金融资本，开始涌向楼盘了

文/北京进深 林振兴

76天后，丰台金茂璞逸丰宜项目，等来了“新搭子”。

6月10日，北京亦城置业（中国金茂间接全资附属公司）与嘉兴珵茂企业管理合伙企业（有限合伙）、扬州禧达股权投资合伙企业（有限合伙）及青岛源璞南叁咨询服务合伙企业（有限合伙）签订一纸增资协议。

四方共同为北京喜茂房地产开发有限公司（简称“喜茂房地产”）增资25.42亿元，以合作开发璞逸丰宜。

其中，嘉兴珵茂增资8.168亿元，持股32%；扬州禧达增资3.14亿元，持股12.31%；青岛源璞增资4亿元，占持股15.69%。

金茂方也没袖手旁观，北京亦城同步增资10.11亿元，持股40%股权，保持对喜茂房地产的控制权。

新股东承担财务投资者的角色，不会对项目公司治理上有过多干预。

增资完成后，喜茂房地产的注册资本将从1000万元增至25亿元。

同时，公司董事会将由9名董事组成，其中北京亦城委派5名，嘉兴珵茂委派2名，扬州禧达及青岛源璞共同委派2名，董事长由北京亦城委派的董事担任。

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外界最为好奇的是，璞逸丰宜的新金主到底是谁？

此前，金茂希望，联合体中各成员或其关联方与国企有丰富合作经验的优先。

二股东嘉兴珵茂为一家有限合伙企业，主要从事股权投资，无实际控制人。

它由中原信托、深圳瑞禄企业管理合伙企业（有限合伙）、宏源汇智投资、天津思茂壹号投资合伙企业（有限合伙）、深圳景懋咨询管理，分别持股44.5668%、29.9559%、22.0264%、3.3774%、0.0734%。

其中，中原信托不过多介绍，宏源汇智为上市公司申万宏源（000166.SZ）的全资子公司。

深圳瑞禄背后是深圳春熙企业管理合伙企业（有限合伙）和深圳景明咨询管理合伙企业（有限合伙）（股东包括方伟华、马文晖、郑威）、壹零玖股权投资（苏州）有限公司（股东为日本企业——东急不动产株式会社）、上海喆威企业管理中心（有限合伙）（股东包括吴同兴、徐吉琴）。它的最终实益拥有人为方伟华。

天津思茂壹号的合伙人份额由王建锋、周爱勤透过一家有限合伙企业及深圳景懋咨询管理持有。而深圳景懋咨询管理背后是金茂资本和方伟华、马文晖、郑威，最终实益拥有人为方伟华。

三股东青岛源璞为一家有限合伙企业，主要从事股权投资。

它由深圳峻茂咨询、内蒙古双欣资源控股、北京玖誉鑫源电子贸易、台州市良栖木制品、青岛凝爻管理咨询，分别持股70%、25.49%、1.35%、1.05%、2.11%。

其中，深圳峻茂咨询背后有中化资本投资管理、中原信托、深圳久富投资中心、汇力基金、中信国际资产管理等身影；内蒙古双欣资源控股背后大股东是中国煤炭富豪之一的乔玉华；青岛凝爻股东为董哲；北京玖誉鑫源股东为王昌；台州良栖股东为邵先钢。

四股东扬州禧达为一家有限合伙企业，主要从事股权投资，实益拥有者为任旭红。

它由西藏信托、深圳秉德咨询、北京喜神资产管理、扬州兴尧股权投资合伙企业、湖北正煊联慧股权投资基金管理、扬州禧兆股权投资合伙企业、扬州喜神投资及深圳万户投资，分别持股57.1237%、12.6083%、9.5206%、9.0751%、5.7124%、5.5791%、0.1904%、0.1904%。

深圳秉德咨询和深圳万户投资背后是中化资本投资管理、中原信托、深圳久富投资中心、汇力基金、中信国际资产管理等；北京喜神资产、扬州兴尧、扬州禧兆、扬州喜神投资背后有一个共同股东——任旭红；湖北正煊股东包括张建捷、张建敏、陈加军、陈乡雪。

