又收紧？广州新房使用率或降回100%内

近日，有传广州新规将封堵“偷面积”乱象，“高得房率”或被收紧，使用率重回100%内。

业内传出广州即将出台的建筑新规以《建筑工程规划许可证》颁发时间为界，实施差异化管控：已获证项目可延续旧规，而未获证项目必须执行新标准。

这一政策调整直指开发商通过技术手段虚增面积的行业顽疾，将从根本上改变广州楼市的产品形态。

根据规划内容，五大关键管控措施可以归纳如下：

天井尺寸标准化：规定100米以下住宅天井宽度不低于2.4米，超高层建筑需≥6米，杜绝压缩消防通道的安全隐患。

结构柱全面计容：外立面所有结构柱必须100%计入容积率，封堵“装饰性构件”的规避漏洞。

飘窗设计规范化：仅允许厨卫空间采用内凹式飘窗，严禁通过楼板外伸制造“假飘窗”。

卧室面积设下限：单人卧室≥5㎡，双人卧室≥9㎡且短边净宽≥1.8米，保障基本居住舒适度。

高空花池功能限定：40米以上花池禁止改造为功能空间，防范高空坠物风险。

如果广州新房按照新标准执行后，新房的使用率将被收紧，使用率或重回100%以内。这一场新规引起的“使用率迭代”浪潮将褪去。

近两年来被频繁提起的“超100%使用率”，缘于2023年8月1日，广州市规划和自然资源局发布的《广州市建筑工程容积率计算办法(征求意见稿)》公告。当时楼主也写过一篇文章：100%使用率，有没有猫腻？

意见稿提出，为改善群众居住品质，拟对住宅半开敞空间半算计容比例适当放宽，鼓励住宅套内设置入户花园、生活阳台、大进深的多功能阳台等半开敞空间。

这份意见稿中有两个亮点：

一是，将住宅套内半开敞空间半计容的比例，由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%。

二是，允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，不限制其进深。原来进深不大于2.4米。

在这之后设计出来的房子号称可以超过100%使用率，就是因此而来。

真正了解意见稿的人可能很清楚是怎么回事，多出来的面积就在飘窗和阳台里；不了解的人可能会在销售的引导下，以为在卖的户型就是100%的使用率。

然而，新规的出台引起新房迭代过快，得房率一度从100%、110%、到125%的跃升，直至140%使用率的出现，第四代住宅的“好处”也被自媒体无限放大。

可是，这种新房的得房率并没有让市场兴奋太久，新鲜事最终也会变得习以为常。但却引来反效果，让存量房企产生危机感，也加剧了买房人的观望情绪。

特别是二手房市场中的次新房，一进入市场就失去竞争力，被迫以价换量。

据克而瑞数据显示，2025年Q1新规产品已占全市成交量的20%，如果长期实施下去，旧规产品、二手房市场将被全面抑制，导致市场继续深陷难卖“泥潭”。

此次新标准实施后，长期来看，这一变革将带来三大结构性影响：

二手房价值重估：当新房得房率普遍回归正常水平（100%以内），二手房的区位与学区优势将重新获得市场认可。

产品设计转型：开发商必须从“面积游戏”转向真正的产品力竞争，注重空间规划与居住品质提升，从“数字游戏”回归居住本质。

市场秩序重建：终结2023年阳台计容放宽后引发的恶性竞争，重塑行业健康发展生态，从短期套利转向长期价值创造。

这场规范升级不仅是技术标准的调整，更是房地产行业发展理念的重构，标志着广州楼市正式进入“区位为王，配套为王，品质为王”的新时代。

这场围绕住宅的变革也从最初只惠及少数房企，转变为带动整个市场共同受益。