拆迁安置人口是否天然拥有居住权？律师给出答案

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案情梳理

（一）人物关系与房产背景

刘建国（已故）育有六名子女，分别为刘大海、刘长河、刘长山、刘长芳、刘长云、刘长林 。原告陈阳是刘长林之子，其妻为赵芳 。1998 年，刘建国作为申请人取得某乡镇政府审批的建房施工许可证，将陈阳列为家庭成员，以陈阳达到适婚年龄为由，获批在 A 村建造 4 间房屋 。此后，刘长林夫妇出资完成房屋建设。2011 年，甲房地产开发有限公司与刘建国签订《腾退补偿安置协议书》，约定拆除 A 村房屋及宅基地，置换为一号房屋和二号房屋，安置人口包括刘建国、陈阳、赵芳三人。房屋交付后，因一直未能办理产权登记，家族内部围绕拆迁利益多次产生纠纷，直至刘建国 2022 年离世，一号房屋的居住使用权归属再次引发激烈争议。

（二）双方争议焦点

原告主张（陈阳）：

请求判令一号房屋由自己居住使用；

理由：

刘建国与自己同属一户，为宅基地使用权共同主体，刘建国去世后，其宅基地用益物权应由自己全部继承，进而获得对应拆迁房屋权益；

2004 年家族签订的协议明确 A 村房屋归刘长林所有，刘建国仅享有居住权，且刘长林已将权益赠与自己和妻子；

刘大海等四名子女已明确放弃继承刘建国财产，而被告刘长芳擅自将房屋出租获利，严重侵犯自身合法权益 。

被告抗辩（刘长芳）：

陈阳诉讼主体不适格，无权主张权利：

生效判决已确认刘建国生前为一号房屋合法居住权人，其去世后房屋权益应作为遗产处理；

陈阳作为孙子属于第二顺序继承人，在第一顺序继承人未全部放弃继承时，不具备继承权 。

陈阳对一号房屋不享有用益物权和居住权：

一号房屋由刘建国回迁取得，未为陈阳设定居住权；

原宅基地已被腾退，陈阳主张的宅基地用益物权已不存在；

生效判决已明确一号房屋由刘建国居住使用，陈阳诉求与判决相悖 。

自己作为遗嘱继承人有权居住使用房屋：2018 年刘建国订立自书遗嘱，明确一号房屋由自己继承，遗嘱形式合法、内容真实有效。

（三）关键事实与证据

早年分家协议：2004 年，为解决刘建国赡养及房产纠纷，其子女与部分亲属共同协商达成协议：1998 年新建房屋归刘长林所有，刘建国可居住其中 1 间直至身故，期间不得倒卖或出租；若房屋拆迁，刘长林需为刘建国购置一居室，产权仍归刘长林；刘建国及其他子女与该房屋无产权关系。协议由相关人员共同签字确认。

法院生效判决：

（2017）民初 XXXX 号判决：认定刘建国、陈阳、赵芳对被腾退宅基地及房屋享有权利，拆迁所得安置房屋和款项为三人共同财产，判决一号房屋由刘建国居住使用，二号房屋由陈阳、赵芳居住使用。

（2021）民初 XXXX 号判决：因房屋未办理产权登记，驳回刘建国要求确认一号、二号房屋归其所有的诉讼请求。

（2022）民终 XXXX 号判决：维持原判。

遗嘱证据：刘长芳提交 2018 年刘建国所立自书遗嘱，内容显示一号房屋产权全部由刘长芳继承，并有见证人范某、高某签字捺印。陈阳则质疑遗嘱效力，认为与早年分家协议及生效判决存在冲突。

案件分析

（一）拆迁权益的法律性质界定

根据（2017）民初 XXXX 号生效判决，刘建国、陈阳、赵芳对被腾退宅基地及房屋形成共同权利关系，拆迁所得安置房屋和款项属于三方共同财产。这表明刘建国仅拥有一号房屋的部分权益，其去世后，该部分权益才能纳入遗产范畴进行分配。陈阳主张独自取得全部拆迁权益，与生效判决认定的共同财产属性不符。

（二）遗嘱与协议的效力权衡

分家协议的法律效力：2004 年的分家协议是各方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，对协议签订方具有法律约束力。协议虽明确房屋归刘长林，但保障了刘建国的居住权，该居住权在其生前受法律保护。刘建国通过遗嘱处分一号房屋，不能对抗协议中已确定的其他权利人合法权益。

遗嘱的有效范围：刘建国的自书遗嘱虽符合《中华人民共和国民法典》第一千一百三十四条规定的形式要件 ，但仅能处分其个人享有的一号房屋部分权益。由于遗嘱未明确划分份额，且与生效判决确认的共同财产状态相矛盾，刘长芳不能依据遗嘱当然取得房屋全部居住使用权。

（三）居住使用权的继承规则适用

居住使用权并非法定继承标的，需依据合同约定或法律规定确定归属 。生效判决仅明确刘建国生前对一号房屋的居住使用权，未赋予该权利可继承性。陈阳主张因刘建国去世自然取得居住使用权，缺乏明确法律依据支撑。

裁判结果

法院经审理认为，依据已生效判决，刘建国、陈阳、赵芳对一号房屋形成共同居住使用权利关系，且明确一号房屋由刘建国生前居住使用。在刘建国去世后，陈阳主张单独享有一号房屋居住使用权，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。最终判决驳回陈阳的全部诉讼请求，合理维护了既有财产分配秩序与法律稳定性。

案件启示

（一）财产分配需订立规范协议

涉及拆迁、分家等重大财产变动时，务必签订书面协议，清晰界定产权归属、居住使用条件、赡养义务等核心条款 。协议签订过程中，可邀请无利害关系人见证或进行公证，确保协议合法有效，从源头减少纠纷隐患。

（二）遗嘱订立应严守法律边界

立遗嘱时需明确处分财产范围，确保仅涉及个人合法所有财产，避免与生效协议、判决冲突 。建议优先选择公证遗嘱形式，或由专业律师全程参与见证，必要时对财产权属状况进行说明，增强遗嘱法律效力。

（三）尊重生效判决既判力

对于法院已作出生效判决的财产权益归属，未经法定程序不得随意改变 。后续产生纠纷时，应充分尊重既判事实，避免重复主张权利，减少不必要的诉讼成本与时间消耗。

房产继承纠纷往往伴随着亲情与利益的博弈。若您正面临类似困扰，或对拆迁权益分配、遗嘱效力认定存在疑问，欢迎咨询专业律师，获取个性化法律解决方案，依法维护自身合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）