网传“高得房率”将终结，速看深圳20个新规盘，使用率最高108%！

“新规”，又来了！

近期，网传广州将出台新规，严查“偷面积”，有可能将进一步降低户型使用率。

上周有业内人士向媒体爆料，相关部门已基本完成政策制定，执行方案很快就要来了，核心内容有5点：

1、飘窗必须外挑，禁止内凹变相增加室内面积；

2、建筑外立面结构柱需计入容积率面积，不允许作为“赠送面积”；

3、40米以上楼层，不允许改动花池；

4、建筑内部天井宽度、高度必须符合消防规范，禁止压缩尺寸；

5、尚未取得《建设工程规划许可证》的住宅项目，必须按照新标准进行报建。

业内人士表示，广州新房按照上述标准执行后，住房使用率或维持在100%内。

据最新消息，相关文件已经下发广州天河、荔湾、海珠等区，但不会有正式文件发布，重点在收紧审批尺度。

基本上可以确定，广州户型“高赠送”时代，要告一段落了！

广州为何叫停住宅“新规”，对于市场影响如何？深圳户型执行“新规”的项目进展如何，接下来是否会受到影响？一起来看看。

01.

广州“高赠送”户型大变局

新规之下，市场或迎新一轮洗牌

每一次规定的调整，都将给市场带来一场风暴。

按照目前网传的“住宅”新规，广州接下来的产品以及市场将被重新洗牌。

首先，产品方面，使用率肯定会下降，但短期内依旧会有使用率超100%的户型出现。

广州自2023年11月起，陆续放宽容积率规定：先是阳台，占比从15%提升至50%，飘窗深度从60cm增加到80cm。

在这种前提下，部分开发商开启各种花式“偷面积”，如直接把“飘窗”做成“内凹”；将花池和阳台合并报建，交付时封窗改为房间，直接把有的户型使用率干到了140%，要知道此前这个数据普遍在80%左右。

此次新规，剑指花式“偷面积”，未来新户型使用率会下降是必然。

但短期内，不会下降太多，因为去年广州出让一些地块，出让文件中涉及到的建筑指标，简直“超新规”，按照传统80%户型使用率叠加来看，依旧会有高使用率户型。

如：阳台允许占比25%+空中花园允许占比40%的招商蛇口林屿境，目前已知户型的使用率去到了140%，即便在严格执行最新规定之下，也能轻松过120%。

而市场方面，短期内加速“高赠送”户型项目的去化，长期来看，有利于存量新房去化以及二手房价格回升。

一是，近年来，广州得房率更高的新房明显去化速度更高。

二是，自2020年开始，广州新房使用率悄然“攀升”，在新房“高赠送”的冲击下，二手房价格略显不坚挺，尤其在2023年11月广州官宣放开容积率规定之后价格持续下跌：截止4月广州二手房价销售价格环比0.0%，虽结束了长达23个月的下跌趋势，但依旧非上涨，同比则下降了2.8%。（数据参考：国家统计局）

这波“新规”之后，广州户型使用率必然会缩水一波，新房、二手房之间户型使用率差距缩小，大概率利好那些已经拿到《建设工程规划许可证》的户型“高赠送”项目，以及二手房价格平稳或回升。

02.

使用率最高108%

深圳新规项目20个

其实不只广州，深圳也有不少户型执行“新规”的项目。

壹地产根据目前官方公布以及网上爆料的信息梳理，深圳户型执行“建筑新规”的项目有20个，其中已入市的13个，待入市的7个。（*实际深圳新规项目可能会更多，欢迎大家留言区补充。）

