杨浦最难卖的6个小区

　　卖房这件事，房东的悲喜是不相通的。

　　有的房子挂牌1天就能出手，甚至还能微微涨价。

　　有的房子挂牌数月，连个带看都没有。

　　虽然去年927新政后，上海楼市连续好几个月几万套的成交量。

　　楼市热 度起来了，看房客户也多了， 但有些房东还是痛苦又煎熬。

　　很多时候市场的冷暖是客观因素，个人难以改变。

　　但房子本身的条件也早已决定了它的命运。

　　今天我们来盘点杨浦区最难卖的6个小区。

　　看看有没有你家小区~

　　关于数据

　　如果从成交量和挂牌量来判断一个小区的房子卖得好不好，可能不太全面。

　　毕竟小区有大有小，大的小区可能有十几万户，小的可能不足一百户。

　　要准确衡量房子卖得好不好，需要引用一个更科学的指标：库存去化周期（本月挂牌量/上月成交量）。

　　这个概念和新房的供需比有点类似。

　　简单来说，就是按照上个月的销售速度，目前挂牌的房子需要多少个月才能消化完。

　　如果这个数值越大，说明房子越难卖。

　　数值越小，说明房子卖得越快。

　　第六名—双辽新村

　　双辽新村是鞍山板块典型的老公房，最老的有近50年房龄了。

　　小区很庞大，有95栋，3000多户居民。

　　小区具备老公房的共性问题：房屋整体立面杂乱、公用设施老化缺失、房屋渗水、管道堵塞、物业管理不善。

　　是典型的人口老龄、住宅老旧、设施老化“多老叠加”社区。

　　2023年传出杨浦区旧改要合并老旧小区，没了拆迁预期，双辽新村去化更差了。

　　也就只能靠每年的升学季，成交一些挂户口的小户型。

　　自住客根本不会考虑这里。

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　　第五名—鞍山四村第一小区

　　老公房扎堆的鞍山板块，缺乏产业支撑和资源优势，唯一能吸引人的就是教育了。

　　鞍山四村第一小区对口杨浦头牌公办小学打虎山路第一小学，初中是鞍山初/昆明初一年一换。

　　这种强小普初的配置，库存去化周期长一些也不意外。

　　目前小区的房价已经跌回到2016年的价格，挂户门槛价只要100多万。

　　当前在挂的37平1房，价格还在下探，挂牌单价降至4万出头了。

　　更吸人眼球的是，从年初就有爆料称 ： 一楼、顶楼、分门、朝北、五几年原建，这种硬伤满满的打一学区不到100万就能买到了。

　　如果情况属实，那是真跌成白菜价了。

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　　第四名—宏翔公寓

　　宏翔公寓的流动性是真的差。

　　打开链家网站，这个1999年的商品房总共只有20多套的成交历史。

　　最近的一次成交是2024年的7月份。

　　小区在黄兴公园板块，靠近军工路，地理位置一般，内部环境也比较脏乱。距离最近的地铁站8号线翔殷路站有1公里。

　　小区的容积率1.8，人车不分流，车位比1:0.7，要说有多高的舒适度肯定谈不上。

　　当前在挂的111平的三房要六百多万，这个价格在中环可以有更好的选择。

　　对刚需客来说，这个总价上车有点困难。

　　而改善客群肯定又看不上宏翔公寓。

　　毕竟普陀桃浦板块的新房建发海阅首府，中环·桃源里，600多万也能买。

　　中环·桃源里样板间

　　要说买宏翔公寓图的是学区。

　　可它对口翔殷路小学，在名校如云的杨浦区也是排不上号。

　　第三名—城市名园

　　城市名园，位于上海市区最弱势的中原板块，杨浦区的西伯利亚。

　　这个2005年的电梯房小区，在一众老破小扎堆的区域来说，算是有优势。

　　但小区人口密度大，周围城市界面差，旁边几十米就是火车道，噪音大，离地铁站也远，车位比1：0.2更是夸张。

　　再看看挂牌单价，逼近5万块。

　　而城市名园西北方向不远处的城市方园，2011年建成的次新小区，房龄更新，价格也更便宜。

　　城市方园

　　两个小区同样对口中原路小学和市光中学。

　　在城市方园200多万就能买个70平的两室一厅。

　　但这也是个动迁安置小区，而且位于杨浦最边角的位置。

　　第二名—怡佳苑

　　黄兴公园曾是杨浦第一代改善社区，后来新江湾城崛起，黄兴公园就衰败了。

　　板块内的怡佳苑，单看听名字就让人浮想联翩。

　　但去过的人都知道，也是典型的老公房，一梯四户或多户，根本不像96年的房子，倒像是80年代的房子。

　　小区的容积率1.9，人车不分流，车位比1:0.35，停车紧张。

　　目前60平的2室一厅高层卖205万，价格还是诱人的。

　　第一名—工农三村

　　买房不买宝山，购房不购中原。

　　榜首的是中原板块的老公房，工农三村，库存去化周期达到了19.8。

　　小区绿化低、楼龄老，总共173栋，近4000户居民，容积率只有0.7，车位配比1:0.08，真的非常拥挤。

　　好在2024年完成了美丽家园建设，小区面貌提升了不少。

　　不过升学季过后，中原板块的老破小更不好卖了。工农三村的去化也遭遇瓶颈。

　　小结

　　细数这些去化周期长的小区，基本都是中原板块、鞍山板块的老公房/动迁房。

　　竞品多，品质差，对口学校排不上号，价格高了卖不出去。

　　房子的成交难易程度固然受地段、户型等客观条件制约。

　　但归根结底取决于业主的市场认知。

　　行情好的时候，房东掌握定价主动权，既可精挑买家又可抬高报价。

　　但行情不好时，就应该主动调整策略，适当让价促成交易。

　　但让价并不代表一味降价，而是找到一个价格锚点，精准拿捏。

　　这需要房东对自己所在的板块，所在的小区，有非常客观清晰的了解。

　　如果你卖房遇到了难题，或者有房子想卖，欢迎咨询我们~

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。