华润、中能建、越秀合作地王 翡云悦府奔向“三开三磬”？

观点网 翡云悦府自4月首开斩获939组认购，认购率约412%，成功刷新今年上海新盘最高认购数，并且触发积分制，入围积分63.84分。

此后项目热度一直居高不下，5月二批次认购率也达到了318%，在上海新盘市场中名列前茅。

近日，翡云悦府三批次开启认购，延续了前两次开盘的火热，仅两日认购组数达到387组，认购率约159%。认购时间截止至6月11日，因此三批次有很大希望能够达到二批次的认购规模，并实现“三开三磬”。

据了解，翡云悦府项目是华润置地联合中能建以及越秀在2024年11月27日以78.97亿元总价竞得浦东新杨思地块，溢价率高达40.37%，成功刷新新杨思板块地价纪录。

该项目规划方案显示，容积率为2.0，拟建9栋13-17层的高层住宅、12栋4层的叠墅以及1栋19层的保障房。小区配套设施包括下沉会所和7个架空层，并通过9米宽的竖向通道将高层与叠墅区隔开。

三批次翡云悦府推出的产品是建面约120-140平方米3-4房以及建面约175-195平方米精装叠墅，共计242套，过会均价116598元/平方米。

另外，这是翡云悦府第一次对外出售叠墅，且翡云悦府高层住宅将全部售罄，未来只有10栋精装叠墅对外出售。

从规划来看，新杨思板块规划宅地极少，目前上海住建部门规划地块合计17宗，涉及住宅的土地仅6宗，纯住宅用地则只有2宗。，因此新房资源是十分紧缺的。

为了能够在杨思板块打出自家的品牌影响力，华润置地联合越秀地产在2025年2月20日上海土拍中，又以总价50.9亿元竞得位于上海浦东杨思Z000602单元20Ea-01地块，这便是新杨思板块仅有的两宗纯住宅地块之一。

值得注意的是，该地块与翡云悦府地块距离较近，翡云悦府连续高认购率开盘也为新项目赋予了更高市场预期，并且市场有推测两宗地块或许将合并成一个整体，分期开发。

观点新媒体此前与上海中原地产市场分析师卢文曦就杨思板块的未来进行了交流，卢文曦表示，新杨思板块临近前滩、张江，并且属于陆家嘴的辐射范围之内，这三个板块已经没有足够的可开发空间来支撑板块内产业发展，因此需要一个区域来承担这些板块的外溢资源。

此外，上海市政府也在向杨思倾斜资源，2024年上海市发改委在官网正式发布了关于南北通道浦西段和越江段新建工程项目建议书的批复。该项目完成后，新杨思可快速接串联陆家嘴、浦西北外滩、徐汇滨江等核心区域。

正是这种规划中的“留白”以及资源的倾斜，使得市场对杨思板块充满无限遐想。

杨思是浦东南部的一个板块，属于大三林一部分，而华润置地在大三林板块内的布局早在2022年已经开始。

彼时华润置地因为“围标”事件还处于上海土地招拍挂三年禁拍期内，因此只能通过股权转让形式收购项目以保持竞争力。

2022年10月，华润置地从上海地产集团手中接盘了上海德泽置业有限公司90%股权及相关债权，成交价为35.26亿元。

德泽置业旗下土地也位于浦东三林滨江片区，内部包含多个子地块，均为商业住宅混合土地包，分为三林楔形绿地35号、36号及37号。其中，35号地块占地面积2.15万平方米，为住宅用地，36号地块占地面积1.29万平方米，同样为住宅用地；而37号地块则是一宗占地面积8389平方米的商业用地。

三林楔形绿地项目总规划面积约4.2平方公里，是上海市级城中村改造项目中规模最大的一个。按照最初规划，三林滨江片区打造海派风貌小镇“三林湾小镇”，而华润置地竞得的地块将打造具有海派文化特色的洋房建筑街区。

2023年，上海豪宅市场迎来一波小行情，面积段250平方米以下，总价3500万以下入门级豪宅特别抢手，而华润三林滨江项目正符合要求。

因此华润置地在没拿到预售证之前已经开始为项目造势，对外开放预约看房服务，抢占客源。

2023年4月，项目定名为“前滩润璟”，备案名则为“东方瑞园”，首开325套，建面为85-142平方米，均价11.7万元/平方米。

乘着行情的顺风，前滩润璟认购火爆，一期认购率超过了330%，入围分超过60分；2023年10月，二期推出171套，建面97-304平方米，认购率约278%，全部实现日光。

如今，杨思翡云悦府再次实现连续日光以及高认购率，更加稳固了华润在大三林板块的表现。

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