母亲生前将房过户给孙子女，女儿起诉无效能否胜诉？北京律师解读

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一套承载家庭记忆的房子，在母亲离世后竟成了亲人间的 “战场”！女儿发现母亲生前将房屋过户给外甥，认为这侵犯了自己的继承权；外甥则坚称过户合法合规。这场房产争夺战中，法院将如何厘清复杂的法律关系？又会作出怎样的裁决？

案情梳理

（一）家庭背景与房产渊源

周建国与李淑芬原是夫妻，育有三个女儿，分别是长女周静、次女周琳（本案原告）、小女儿周燕 。周燕早年未婚离世，周建国于 1999 年 11 月 29 日去世，李淑芬在 2024 年 2 月 23 日也离开了人世。位于一号的房屋，原是甲公司（北京某院）的福利分房，从承租到购买，再到产权登记，这套房子的归属问题成了家庭矛盾的导火索。

（二）争议焦点与各方主张

原告主张（周琳）：

请求确认李淑芬与外孙赵阳（邓某）签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

要求赵阳和周静（陈某 1）协助将一号房屋变更登记至自己和周静名下，共同共有；

由被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费 。周琳称，一号房屋是自己和母亲基于职工身份共同获得，自己也是实际权利人之一，且房屋属于父母夫妻共同财产，父亲享有母亲份额部分 50％的利益。母亲与赵阳在明知自己权益的情况下私自过户，属于无权处分和恶意串通，侵害了自己的利益 。

被告抗辩（赵阳、周静）：

一号房屋过户前属于李淑芬个人所有，周琳对房屋没有份额 。房屋原是公房，承租、购买及产权登记都与周琳无关，周琳配偶单位已享受福利分房，若周琳再主张该房屋份额，违背国家政策；

周建国去世后，遗产继承手续已完成，涉案房屋不存在其他继承问题 。2001 年，全家通过公证对周建国遗产进行处理，当时自己和周琳已放弃对一号房屋中父亲份额的继承；

李淑芬与赵阳之间房屋过户行为有效，李淑芬享有完全处分权 。房屋登记在李淑芬名下，她有权处分，且过户是对赵阳一家多年赡养和贡献的认可，周琳长期不管老人，提起诉讼是出于私心。

（三）关键事实与证据

房屋权属变更：1989 年，李淑芬与周琳签订《换房协议书》，以各自公房换得一号房屋承租权。1994 年，李淑芬购买该房屋并登记在自己名下，购房时使用了女方工龄 39年 。2023 年 9 月，李淑芬与赵阳签订买卖合同，将房屋“出售” 给赵阳并完成过户，但合同中李淑芬签字为赵阳代笔，购房款未实际支付，实为赠与 。

遗产继承公证：2001 年，李淑芬、周静、周琳办理继承公证，处理周建国遗留的其他房产，但公证书未涉及一号房屋。

双方证据交锋：

周琳提交与李淑芬的录音，试图证明母亲明知自己对房屋享有权益；还提交保全保险费支付记录 。

赵阳和周静提交李淑芬的情况说明、微信聊天截图等，质疑周琳获取房屋材料的行为；还提交企业信息，质疑周琳配偶单位未分房的真实性 。

赵阳申请调取房屋档案，发现与周琳提交的复印件存在差异 。

案件分析

（一）房屋买卖合同效力认定

虽然房屋买卖合同中李淑芬签字非本人所写，但结合其实际到场及过户结果，可认定处分房屋是其真实意思表示 。然而，一号房屋属于李淑芬与周建国夫妻共同财产，在周建国其他继承人对房屋享有继承利益的情况下，李淑芬将房屋过户给赵阳，明显损害了其他继承人权益，构成恶意串通。根据《民法典》规定，恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效，因此该房屋买卖合同无效。

（二）房屋权属争议剖析

赵阳和周静主张房屋已完成继承处理，但公证内容未涉及一号房屋，无法证明周建国在该房屋中的份额已完成继承 。周琳主张对房屋享有权利份额，需通过析产继承程序确定，在本案中暂不处理。

（三）各方责任界定

因房屋买卖合同无效，房屋产权应恢复登记至李淑芬名下，赵阳和周静有义务协助办理变更登记 。周琳要求赵阳和周静承担保全保险费，缺乏事实依据，难以得到支持。

裁判结果

法院判决如下：

李淑芬与赵阳于 2023 年 9 月 22 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

赵阳、周静协助周琳将一号房屋变更登记至李淑芬名下 。

案件启示

（一）房产交易需谨慎核查权属

在房屋买卖或赠与中，务必核查房屋权属状况，确认是否存在共有人、是否涉及继承权益 。若房屋属于夫妻共同财产或涉及遗产继承，处分时需征得相关权利人同意，避免因无权处分导致合同无效。

（二）遗产继承应规范操作

处理遗产继承时，建议通过公证等合法途径明确各继承人权益 。对未处理的遗产，后续处分需谨慎，避免引发纠纷。保留好继承相关的文件、协议等证据，以防争议发生。

（三）保留证据维护权益

在家庭财产纠纷中，证据至关重要。日常可留存沟通记录、支付凭证、书面协议等；涉及争议时，及时收集相关证据，如录音、聊天记录等 ，为维护自身权益提供有力支撑。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）