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今天我们要说的是琶洲西区331地块，也是广州最贵的地王项目：琶洲樾华樾。

这个华樾相当于是琶洲樾的二期，本来这块地也是规划的商业写字楼，但后期调规了。

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这块地是2023年12月29日拍下来的，算上配建楼面价去到了85200元/平，离现在上市已经有一年多了，豪宅项目当然要精雕细琢，不着急，它凭借这个位置就能等到能拥有它的买家。

但就是这一年的楼市风云变化，不可谓不大，就连开发商可能都没有想到吧。

琶洲樾一期大概是10-13万，去年就清盘了，现在这个二期预计是13-16万，主流面积是248/254/330，总价3000万起。

这里有几个逻辑要说一下。

一、琶洲樾是完完全全的豪宅产品，业主圈层非常纯粹，在保利天悦里面也是处于285这个段位的，高于保利天悦的143和197。

就目前来看，琶洲樾是最近西区，从定位和价值来看，也就只有保利天悦的望江产品超过琶洲樾。

这个定位非常明确，就是3000-4000万，就是珠江新城东区第二梯队的大户型，比如誉峰250以上的面积，把自己和中区的高端改善剥离开来，比如嘉裕公馆和花城湾还是有些小面积三房的。

二、毕竟是在琶洲岛上，主打的就是一个稀缺性。

虽然琶洲还会继续有供地，但是都不在琶洲岛上，虽然琶洲的东区也有规划国际超级总部，但这个起码也是15年之后的事了，因为琶洲西区建成这样子就已经十五年。

所以暂时来看，琶洲樾没有对手，不管是大围公园的保利天奕还是正在卖的琶洲南TOD。

它的稀缺性还来自于户数，全盘总共只有96套。

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三、因为不能看江，所以它的上限就没有拔得太高，这个定位也是准确的。

如果从单价13万上来看，也并没有比保利天悦的二手价格贵，也不超过能望江的大面积产品。

当然，这个定价本身和保利天悦无关。

原因是它需要在琶洲岛和琶洲西区的地段上标明身价，并且需要和琶洲南TOD拉开差距，不然越秀自己来接这么高的地王然后卖个低价又有什么意义呢。

不参与市场竞争就是它的底气，买得起3000万的都不缺房子，鹏瑞一号的业主要考虑价格就根本不会买。

这个定价既没有傲娇的看齐珠江新城东区，也没有把自己和珠江新城的刚需放在一起比，而仅仅是把总价控制在了4000万左右，是有其合理性的。

前天杭州钱江世纪城7.7万的楼面价诞生，和琶洲的逻辑非常相似，但是住宅却比琶洲多很多，未来如果都是卖14万左右的话，琶洲的稀缺性更强一些，因为数量确实更少。

四、琶洲南边的开发，大概率还需要些时间，赤沙和红卫村的旧改也还在路上，未来的密度也会比较高，周边的二手小区也不会拆，短期内还看不到竞争对手。

即便未来有对手，大概率会在东边，而且价格可能会更贵。

这几年调整较多的还是二手，新房特别是豪宅是有独立行情的，买家不只是琶洲的新贵，还有一些比较有实力的老money。

这种3000万以上级别的买家他们的主要生意仍然是在广州，当然他们也会去其他地方配置。

琶洲西区已经逐步兑现了，房价也会更加夯实。

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