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在京城地产圈，地产项目引入金主并不稀奇。

例如，中环悦府是华润置地拿地后，引入煤老板张亚平；天汇和朝央和煦，保利地产拉来了中信信托作为投资方入股。

在当前下行周期里，巧用杠杆，实现共赢，才是王道。

金茂善于合纵连横。例如它旗下北京珺茂置业，背后股东还包括嘉兴铎茂企业管理合伙企业（有限合伙）和嘉兴钛茂企业管理合伙企业（有限合伙）。

嘉兴铎茂和嘉兴钛茂背后是金茂资本，而金茂资本的股东来自金茂与申万宏源。

再如，2025上海第一批次土拍，金茂拉来了庆隆集团。这家以金融投资为主的投资机构，背后站着新加坡豪门之一的黄祖耀家族，资金实力雄厚。

璞逸丰宜所处的丰台，是北京最卷的板块，新房项目扎堆，大约上万套。次新试图以价换量，新房疯狂内卷。

在丰台，璞逸丰宜要面对在售新盘对手就包括隅西颂、观宸、云境、丰和叁号院、中海丽金府和丽泽叁号院，家家都卷的不得了，几乎贴脸竞争。

为了在丰台红海里杀出一条血路，璞逸丰宜引入金主，分散资金风险，不失为一个明智之举。

截止1月底，喜茂房地产的资产总计430317.5万元，营业收入0元，净利润-71万元。

喜茂房地产背后的中国金茂，2024年实现扭亏为盈，归母净利润（去除物业公平值损益后）13亿元；毛利率15%，同比上升3个百分点。

去年全年，金茂累计取得签约销售额983亿元，行业排名较2023年提升一位至第12位。同期，公司累计回款970亿元，回款率99%，保持“三道红线”全绿档。

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三位新股东此次增资超15亿元，无疑是一场及时雨。

为满足项目开发需要，璞逸丰宜项目公司持续需要资金支持用以归还前期借款，预计金额为17亿元。

璞逸丰宜是一个花大价钱拿下的项目。

它所在丰台区东铁营0512-0010、0015地块，成交于2024年10月23日，由中国金茂40.13亿元摘得，这也是它在北京沉寂两年未拿地后的首秀。

它有一个很大的优势——地价缝差。璞逸丰宜的楼面价5.75万/平米，销售指导价10.75万/平米，有5万元/平米的缝差。这让金茂有足够的价格空间去做好产品。

将地块收入囊中后，金茂开始在产品上狠下功夫，它在南北地块设计了双架空层，有超过2000平的下沉会所，外加两个口袋公园。

众所周知，无论是打造架空层，还是下沉会所，都要花费不少真金白银。

但金茂为了“好房子”，不惜血本。同时，它还带来了一个新发明——“阳台 花池”组合，震惊了整个北京楼市。

以190㎡全能户型王为例，看一下金茂璞逸丰宜的赠送尺度。

内嵌阳台16.2米面宽，1.8米进深，29㎡的空间只计一半面积；客厅的内嵌阳台外面，还有大约7米宽、1米深的花厅，面积全赠送；北向两个设备平台，面积合计超5㎡；侧面飘窗 北向厨房270度转角飘窗，面积合计超8㎡；

除此之外，还有约5㎡独立电梯厅可以做成私人玄关，增强入户收纳功能。

这套操作下来，在北京同期的纯平层产品中，金茂璞逸丰宜的实际得房率将一骑绝尘。

从这版户型图来看，感觉金茂璞逸丰宜已经彻底放飞自我了。粗略统计有40㎡的赠送面积，基本覆盖掉了公摊面积。

据了解，项目整体规划建设14栋住宅楼，北区8栋5-16F，主力面积段153㎡-190㎡；南区容积率略高，规划6栋11F-18F住宅楼，面积段为110㎡-135㎡。

1月18日，璞逸丰宜首次取得预售许可证，首批共推出10栋楼335套住宅，均价10.75万元/㎡；4月2日，第二批次4栋楼共168套住宅取得预售许可证。至此，项目全部房源均已入市。

目前，网签共计106套。