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项目分析

Part 1项目简介

金众云山海公馆，位于南山区赤湾片区港航路与赤湾三路交汇处东西两侧，项目西邻小南山公园，东邻文天祥纪念公园，北侧靠近南二外赤湾学校，南侧挨着赤湾港，2/5/8号地铁线交汇站“赤湾站”距离约200米。

项目概述

【开发商】深圳粤美投资有限公司（金众地产集团旗下）

【总占地】约3.62万㎡

【总建面】约19.5万㎡

【规定容积率】西区规定容积率约3.45，东区规定容积率约4.86

【总可售户数】约810套（西区330套、东区480套）

【主力户型】建面约111㎡-174㎡纯居改善4-5房

【交通】距地铁2/5号线换乘站赤湾站约200米，临近12号线/15号线（两站换乘，建设中）/24号线（规划中）/28号线（规划中）

【项目地址】深圳南山蛇口·招商街道·赤湾三路与港航路交汇处

【导航地址】金众云山海公馆

平面图及户型图

111㎡的4房2厅2卫，分布在3栋的04.05户型，设计的是竖厅格局，客厅3.6米开间，三开间朝南，卧室宽度分别为3.3/2.7/2.7/2.5米，U型厨房，卫生间干湿分离，有西南及东南朝向。

116㎡的4房2厅2卫，分布在3栋的03.06户型，设计的是竖厅格局，客厅3.7米开间，三开间朝南，卧室宽度分别为3.3/2.8/2.7/2.7米，U型厨房，卫生间干湿分离，有西南及东南朝向。

117㎡的4房2厅2卫，分布在3栋的01.02户型，设计的是横厅格局，客餐厅一体化5.4米开间，全屋飘窗设计，卧室宽度分别为3.3/3/2.8/2.6米，L型厨房，公卫三段式分离，阳台主朝西南及东南朝向。

129㎡的4房2厅2卫，分布在1栋的03.04户型，设计的是竖厅格局，客厅3.9米开间，客厅连接次卧出大阳台（6.8米长），三开间朝南，卧室宽度分别为3.5/2.9/2.9/2.9米，U型厨房，卫生间干湿分离，都是西南朝向。

174㎡的5房2厅3卫，分布在1栋的01.02户型，设计的是横厅格局，客餐厅一体化7.4米开间，客厅连接次卧出大阳台（7.3米长），三开间朝南，全屋飘窗，双套房设计，卧室宽度分别为4/3.2/3/2.9/2.6米，U型厨房，公卫三段式分离，阳台主朝西南向。

Part 2项目配套

交通配套

距离2/5号线首发地铁站赤湾站直线距离约200米，1站太子湾蛇口港、2站海上世界、2站前海铁路公园；

比邻12号线左炮台东站，及规划中的28号线/24号线；

近享兴海大道、南海大道、太子湾邮轮母港等，立体交通环伺，畅达湾区。

生活配套

- 学校方面

金众·云山海公馆社区配建双18班幼儿园（建设中），片区罕有。

社区大门附近有垂直电梯专梯直通南二外赤湾学校，周边还有九年一贯制学校（规划中）、北师大南山附校高中新校区、深大附中高中部、南山中英文学校、深圳贝赛思国际学校、深美国际学校等众多教育资源环绕，或公立学府或国际学校，都涵养着这里的莘莘学子。

(注：仅提供教育信息，具体入学条件以相关政府部门政策为准)

南二外赤湾学校 实景图 深圳贝赛思国际学校 实景图

其中，大热的南山中英文学校已启用赤湾新校区，已开校开学；新校区距项目直线距离约430米，是目前内地唯一被深港两地教育局同时批复的学校。早在2006年，南山中英文学校就被评为省一级学校，拥有一批经验丰富的双语教师，和来自美国、英国、加拿大等国的优秀外籍教师。

（信息来源：南山中英文学校官网）

南山中英文学校 实景图

- 商业方面

社区自带特色商业，一路之隔赤湾汇购物中心（建设中），紧邻约46万㎡太子湾商圈(包含约22万㎡K11亚洲旗舰店（建设中））、兰桂坊（建设中）、亲子主题商场D-PARK（建设中）)、约100万㎡海上世界等繁华商圈，万千潮流汇集，精彩举步即享。

- 休闲方面

约2公里范围内，大南山公园、小南山公园、文天祥纪念公园、华英路景观公园、赤湾公园、兴海公园、月亮湾公园等公园环伺，可在家门口随时开启一次绿色city walk。

Part 3优劣势分析

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优点：

1、赤湾未来规划，长期来看有一定想象空间；

2、地铁口，目前200m有2、5号线交汇的【赤湾站】，未来还有在建的12、28号线 ；

3、略有一点景观，部分高楼层户型可看深圳湾海景；

4、改善户型，111-174平4-5房，可以支撑一些改善需求。

缺点：

1、低楼层视野有遮挡，看不了海景；

2、地段并非核心，还做超高层，最高层51层；

3、周边建筑施工比较多，可能面临噪音和粉尘的影响；

4、周边配套并没有起来，生活不便利。