发现房产被偷抵押，共有人该如何锁定胜诉证据？北京律师解答

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结婚 24 年的妻子突然发现，名下共有房产竟被丈夫偷偷抵押 280 万！银行坚称 “尽到审查义务”，法院却判定抵押注销。这场纠纷中，究竟谁在说谎？法律又如何保护共有人权益？

案情梳理

（一）人物关系与财产背景

周明与林悦于 1998 年 3 月 25 日登记结婚，婚姻存续至今。2007 年 2 月 2 日，夫妻二人以按揭贷款方式购置了位于北京市大兴区的一号房屋，并共同在贷款合同上签字。此后多年，两人共同偿还房贷，直至 2022 年 8 月 16 日还清贷款，取回房屋产权证书，此时房屋抵押权消灭，成为夫妻共同财产 。

然而，林悦偶然发现，丈夫周明竟在 2022 年 8 月 18 日，以乙公司法定代表人的身份，将一号房屋抵押给甲银行，获取 280 万元贷款用于个人消费。更令人震惊的是，周明为顺利抵押，竟伪造了与林悦的离婚证和离婚协议，试图证明房屋归其单独所有。

（二）双方争议焦点

原告主张（林悦）：

请求确认周明与甲银行于 2022 年 8 月 15 日签订的《主债权及不动产最高额抵押合同》无效；

要求撤销甲银行在一号房屋上的抵押权登记；

理由：一号房屋为夫妻共同财产，抵押需双方共同签字同意，周明擅自抵押且伪造证件，甲银行未尽审查义务，抵押行为无效 。

被告抗辩（周明）：

抵押合同合法有效，不同意林悦的诉讼请求 。

被告抗辩（甲银行）：

合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，且已办理抵押登记，合法有效；

房屋登记在周明名下，甲银行通过证件核对、询问当事人等方式，已尽到审慎审查义务；

即使房屋为夫妻共有，甲银行也构成 “善意取得” 抵押权，请求驳回林悦诉求 。

（三）关键事实与证据

房屋权属：一号房屋购于婚姻存续期间，虽登记在周明一人名下，但属于夫妻共同财产；户口簿显示林悦与周明为夫妻关系，婚姻档案无离婚记录。

抵押过程：周明伪造离婚证、离婚协议，虚构单身身份及房屋单独所有事实，与甲银行签订抵押合同并办理登记，获取 280 万元贷款 。

银行审查漏洞：甲银行未发现离婚协议中登记机关与盖章机关不一致、户籍地与登记机构矛盾等问题，且未前往房屋现场调查 。

案件分析

（一）夫妻共同财产的认定与处分

根据《民法典》第一千零六十二条，婚姻存续期间购置的房产，若无特殊约定，属于夫妻共同财产 。本案中，一号房屋购于周明与林悦婚姻存续期间，虽登记在周明名下，但仍为夫妻共有。周明未经林悦同意擅自抵押，属于无权处分行为。

（二）银行 “善意取得” 抵押权的争议

“善意取得” 需同时满足三个条件：受让人受让时善意、以合理价格转让、不动产已登记 。甲银行主张自己构成善意取得，但法院认为其存在明显过错：

审查义务缺失：作为专业金融机构，甲银行对周明提交材料中的矛盾（如离婚登记机关与盖章机关不符、户籍地与登记机构矛盾）未深入核查，未尽到“形式审查” 中对文件真实性的基本注意义务 。

现场调查缺位：面对已婚人士抵押房产的情况，甲银行未前往房屋现场核实居住情况，未排除房屋共有的可能性，存在重大疏漏 。

（三）合同效力与抵押登记的区分

周明的无权处分行为，并不必然导致抵押合同无效。根据法律规定，合同效力与物权变动相互独立，甲银行可依据合同追究周明违约责任，但因不构成善意取得，其抵押权登记应被撤销。

裁判结果

法院判决：

周明与甲银行于判决生效后十日内，办理注销一号房屋上甲银行的抵押权登记；

驳回林悦要求确认抵押合同无效的诉讼请求 。

这一判决既保护了林悦作为共有人的合法权益，也明确了金融机构在抵押业务中的审查责任。

案件启示

（一）夫妻财产处分需谨慎

夫妻双方对共同财产有平等处分权，涉及房产抵押、买卖等重大事项，务必共同协商并签署文件。一方擅自处分，可能面临合同无效或赔偿配偶损失的风险。

（二）金融机构审查要严格

银行等金融机构在办理抵押业务时，不能仅依赖当事人提供的书面材料，应对证件真实性、财产权属等进行实质性审查，必要时实地调查，避免因疏忽导致抵押权无法成立。

（三）善意取得并非 “护身符”

“善意取得” 制度虽保护交易安全，但需严格满足法定条件。若存在重大过失或未尽合理注意义务，即使办理登记，也可能无法取得物权 。

（四）及时维权保障权益

发现财产被擅自处分，应及时收集证据，通过法律途径主张权利。如本案中林悦及时起诉，成功撤销抵押登记，避免了财产损失 。

家庭财产纠纷往往伴随着信任危机与法律风险。若你遇到类似问题，欢迎咨询专业律师，用法律武器守护自己的合法权益！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）