区的产品大多聚焦大户型、高品质、好地段。

江景“楼王”捅破价格天花板

6月5日—9日，保利世博天悦项目3号楼开启认购。在认购期间，购房者需要验资500万元。此外，个人和企业购房者分别需要缴纳100万元和400万元的认购金。

认购要求如此苛刻，与项目自带的高价稀缺特质密不可分。保利世博天悦项目江景资源最好的一套顶楼边套房源，建筑面积240.84平方米，备案单价高达30.27万元/平方米，超越了此前滨江凯旋门项目顶楼30.2万元/平方米的单价，刷新了上海市新房备案单价的历史纪录。

（保利世博天悦部分房源一房一价表。图片来源：项目官方公众号）

记者了解到，3号楼是保利世博天悦的首排“楼王”，共有76套大平层房源。边套户型约为239平方米，中间套户型则为249—251平方米，均价18.22万元/平方米。

值得一提的是，该批次房源价差非常明显。和保利世博天悦单价最高的房源对比，隔壁同为顶楼的中间套房源单价仅约20.43万元/平方米，而2层房源单价最低约11.41万元/平方米。

保利世博天悦一位置业顾问告诉记者，该项目此次加推还推出了总面积约500平方米的隐藏版大平层产品——“OPUS ONE 500空中行宫”，单套江景面宽35米。“这套房源为5房双套房规制，拥有两梯一户专属电梯厅，仅阳台就达5个。”

“边套户型则拥有L型转角落地窗，身处客厅、餐厅都能以不同角度眺望黄浦江，这也是单价较高的主要原因。”该置业顾问进一步表示，特别是双面看江的房源非常稀缺，总共只有10套，特别受客户关注。

另据上述保利世博天悦营销负责人介绍，截至6月10日，项目加推房源的认购率约为30%，6月18日将不用摇号，按照认购顺序直接开盘销售。但双面看江的房源已经被全部认购，这些房源的景观视野确实非常好，黄浦江、陆家嘴、南浦大桥都可尽收眼底。

据了解，保利世博天悦拿地至今已有近8年时间。2017年7月，上海联合产权交易所挂出一宗位于黄浦江边、规划建筑面积超20万平方米的“世博村B地块”住宅增资项目。该地块由上海华辕实业有限公司（以下简称“上海华辕”）持有，地上建筑为2010年上海世博会参展人员提供住宿和配套服务。

彼时，保利发展通过向上海华辕增资49.7亿元，获得上述项目50%的股权，上海华辕的另一股东为上海市国资委下辖的上海地产集团。根据协议，保利发展还将向上海华辕提供40.7亿元贷款。

记者从保利发展方面了解到，保利世博天悦于2024年4月25日首开，项目共计800多套房源，建筑面积190平方米以上的房源占比达92%。截至2025年5月下旬，单盘销售总额已突破200亿元。

加快推盘抢抓需求释放机遇

今年以来，上海市豪宅市场格外火爆。

克而瑞统计数据显示，2025年前5个月，上海市总价3000万元及以上的新房成交915套，已接近2021—2023年的全年水平。绿城潮鸣东方、上海壹号院、康定壹拾玖均成为5月现象级热盘，陆家嘴太古源邸开盘去化率也近九成。

5月11日，位于上海市徐汇滨江板块的绿城潮鸣东方正式开盘，120套房源当日全部售罄，销售总额69.88亿元。据悉，该项目销售均价为19.5万元/平方米，共收到191组有效认购，认购率近160%，触发5年限售规则。

5月21日，由中信、新湖、融创合作开发的上海壹号院三批次迎来开盘，户型以约299平方米和约349平方米的大平层为主，均价约18.5万元/平方米，套均总价超过6000万元。此次开盘共吸引170组有效认购，认购率高达266%，开盘仅1小时便全部售罄。

公开资料显示，上海壹号院地处上海市黄浦区核心风貌区，与新天地直线距离仅约400米，毗邻豫园和外滩。该项目于2024年8月首次开盘，33套房源当日售罄。今年1月，项目迎来第二批次开盘，当天去化率超96%。此次推出的三批次房源实现“日光”后，上海壹号院在今年内的累计销售额达108.71亿元，成为2025年全国首个单盘销售破百亿元的新房项目。

记者了解到，上海壹号院项目计划于6月加推第四批次、124套房源，户型面积为237—355平方米，总价4000万元起。均价为18.9万元/平方米，相比上一批次涨价约4000元/平方米。

此外，5月28日，位于静安区曹家渡板块的康定壹拾玖首开92套房源实现“日光”。该项目也计划在6月加推48套房源，均价17万元/平方米，相比此前也涨价约2000元/平方米。

“我们的推盘节奏是比较快的，基本上每两个月加推一次。目前，项目仅剩一栋12号楼待售，主要为建筑面积170平方米和190平方米的洋房产品。”上述保利世博天悦营销负责人补充道。

豪宅市场表现强势，也为上海楼市整体回暖提供了强劲支撑。克而瑞统计数据显示，今年5月，上海市共有40个项目入市，新房供应面积约68.9万平方米，环比大幅上涨44.31%；成交面积约58.96万平方米，环比上涨14.53%；成交金额攀升至541.03亿元，环比上涨48.66%；成交均价91759元/平方米，创下近一年来的新高。

“我们看到，5月上海市新房供应节奏明显提速，开发商加快推盘步伐，以抓住年中行情与端午小长假带来的集中需求释放机遇。核心区域豪宅市场表现尤为亮眼，改善型需求与高端购买力成为成交主力；相比之下，远郊及外环外区域则相对平淡。”克而瑞方面分析称。

（编辑：张家振 审核：童海华 校对：翟军）