上海房价跌回7年前，这种说法若是放在以前，那会被视为笑话

上海房价跌回7年前，这种说法若是放在以前，那会被视为笑话。毕竟从2015年到2021年，上海楼市几乎一路高歌猛进，房价翻倍的板块比比皆是。

但是2023年的市场却开启了一段颠覆认知的去杠杆行情，并延续至今。有人翻出2019年的成交价去砍价，发现还真能砍成；有人抄底市中心的豪宅，单价竟比高峰期低了30%。就连大虹桥这种规划的红利区，部分次新房价格都跌破了2019年的水平。

今天我们抛开情绪，用真实成交案例和板块数据回答三个关键问题：

1. 上海哪些房子真的跌穿了7年前的价格，哪些只是假摔？

2. 当前的价格相比7年前到底是贵还是便宜了？

3. 普通人该如何抓住这种非典型周期的机会？

大家都知道，2015年上海开启了一波上涨牛市，但不同类型房产涨幅差异极大。老公房、市区老商品房和郊区的次新房，价格普遍翻倍，甚至有点透支未来5年的涨幅。而学区房独领风骚，带学区概念的房源涨幅远远超过大盘，成为硬通货。不过，涨得快未必就是好资产，这种结构性错配也为后续价格回调埋下了伏笔。

2022年后，一系列调控政策以及市场调整，让上海楼市开始出现挤泡沫。如今有些房子已经跌回了7年前，但并不是所有房子都值得抄底，跌回7年前的房子有些是坑，有些是宝。

• 市区的老破小和学区房：要小心价值陷阱。上一轮普涨行情中，这类房子涨幅大，估值偏高。目前，一些学区的老破小价格已大幅回撤。比如对比福山外国语小学建平中学西校的梅园三街坊，现在价格已比2019年低了10%，比起高峰期13000的房价，单价跌幅将近33%。在这类老破小里它算比较抗跌的，但即便跌穿2019年价格，仍可能存在价值陷阱。

• 郊区的次新房和老商品房：泡沫还没挤完。在房产牛市中，爆火的大虹桥、临港涨幅惊人。经过熊市洗礼，大虹桥房价从10万到8万再到7万一路下行，如今最好的小区单价在6 - 7万之间，普通小区跌到5万左右。临港的网红盘更惨，高峰时炒到6万每平米，如今35000，看房者寥寥无几。很多二手房都跌到了7年前的价格，但此类房产2019年的价格并不等于安全线，部分区域房价仍有下降空间。除非是在当地上班买来自住的刚需客，否则郊区房子还是需要观望，别急着去接飞刀。

• 市区的品质次新和豪宅：抄底窗口已经打开。这类房子是这次回调的误伤对象，本来涨幅就不高，如今价格回调后也在相对合理空间。在这一轮楼市调整期当中，品质次新房表现相对坚挺，核心逻辑是它们拥有稀缺的地段、物业和产品力，安全边际高，所以抗跌性强。这类房子不要再等暴跌了，接近2019年的价格，那就是机会。

最后给不同买家一些实操建议：

• 改善客户：紧盯市区的品质次新房，砍价对标2019年成交价，遇到急抛房东可大胆抄底。

• 刚需客：郊区房可以继续等一等，优先选择地铁沿线房，避开画饼的板块。

• 投资客：远离老破小和郊区，优质地段的小户型公寓也许是更好选择。

• 有学区需求的人：尽量买九年一贯制的学区房，警惕那些估值虚高的高龄学区房。