中国热钱东渡，日本楼市红火

东京一栋40年公寓房租飞涨260%至320%的新闻，近期在日本引起热议。日本舆论担心，中国热钱流入日本房地产市场，推高房价和租金。另外逼迁案例也屡见不鲜，日媒推断中国投资者的如意算盘是将公寓改成民宿，尽快收回成本。

目前，东京楼价已超过历史最高点。根据多维度数据对比，其价格水平全面超越 1990 年泡沫经济时期的峰值。

受地缘政治变化和日元贬值影响，国际热钱今年以来流向日本房地产市场，首都东京的房产买气尤其红火。在众多投资者当中，旅日中国人口剧增和中国热钱大规模流入。这与之前投资柬埔寨（主要是金边和西哈努克港）房地产市场存在很大不同。

日元贬值曾吸引外资涌入日本楼市，但 2025 年 5 月日元兑美元汇率回升至 130-135 区间，削弱了海外投资者的套利空间。同时，日本国债收益率上升促使部分外资抛售海外资产回流债市，间接减少楼市资金供给。不过，中国买家仍活跃于东京核心区，购房均价超 2 亿日元，显示高端市场对利率波动的免疫力。东京当局近期公开中国买家热投东京十区，更发现被中资收购的旧楼租金大涨。

据大型房地产服务公司仲量联行（JLL）调查，日本房地产投资额今年第一季超过2万亿日元，是该调查自2007年开始以来，首次创下如此高位。这当中又以首都东京的表现最突出，以110亿美元位居全球榜首。

2025 年一季度海外投资者对日本商业地产投资额同比翻倍，达 1.9 万亿日元，其中东京写字楼占比超 50%。PAG 集团以 1.09 万亿日元押注东京公寓和写字楼，GIC 新加坡政府投资公司收购港区 31 处酒店物业，瞄准长期客流增长。

世邦魏理仕数据显示，2025 年 Q1 东京写字楼投资额同比增长 57.5%，空置率降至 2.8%，商业地产吸引力凸显。

东京的一项调查发现，中国投资者在日本购买房产的地区不断扩大，之前以平民占多数的新宿区、足立区、江户川区、板桥区、丰岛区和北区为主，如今随着热钱滚入，已扩大到价格更高的涩谷区、港区、中央区、文京区和千代田区。

2014-2024 年，东京 23 区公寓均价从 87.3 万日元 /㎡跃升至 171万日元 /㎡，涨幅达 96%，首都圈整体上涨 64%。其中，都心 6 区（千代田、中央、港区等）房价涨幅更显著，部分高端塔楼公寓价格五年内翻倍，如港区 3 亿日元的房源常被抢购。2025 年 3 月，东京 23 区新建一户建均价首次突破 8000 万日元（约 403 万元人民币），较三年前上涨近 50%，而二手公寓成交量同比增长 18.5%，日均成交近 60 套。

2024 年东京 23 区新房供应量同比减少 30.5%，仅 8275 套，创近五年新低，导致二手房需求激增，均价同比上涨 9.2% 至 6656 万日元（约 317 万元人民币）。核心区域与郊区差异显著：都心 5 区二手公寓均价突破 1.4 亿日元（约 680 万元人民币），同比上涨 30%，而首都圈整体二手房均价出现 11 年来首次下跌。

东京连续 3 年人口净流入超 7 万人，2024 年达 7.92 万人，15-24 岁年轻人占比最高，形成 “单极集中” 态势。

另一大原因，是日本长期维持 1% 左右的房贷利率，叠加安倍经济学的量化宽松政策，显著降低购房成本。2024 年日元对美元贬值近 8%，使东京房产成为全球 “价值洼地”，外资全年投资额达 2.2 万亿日元，同比增长 80%，黑石、高盛等机构重仓核心资产。例如，PAG 集团以 1.09 万亿日元押注东京公寓和写字楼，高盛聚焦住宅市场收购 2500 亿日元项目。

未来，需关注日本央行政策调整节奏。日本房贷利率（尤其是固定利率产品）与 10 年期国债收益率高度挂钩。近八成新购房者选择浮动利率贷款，其利率与短期市场利率（如银行 Prime Rate）联动。2025 年 4 月日本整体通胀率达 4.6%，但核心通胀（剔除能源和食品）仍低于 2% 目标。市场对央行加息的预期导致国债收益率波动加剧，30 年期国债收益率在 2025 年 5 月一度突破 3%。