收购存量商品房！上海出手

来源：证券时报网

上海闵房集团将收购商品房作保障房。

上海闵房集团旗下的上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司日前发布公告称，为进一步盘活存量房源，现面向社会公开征集符合要求的房地产项目用作保障性租赁住房（阶段性房源）使用。收购标的须为合法合规的新建住宅商品房项目，并具备现房交付条件。

记者注意到，这是上海今年首个通过收购商品房用作保障性租赁住房的项目。去年5月发布的“沪九条”明确，探索通过国有平台公司等主体收购适配房源，优化住房保障供应。同年，上海徐汇惠众公共租赁住房运营有限公司收购了海波花苑70-73、75-78号的存量房屋，作为保障房供应。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对证券时报记者表示，上海打响了“今年收购存量商品房第一枪”，意味着上海在收购库存商品房方面开始发力。相关模式和其他城市做法相似，进一步说明地方政府及国有企业积极探索去库存和多元化保障房供应模式。

用存量房产优化保障房源供应

上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司发布的公告提到，项目须位于闵行区南部地区。可收购房源需集中分布，单项目提供房源总建筑面积不少于7500平方米。房源需产权清晰、无权属纠纷，未被法院查封、扣押、冻结。

“和其他城市相似，上海闵房集团此次收购商品房用作保障性租赁住房，属于市或区一级的国有企业收购模式，也和各地今年保障房房源筹集工作有效对接。”严跃进说，从目前各地操作来看，普遍是收购现房类型的库存商品房。此类模式好处是，收购过来并通过为期3—6个月的房源改造，即可快速形成保租房等房源项目，加快和优化保障房房源的供给。

记者注意到，此前，上海徐汇已率先探索收购存量房，并用于保障房。

今年5月，上海城投旗下租赁住宅品牌“城投宽庭”在徐汇区的首个保障性租赁住房社区——“城投宽庭徐汇社区”正式开业运营，该项目共有1283套房源。该项目是通过“国泰君安城投宽庭保租房REIT”净回收资金完成收购的典型范例，原为华鑫置业开发的存量资产，通过市属产业集团之间协调资源整合盘活。

据城投控股党委书记、董事长张辰介绍，“城投宽庭徐汇社区”是上海城投、仪电集团、国盛集团三家国资产业集团首次通力合作的项目，是上海市属国企首单存量R4地块并购盘活项目，也是上海城投落实REITs滚动投资，构建保租房业务“投融建管退”资本循环的关键一环。

收购存量商品房筹集保障性租赁住房的做法，源于保障房货币化配建机制。所谓保障房货币化配建机制，即在新建商品住房项目中按规定比例实物配建的保障房，可以结合项目实际情况，选择等额转化为货币化配建资金，并交由区住房保障平台机构收购各类适配存量商品住房或二手房，定向用于住房保障。

上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局等部门去年9月发布的《关于本市保障房配建的实施意见》明确，采用货币化配建保障房的，所筹措资金由区政府指定机构收购适配房源定向用于住房保障。

去年5月发布的“沪九条”也明确，探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给。

多地创新商品房转保障房做法

自 2024 年 5 月“收购存量商品房用作保障房”被首次提出以来，全国已有多个城市响应。不少地区已将实际项目落地并投入运营。

例如，近日，首批支持收购存量商品房项目专项债落地。Wind金融终端数据显示，2025年浙江省政府专项债券（十三～二十期）已于近期发行并上市。具体来看，其中有3只专项债精准对接收购存量商品房用作保障性住房项目，分别为“25浙江债23”“25浙江债25”和“25浙江债26”，专项债融资总额达16.53亿元，涉及浙江省内8个项目。

5月13日，浙江省财政厅披露了10只政府债券发行计划。其中，在财政部下达的限额内，浙江省发行了政府专项债券（十三～二十期）总额 552.67亿元，品种为记账式固定利率附息债券，全部为新增债券，期限为3年期、5年期、7年期、10 年期、15 年期、20 年期、30 年期。

“这是全国首个专项债支持收购存量商品房的应用，具有行业风向标的意义。”严跃进表示，过去专项债主要用于收购存量土地，即那些因企业资金链断裂、规划调整等原因无力开发或长期未开工的土地。而此次浙江省则首次将其应用于存量商品房的收购。

在江西上饶，去年12月下旬，建行江西省分行向上饶市发放全省首笔住房租赁团体购房贷款2400万元，期限27年，利率2.95%，支持上饶市政府选定的收购主体收购上饶市尚书苑项目105套存量商品住房用作保障性租赁住房——这标志着上饶市首个收购已建成存量商品房用作保障性住房项目成功落地，同时也是江西省内首个利用保障性住房再贷款政策收购已建成存量商品房用作保障性住房的项目。