天津
河西新房，5月的成交并不理想。
成交2.74万方，成交均价36076元/平米。
虽然成交量上涨明显，价格却环比下跌6.5%。
以价换量正在显现。
按理说，近两年大家对区域楼市是利空的，可房企还在进场。
9日，河西陈塘热电厂地块出让。
由万利通置业以总价6.23亿元，楼面价17203元/平米摘得。
其中，还包含了一部分“隐形成本”，据了解要建一座市政公园。
之前我们说过，每个区都有地价底线，河西是1万7。
今年河西W5地块、安江里地块、热电厂地块，包括即将出让的新梅江36号西地块、陈塘F9地块，起始楼面价都在1万7-1万8。
可以说，河西整体的土地价格已经趋于稳定。
再者，这次万利通置业，即侯台集团，将会找一家大品牌房企做代建。
2.0的容积率，预计规划小高+洋房的改善配置。
有没有发现，河西楼市又发生变化了？
实际上，河西的新城区近些年发展经历了3个阶段。
第一阶段：以高层为主的大户型改善社区
当年的万科新梅江柏翠园，配置了160平米、180平米的大户型；
中海天空之镜小高产品128平米起步，最大面积达到了208平米；
天津瑞府面积段104-169平米，主打改善。
值得一提的是，河西率先开启了天津的产品迭代，也卖出了溢价，叫好又叫座。
第二阶段：学区需求加速进场
老城的学区房大多是“老破小”，包括新梅江、陈塘、小海地在内的新房通过“河西三片”的优势收获了一大波热度。
在这个阶段很多房企为了迎合需求做了一批小户型，产品偏向刚改。
成交结构的变化，导致价格出现回落，河西新城区开始被人诟病了。
买房人的预期有所下降。
第三阶段：低密改善开始回归
保利W5地块，规划面积段在107-169平米之间。
创意之城·璞园也有169平米的大户型，总价在600万左右。
包括后期出让的新梅江36号地西地块也会做大户型改善。
开发商的方向发生了明显的扭转。
主要基于两点原因：
学区房减速
学区房减速的核心是适龄儿童大规模减少。
再叠加价格下探导致买房人的“观望情绪”严重，总是觉得可以再等等。
综合来看，供需双方都有问题。
核心区的客户被分流
自住逻辑下，往往产品大于地段价值，偏重于产品的买房人被分流了。
我们要看到，河东近期的新盘正在抢河西新城区的客群！
河东5月成交2.88万方，一举超过河西成为“市区一哥”。
现在的河东简直是“神仙打架”。
金茂泮湖满庭、格调尔雅、金地清峯上、鹏飞天一格、津龙湾……都是未来河西的劲敌。
还没算上格调锦雲、津铁·格调罗宁花园这样的“老牌”实力选手。
也就是说，市场现状倒逼河西必须要进行产品更新了。
今年我们看到，市区的改善市场已经全面激活。
红桥的西站、南开的红旗路、河东的中环，均成为买房人活力猛攻的片区。
河西相对滞后，截至目前还没有纯新盘出现。
想要扭转现在的局面，势必要新供应来刺激需求进场。
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