▲ 项目分布图，图源：钉图，仅供参考

可以看出，同样是“新规”，深圳的户型使用率依旧没有捅破110%的顶，和广州动辄120%，高则130%、140%使用率相比，简直小巫见大巫。

但即便如此，深圳执行“新规”的项目依旧备受买房人关注。

可以看到，部分已开盘项目，卖得都不错。

中建观玥名邸，作为光明首个建筑新规新盘，去年10月首入市，开盘当天就售罄；随后11月底加推147套房，现如今去化100%；

卓越前海未来城，去年11月首次开盘入市，推出600套房源，开盘当天线上+线下去化约86.3%；

金光华溪山禾玺，去年开盘狂卖300+套，今年5月25日加推开盘卖了291套；

润宏城·润臻园，5月24日开盘推出144套房源，最终销售超百套，去化超8成；

壹品文旅鹏宸云筑，6月7日，开盘推出244套房源，开盘当天卖了约220套，去化约90%；

中海云启源境，同为6月7日开盘，备案207套，开盘当天卖了165套，去化约80%。

▲图源网络，仅供参考

已拿证，尚未开盘的项目，近期市场热度很高。

翰熙典居，上周6月6日拿证，推334套，拿证首天，累计接待超1000批。

该项目预计6月22日开盘，作为南山粤海街道时隔十年再上新的综合体项目，翰熙典居这一次上新可谓“来势汹汹”，折后只要8字头。要知道同为科技园板块的华润城一期，近几个月成交单价普遍在11万以上。（成交价参考自：行舟深房）

▲图源网络，仅供参考

尚未入市的“新规”项目，市场关注度也很高。

有3个项目，或于近期入市。

保利瑧誉府，位于前海宝中，临近企鹅岛+前海三湾，向西可看海景，产品为纯4房大户型，网传最高使用率达108%。目前已经开放展厅，官方户型也已出炉，最新消息：预计7月入市。

户型图，仅供参考，左右滑动查看更多

湾啟紫荆府（2栋），位于真正的前海板块，最新消息本周将取证入市。

盛合天瑞家园，位于宝安航城街道，目前已经开放展厅以及样板间；据传该项目已经在蓄客且启动了转接对外推广渠道，此前预计二季度将入市，但截至发稿尚未拿证。

有1个项目，虽尚未入市，但市场关注度非常高：新世界香蜜四季家园。

位于福田香蜜湖，4月下旬按照新版《深圳市建筑设计规则》申请工规变更：总建筑面积由466896㎡改为481888㎡。目前该项目已出地面多层，有消息指出，项目6月份中下旬会开放营销中心，预计三季度入市。而据壹地产掌握的消息，已有不少人准备出手。

此外，龙岗大运板块的闰悦蓝湾公馆，有消息称其为新规项目，而中粮祥云悦章里和中海大运玖章花园，均为新规执行后的项目，如无意外户型也将按“新规”执行。

总的来说，深圳户型执行“新规”的项目，分布于南山、福田、宝安、龙华、光明以及坪山等区，折后单价从2万+/平到8万+/平不等，刚需、改善片区全线覆盖。

03.

买房人聚焦新规项目

二手房成交价持续缩水

当购房者，把眼光聚焦在“新规”的新盘项目上时，近两年来深圳二手房出现了哪些变化？

数据显示，深圳二手房成交价正在缩水。

把时间拉长来看，过去20余年来，深圳二手房成交均价从0.6万/平一路飙至6.3万/平，涨幅高达950%。

但聚焦最近几年，可以看到深圳二手房成交均价最高时在2021年，去到了8万/平，而2024年仅6.3万/平，环比-3.08%，与高峰期2021年相比更是缩水约18.8%。

而5月，深圳二手房成交价，最新报6.12万/平，环比缩水约2.86%，同比缩水约2.39%。

▲图源：每日楼市早读（乐有家研究中心），仅供参考

可怕的是，接下来的成交预期还在降低。

6月86个二手房片区中，业主报价下跌的片区有62个，占比72.1%，较5月提升10.3%，这意味着二手房业主的内心成交价预期降低了。（数据参考自：大咖深房团，仅供参考）

▲图源：大咖深房团，仅供参考

越来越多的人想卖房，挂牌量同比上涨17.7%。

截至今年6月2日，深圳公开平台在售二手房源约7.18万套，和去年同期（6.10万套）相比，同比上涨17.7%。（数据来源：深房中协）举个例子，如果去年是100个人想卖房，那今天想卖房的人数上升到了177人。

▲图源：深房中协，仅供参考

二手房成交价下降，业主挂牌价预期不断走低，想卖房的人越来越多，这些种种，和深圳建筑“新规”关联性多大？

回到“新规”本身来看，如果说广州叫停“高赠送”是信号的话，那将利好已获批的新规项目，对于买房人而言，新规户型窗口期将再度缩短。

如今广州已然叫停“高赠送”户型，你觉得深圳会跟进吗？

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