北京买房：理清思路，购房建议1557

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我家住**小区，我的邻居*楼*号的在屋里养鸽子，但弄的我家阳台上都是鸽子粪，物业不管，应该向哪里举报？

A：

1、我只回答问题，没权利给人家曝光。

2、“屋里”养鸽子？北京的规定是不能在窗户外头和阳台养鸽子，屋里则是人家的家，怎么管啊？不过这家也太狠了吧，自己怎么住啊？难道是专业养鸽子的？

如果物业不管就打12345呗，一般来说应该是反馈到社区或街道办，他们应该会去养鸽子这家走访调查的。如果无证的话那就取缔，谁去执行我就不知道了，反正肯定有人管。

3、如果人家是有证的话就不好办了，或者是会再次转交到信鸽协会或者是什么组织，最终有可能转到体育局，信鸽归他们管。

但这得看邻居是否遵守了放飞的时间，如果没有违反，那协会估计也没什么好办法。人家只要没违法，您要想维权就只能是走民事诉讼了。我估计这家是手续齐全+遵守法规的，否则干不出屋里养鸽子的事儿。

4、实在不行就弄个稻草人呗，网上估计就有卖的。而且也肯定有驱鸟器什么的，跟机场的性质一样。

再不然就您家也养鸟，养只“伯劳鸟”，也就是老北京的“虎不拉”。这玩意儿虽然不算猛禽，但也是鸟中的战斗机了。传说是只要养了伯劳，那方圆几里之内都没有其他鸟敢搭窝了，试试吧。

仅供参考。

借这话题聊两句，老北京说八旗子弟“提笼架鸟”，这鸟其实就是伯劳，俗称虎不拉。这种鸟非常的好斗+残忍，只要是能打的过的全部弄死，包括鸽子，甚至是耗子。八旗子弟之所以养这种鸟，一是观看它们的残忍，二是帮着抓鸟，抓完了养在笼子里。

当然，真正的架鸟应该是架鹰，或者是隼，那才是满清“渔猎民族”的战斗传统。提笼架鸟最初是不忘本的意思，不能放弃打猎的传统，后来才演化为纨绔子弟的娱乐。但养鹰和隼都太贵了，普通八旗子弟玩儿不起，所以就弄只虎不拉凑合一下，好歹也是个意思。

另外伯劳鸟还是鸟中的炒房客。传说到了求偶季节，公鸟都会搭一个结实的窝，然后在窝边树枝上挂满猎物（各种鸟的尸体）。然后公鸟就开始唱歌了，相当于征婚广告，说自己又有彩礼又有房，母鸟们快来相亲吧。

据说母鸟来了之后，会先到窝里去检查，使劲的蹦跶，以检查这鸟巢的结实和舒服程度。然后还会去窝外看猎物，觉得又有住的又有吃的就会留下，在窝里开始没羞没臊的鸟生。

但如果不满意，那母鸟转身就走，挥一挥翅膀，不留下一点儿云彩。此时公鸟就会发飙了，玻璃心碎了一地，于是拆掉窝，也不要这些猎物了，去另外找一棵树再搭窝再打猎，重新开始下一次的非诚勿扰……

二

Q:

请问，我现在的房是集体产权的公寓，20+20的长租权，能卖90万，在****。现在单位传说是能给办成个人产权的保障房性质，但要补交10%的土地出让金（原始购买价），有这种政策吗？

A：

1、我没听说过，因为既然是单位+有产权，那就说明手续已经完成了，是正规的房产，只不过是违规以租代售的卖给了员工而已。那既然是产权登记已经完成，土地和房产性质就不可能再改变，什么手续都变不了。

另外10%土地出让金是一类经适房中的老经适房的转商标准，跟这种商业用房的手续无关，根本就没有收取的法律依据。

2、这房就踏踏实实的住着吧，既然有整体产权就没什么风险。而且既然是能卖，那就是单位内部能给办手续，是否转换产权性质也就无所谓了，也肯定转不了。

3、总之如果是单位有了正规产权，那就肯定不会转换手续。如果单位没有产权，那这就是小产权，也不可能交这么点儿钱就成大产权了，没人为了这么点儿钱担责任。

仅供参考。

三

Q:

请问，我正在看南沙窝的京铁家园，五个问题：一是噪音大不大？二是怎么能省钱过户？三是这里算不算学区房？四是地段如何，未来发展怎样？五是如果过几年维护，这里归哪里管？出资问题。

