“好房子”推动房地产市场第二增长曲线

“曾经智能手机和新能源汽车推动手机行业和汽车行业产品升级，扭转市场下行趋势。与这些场景类似，‘好房子’在当前市场需求动力不足的情况下，成为房地产企业的一次自救革命。”6月5日，58安居客研究院分析师盛福杰在北京媒体交流会上表示。

2025年政府工作报告提出，要适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，“好房子”首次写入政府工作报告。住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》5月1日起施行，新建住宅建筑层高不应低于3米，4层及以上新建住宅建筑，每个住宅单元应至少设置1台电梯，此外对噪声限值、保温隔热以及通风等提出要求。

“好房子”并非新生事物，不同时期对好房子的定义也不尽相同。到2025年，全国合力推进”好房子”建设，国家层面的标准具有更广、更严、更细的特点，而地方则因地制宜制定更高标准。从“住有所居”到“住有好居”，新房”好房子“建设”和二手房“好房子”改造正全面化的推进。

什么是“好房子”？

“好房子”标准落地，房地产市场从快速扩张迈向品质发展，加速推进供需关系从总量匹配向结构性匹配演进。58安居客研究院院长张波表示，好房子将推动房地产企业从产品提供者向服务提供者转型，包括为项目提供全生命周期管理，更好实现智慧社区运营、物业增值服务，来提升长期收益；同时，也更好瞄准产业人口住房需求，来开发职住平衡社区；更好嵌入智能安防、能源管理等系统，实现科技化、定制化服务解决方案。

而满足什么条件的房源可称之为“好房子”？58安居客研究院匹配《住宅项目规范》提出的底线要求，从楼盘分布情况、小区内部环境、周边配套情况三个维度对“好小区”进行定义；再从环境舒适度和户型舒适度两个维度11类指标对“好房子”进行定义；最后结合“好小区”和“好房子”来判断5A级“好房子”。通过调研，58安居客研究院指出市场上“好房子”整体占比不足10%，“好房子”在不同城市呈现不同特征。

58安居客研究院3月开展用户端调研，从安全、舒适、绿色、智慧四个维度了解用户对好房子的关注点。调研结果显示，在“购房时最优先考虑的核心标准”问题中，61.6%的被访者将“居住舒适度”作为首要因素；在“追求居住舒适度最看重的方面”，40.3%的被访者选择“充足的自然采光与通风”，33%的被访者更重视“合理的户型空间布局”，同时，多元化阳台功能、高得房率、智能化设施的需求增加。在“提升居住体验必不可少的生活设施”问题中，43%的被访者选择了“便利的社区商业”，此外，消防设施、绿地公园、家庭安全监控也更受青睐。

值得关注的是，“好房子”在市场表现亮眼，无论是购房者的找房热度，还是项目自身的获客竞争力，均在板块内位居前列。海淀区某项目凭借“高品质改善型产品 + 优质教育配套”，吸引了周边大量产业人群关注，成交去化超九成。盛福杰称，上海几个新盘认购率达到100%，甚至300%，出现多个“日光盘”，北京某项目3月份推出400多套，成交量近九成，“发生‘好房子’效应。”

从用户线上平台浏览情况来观察真实需求，“3A级“好房子”找房热度明显高于其他评级房源。”盛福杰以重庆一个项目为例称，这个项目内部的第四代住宅较非四代住宅存在明显溢价率，而第四代住宅的成交情况优于非四代住宅，说明第四代住宅的市场接受度更高。“结合其他3A级‘好房子’的市场热度，相信‘好房子’表现肯定会优于普通房源。”

在此背景之下，张波预计，更具备技术壁垒、资金实力和服务能力的房企将主导市场。根据58安居客研究院统计的北京市场3A级“好房子”，整体来看以国资背景的项目为主导，3A级“好房子”比例达到50%以上，2A级以上“好房子”比例高达67%；城投系房企表现也较为亮眼，3A级“好房子”占比达到六成以上。

“好房子”的影响？

“好房子”进入市场，必然会掀起水花。

盛福杰指出，“好房子”将给新房市场带来两个阶段变化：第一个阶段是“好房子”入市，因为品质逐渐受到市场认同，带动整体板块热度上升，热度溢出带动周边其他项目热度上升；第二个阶段是客户经过一段时间对板块和项目的了解，最终将目光聚焦到“好房子”，造成其他项目热度被“好房子”分流而下降，进入“虹吸期”。

对于即将入市的“准新房”，盛福杰直言，由于新进入市场的“好房子”以高标准要求，“准新房”显然会受到挤压。从购房者角度来看，选择在同一板块购房，肯定会更倾向于新标准要求下打造的更舒适的“好房子”。

除了对新房市场的影响之外，新入市的“好房子”能在一定程度上提升所在板块热度，带动板块内二手房置换需求，短期内购房者观望情绪减轻；此外，新房市场热度上升，房东挂牌意愿也更为积极。盛福杰以北京海淀区一个“好房子”项目举例，他表示，该项目入市时期，周边二手房房源挂牌价同比提升5%，“客户原本购房意愿并不强烈，‘好房子’的推出会推动客户卖房置换板块内的‘好房子’，带动成交意愿和溢价空间的提升。”

与此同时，二手房对新房市场也存在一定的挤压，58安居客研究院由此提出“二手房挤压系数”，即如果看二手房的人越多，看新房的人越少，说明二手房对新房的挤压较强，反过来就是挤压较小。根据58安居客研究院进一步研究发现，一线城市二手房对新房的挤压系数明显小于二线和三四线城市。

“好房子”建设新标准的出台，虽然可能造成同一板块“老破小”二手房源与“好房子”新房市场完全分化。“但是城市更新举措的推出，将会弥补‘老破小’二手房源与‘好房子’之间的住宅风貌和居住体验方面的差异，避免购房者在产品选择时的趋同化，由此避免对新房市场造成挤压，对‘老破小’二手房源造成资源浪费。”58安居客研究院分析师朱鹏指出，改造后的二手房不仅价值上扬、居住体验优化，吸引力也显著增强，进而推动了小区交易活跃度。

(编辑：文静)