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天河智慧城芯的璀璨明珠：广州城投地产新作

概括（楼盘简介）

本项目由中国服务业 500 强的广州城投地产倾力打造，地处天河智慧城芯，是集商业住宅、商业写字楼、人才住宅于一体的综合性项目 。项目占地面积 70180 平，建筑面积 278584 平，总户数 1148 户，车位数 1422 个，容积率 4.5 。分东西两个地块开发，东地块含 2 栋住宅、2 栋公寓等，西地块有 6 栋商品房住宅 。首推东地块 1、2 栋，2026 年下半年收楼，户型面积约 108 - 190㎡，定位非凡美学奢宅，全屋配备华为智能系统 。

项目优势

1. 品牌实力雄厚：广州城投集团秉持 “成为最值得信赖的未来城市发展先行者” 愿景，以 “国内一流的未来城市综合运营商” 为战略定位 。16 年来紧跟广州中轴发展，打造广州塔、海心沙等城市地标，品牌信誉卓越，为项目品质提供坚实保障 。

1. 优越区域价值：天河区作为广州唯一 GDP 破 6 千亿区，连续多年位居广州经济榜首，仅占广州 1.8% 土地面积，却创造近 21% 的全市 GDP 。天河智慧城 CTD 是广州第三经济发展中轴核芯，与珠江新城 CBD 构成 “一区双核” 格局，拥有多个国家级和省级创新发展平台，汇聚 2500 多家科技企业、1000 多家高新技术企业，如网易、酷狗、小鹏汽车等，形成八大产业集群，2023 年总收入达 3226 亿元，引进 20 多万技术人才，发展潜力巨大，未来有望成为广州新经济增长极 。

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1. 便捷多维交通：地铁方面，21 号线已开通，10 号线二期与 29 号线规划中，约 800 米达 21 号线与 10 号线二期天河智慧城站，约 600 米达 10 号线二期软件路站，约 300 米达 29 号线大观中路站 。毗邻建设中的东环城际智慧城站，可接驳机场及广州南站 。地面路网呈四横（广汕公路、华观路、环城高速、广园快速）四纵（华南快速、科韵路、机场快速、大观路）布局 。小区设公交首末站，无缝接驳生活圈，无论是日常通勤还是长途出行都极为便捷 。

1. 丰富生态资源：紧邻大观湿地公园、火炉山森林公园、天河智慧农业公园、旧羊山公园，其中大观湿地公园是广州第一个海绵城市湿地公园 。业主可享受清新空气与自然美景，在繁华都市中拥有一片宁静的绿色天地，实现自然与繁华同享 。

1. 优质教育资源：华阳教育集团意向进驻新塘小学，为教育升级赋能 。项目 1 公里拟建设 30 班初中并计划引进广州中学品牌 。2 公里处公办 12 年制清华附中湾区学校二期在建，预计 2026 年完工 。社区内配建幼儿园及托儿所，构建一站式全龄教育体系，为孩子成长铺就锦绣前程 。

1. 完善商业配套：下楼即享社区商业街，周边万科广场约 100 米、广百广场约 350 米、大悦汇约 1.5 公里且均已开业 。此外，科学城商圈、奥体商圈、东圃商圈、天河城商圈环绕，商业氛围浓厚，满足业主日常购物、休闲、娱乐等全方位需求 。

1. 可靠医疗保障：广州医科大学附属中医医院・天河院区、中山大学附属第三医院・岭南医院等三甲医院约 8km 环绕 。蕙心医院约 380 米、岭南养生谷中医医院约 1300 米近在咫尺，家门口完善的医疗配套，为业主健康保驾护航 。

1. 名师匠造品质：由 XAA 冼剑雄团队负责规划及建筑设计，山水比德集团进行景观设计，SNP 尚诺柏纳空间策划室内匠造 。XAA 冼剑雄团队曾参与琶洲南、招商保利海珠天珺等豪宅项目设计，保障项目建筑与设计品质 。
2. 智能科技生活：全屋配备华为智能系统，运用 5G、AI 技术实现 “万物互联”，为业主带来便捷、智能的生活体验，享受充满科技感的烟火气生活 。
3. 高性价比户型：新规后的产品，使用率高达 107%，户型整体偏改善 。玻璃幕墙外立面，约 70% 面积为玻璃幕墙，时尚有格调 。首推的 1、2 栋楼距较宽，视野开阔，部分户型西北向可赏湖泊景观 。

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在卖的户型

目前首推东侧地块 1、2 栋，因距离主路远，噪音影响小 。

1. 1 栋（两梯五户，30 层）
   • 约 108㎡户型：虽面积相对紧凑，但凭借 107% 的高使用率，空间得到充分利用 。户型设计注重功能分区，动静分离，客厅与餐厅相连，宽敞明亮，满足日常起居与休闲需求 。卧室布局合理，保证居住私密性 。可能会有阳台或飘窗设计，增加采光与观景空间，提升居住舒适度 。

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• 约 135㎡户型：空间更为宽敞，可打造更多功能区域 。客厅大开间设计，连接景观阳台，视野开阔 。卧室数量可能增加到三房或四房，满足家庭多样化需求 。主卧或配备独立卫生间与衣帽间，提升居住品质 。户型整体方正，空间利用率高，适合改善型家庭居住 。

• 约 110㎡户型：该户型在空间布局上更加大气，客厅与餐厅一体化设计，空间感十足 。可能采用横厅设计，进一步拓宽视野 。卧室尺度加大，每间卧室都能保证舒适的居住体验 。多阳台或飘窗设计，增加采光与通风，同时可欣赏不同方向的景观，满足对高品质生活的追求 。

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1. 2 栋（两梯四户，31 层）
   • 约 140㎡户型：两梯四户设计，居住舒适度较高 。户型方正，南北通透，空气流通顺畅 。客厅、餐厅与阳台相连，形成宽敞的活动空间 。卧室布局合理，主次卧分明，主卧配备 270° 观景飘窗或套房设计，增加居住的舒适感与私密性 。空间使用率高，可满足改善型家庭对空间和品质的要求 。

• 约 190㎡户型：作为大户型，空间布局更为奢华 。可能采用双套房设计，满足家庭成员对独立空间的需求 。客厅大开间、大方厅设计，尽显阔绰 。景观阳台视野极佳，可俯瞰小区园林或周边景观 。厨房空间宽敞，可设计为中西厨结合，提升烹饪体验 。整体户型设计注重细节与品质，为追求高品质生活的业主打造理想家园 。

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一、买房前须知

1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。

2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

3、挑选户型至少少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。

5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。

6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。

7、别以为实测面积是对的，自己带上卷尺测量。

8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

二、关于住宅的长宽高

9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

三、住房公积金冷知识

13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。

14、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。

15、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。

18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。

四、关于过户

19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。

20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.

21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

五、关于贷款

22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。

23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。

24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。

25、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。

26、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。