A：

1、噪音指的是铁路噪音吗？应该受影响的都是北边的房源，买中间的不就得了。而且应该噪音也不大，毕竟这是市区线路，夜间车辆不会多，而且也肯定会减速的，这都有标准可以参考和监督。

2、怎么能省钱，这问中介吧，他们比我专业的多。不过够呛能省太多，毕竟这是经适房性质，早期才4000来块钱，现在再怎么省也得按指导价过户，便宜不了多少。

3、不算学区房，房价中没有学区溢价。

4、地段中等吧，优势是交通要道，劣势是被铁道线半包围，否则也不会开发成铁路系统的福利房。未来没什么发展了，没人会到铁路圈子内建设配套的，所以只能依靠外部的建设。又是塔楼为主的老小区，不太好聊发展，价格方面只能是跟随大盘走势吧，不吃亏。

5、归哪里管？我也不知道。理论上既然是产权已经卖给了职工，那这小区就是社会化管理了，跟原产权单位无关。但如果维护的话应该也会找铁路系统的，但具体哪个部门我不知道，铁道部已经改组了，我还真不知道这小区归谁管了。

6、总之您这几个问题我感觉或是意义不大，或是我回答不了，帮不上什么忙。

仅供参考。

四

Q:

请问，我和我先生刚来北京工作，对北京房地产市场不了解，所以想请您推荐适合我们的中产小区。需求是：300万总价之内（首付100万），小区绿化好的两室两厅户型，南北通透，有固定地下车位（正在准备买车），楼龄十年，精装修。

对配套的要求是：以中关村为圆心的半小时车程内，地铁站附近（一公里），周边商业配套齐全，有三甲医院和公园，学区优质。对保值的要求是：至少跑赢房价大盘，如果不自住的话好出租（租金高），出手时好卖。

我们目前并不着急买房，因为有单位提供的宿舍居住，北京户口也还在办理之中，预计年底或明年初办妥。主要是我们看了网上的房价，感觉虚高严重，所以希望您提供帮助。

A：

1、这让我怎么说呢？估计您是作为引进人才落户北京的，提的也确实都是符合中产标准的要求。但您可能是对北京楼市不了解，所以期望值和现有预算不是太匹配。

2、我简单说吧，如果是要求“学区优质”，那就只能是海淀区之内了。而如果是能做到通透的带厅两居室，至少也得8/90平。再加上绿化好+车位足+地铁+配套，那这在海淀的单价基本就是10万+了，这套房得千万左右。而且房龄十年的小区，全海淀也不多，都挺贵的，千万算起步价。

3、再一点，房价保值属于投资，而房租是消费，这是两个市场。在预算不是很高的情况下，这两点通常是相悖的。租金收益高的通常是因为升值慢，房价低才显的租金高。而升值好的多数都租金收益偏低，就跟股票的市盈率一个道理。

还有，“至少跑赢大盘”，那“至多”呢？也就是最高要求是不是就更高了？而北京升值好的基本都是改善类房产，总价6/700万起步的，也就是在中位数之上的小区才选择多些。这种房的购买群体对价格不太敏感，所以才相对容易抬升价格。而总价不太高的基本都是刚需盘，主要客群对价格敏感，不太好抬价。

4、总之我真的没什么建议，最好还是再了解一下北京楼市吧。网上报价也谈不上虚高，通常砍价比例也就是5%左右，超过10%的都极少。

仅供参考。

五

Q:

请问，父母投靠子女落户的手续停办了，请问有没有介绍的渠道？我本来是想用父母落户后的资格买房的，钱都准备好了，现在不让办了就麻烦了。

主要是我父亲身体不好，租房根本就租不到，而我们的房虽然两套但都特别小，学区房也不能卖，另一套也不方便住。现在是租的朋友家的房，但总归不好意思。请问有没有什么渠道？

A：

1、我可没有这种渠道，完全没接触过。投靠手续不是停办吧，是收紧，减少了名额增加了排队时间，当然也和停办差不多。

2、看样子你们的两套房都是在五环内是吗？所以不能买在五环外，要买的话想买离现在房子近的，所以才需要用父母的资格，是这意思吗？

那实在不行就买公寓吧，这就不牵扯户口和地段限制了。虽然居住环境有可能不太好，但毕竟是自己的房子，比租房强的多。找房的时候也可以多看看，选择环境相对好的不就得了。

3、其他没建议，我实在不懂户口方面的问题，帮不上忙。

仅供参考。

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