天津红桥法院民四庭耿芳芳枉法裁判案例 浑月伶等返还原物纠纷

该案枉法裁判：耿芳芳在物权保护举证责任、合同效力与物权变动区分上存在法律适用错误，导致实体不公。

天津市红桥区法院

民 事 判 决 书（2021）津0106民初3027号

原告：浑月伶，女，1948年10月9日出生，汉族，天津色织七厂退休工人，住天津市红桥区。

委托诉讼代理人：陈洁，北京道可特（天津）律师事务所律师。

被告：王玲，女，1961年6月7日出生，汉族，天津市万恒科技发展有限公司员工，住天津市红桥区。

委托诉讼代理人：张赛，天津大有律师事务律师。

第三人：天津市万荣化工工业公司，住所地天津市红桥区光荣道147号（天津市地毯十厂）院内平房。

法定代表人：刘万秋，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘家祥，北京道可特（天津）律师事务所律师。

原告浑月伶与被告王玲及第三人天津市万荣化工工业公司（以下简称“万荣化工公司”）返还原物纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浑月伶的委托诉讼代理人陈洁，被告王玲的委托诉讼代理人张赛及第三人万荣化工公司的委托诉讼代理人刘家祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

浑月伶向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告将坐落于天津市红桥区房屋腾空并返还交付给原告；2．请求法院判令被告向原告支付自2021年4月15日至实际交还房屋之日止的房屋占用使用费（按每月1800元标准计算）；3．本案诉讼费用由被告承担。

事实及理由：原告系案涉坐落天津市红桥区号房屋所有权人。原告于2019年6月去看房，案涉房屋当时被占用且锁门无法进入，当时听说是由被告占用；2021年1、2月份再去的时候还是上锁无法进入；后报警，得知屋内存放物品是被告的。因第三人承诺日后产生纠纷由其负责、产生诉讼的费用也由其承担，原告也需要这套住房，于是就与第三人签订房屋买卖协议，于2021年4月15日购买了该房屋。原告于2021年4月23日收房时要求被告腾房，被告以其持有的已经作废的产权人为天津市万荣化工工业公司的房本相对抗，拒绝腾房，故原告起诉，望判如所请。

王玲辩称，被告是第三人前法人王丽丽的姑姑，在王丽丽的父亲王汝德作为第三人的法人时就让被告住在这里，被告已经住了二十多年了。刘万秋私自更改公司法定代表人为他自己，王丽丽与刘万秋有纠纷，刘万秋现因职务侵占被调查。买卖协议中万荣的委托代理人是刘万秋，刘万秋私自将案涉房屋卖给原告，交易价值为52万元，明显低于市场价值。刘万秋与原告恶意串通不正当交易，因此，房屋买卖协议是无效的，请求驳回原告诉请。

万荣化工公司述称，案涉房屋是由我公司的原法定代表人王汝德让被告使用的，被告使用案涉房屋至今已有二十余年。我公司于2019年6月在案涉房屋处张贴了相关告知书，要求被告限期腾房，但没有直接联系上被告，后我公司将案涉房屋带户出售给原告。案涉房屋原系我公司所有，我公司与原告之间的房屋买卖合同与被告无关，被告无权提起相关请求。对于本案纠纷，我公司同意原告的诉请及理由，不同意被告的意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

原告与第三人于2021年4月14日签订关于案涉天津市红桥区号房屋的天津市存量房屋买卖协议，约定房屋价款为52万元，原告依约缴纳了相应款项，案涉房屋于2021年4月15日变更登记至浑月伶名下单独所有。

庭审中，原告提交案涉房屋的估价报告，用于证明案涉房屋在2019年8月5日的重置成新价值为25万元；该报告出具日期为2019年8月6日，使用期限自2019年8月6日至2020年8月5日止。被告申请对案涉房屋以2021年4月14日为价值时点进行市场价值评估，本院依法委托天津星驰房地产土地资产评估有限公司进行评估，被告垫付评估费5000元；天津星驰房地产土地资产评估有限公司于2021年11月17日出具案涉房屋房地产估价报告，估价结果为：确定案涉房屋在2021年4月14日的市场价值为94万元。对于上述两份估价报告，从证据的来源、估价的价值时点及报告的使用期限等方面综合考量，本院认定天津星驰房地产土地资产评估有限公司出具的案涉房屋房地产估价报告的证明力大于原告提交的估价报告，因此对天津星驰房地产土地资产评估有限公司出具的案涉房屋房地产估价报告予以采信并认定案涉房屋在2021年4月14日的市场价值为94万元。

本院认为，签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，而原告在明知案涉房屋有争议、明知买房后不能及时接收房屋仍然坚持购买，且原告与第三人之间的房屋买卖价款明显低于市场价格，因此，本院认为原告与第三人完成案涉房屋交易违背正常交易习惯。在此前提下，原告持有的产权证虽具有物权的推定力，但原告无证据证明被告使用案涉房屋属于无权占有，因此，不具备返还原物民事法律关系的构成。原告可以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。据上，原告的诉请无事实根据及法律依据，本院依法予以驳回。

被告申请评估案涉房屋市场价值用以证明原告关于案涉房屋的买卖协议无效、证明原告非合法权利人，虽然天津星驰房地产土地资产评估有限公司出具的案涉房屋房地产估价报告能够证明原告与第三人之间的房屋买卖价款明显低于市场价格，但不足以证明原告欠缺物权，综合考量本案纠纷，本院认为评估费5000元应由原、被告各半负担。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

驳回原告浑月伶的全部诉讼请求。

案件受理费8560元，由原告浑月伶负担；评估费5000元，由原告浑月伶负担2500元，由被告王玲负担2500元（于本判决书生效之日起十日内执行）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级法院。

审　判　长　　周　妍

审　判　员　　耿芳芳

人民陪审员　　宋景凤

二〇二二年二月二十三日

书　记　员　　谢　飞

一、判决存在的核心法律问题

1. 物权保护与合同效力的混淆

法院观点：认为原告明知房屋存在争议仍购买，且交易价格明显低于市场价（52万 vs 评估价94万），违背正常交易习惯，故驳回返还原物请求。

法律错误：

《民法典》第235条明确规定物权人有权请求无权占有人返还原物。原告已取得产权登记，其物权效力应受保护，法院不应以"交易价格不合理"否定物权归属。

合同效力与物权变动分离原则：即使买卖协议存在瑕疵（如价格不合理），只要已完成过户登记，原告的物权即已成立。法院混淆了债权关系（合同效力）与物权关系（返还原物）。

2. 无权占有认定的举证责任倒置

法院观点：认为原告无证据证明被告属于无权占有。

法律错误：

根据《民法典》第235条，原告只需证明自己是物权人（已提供产权证），被告则需证明其占有具有合法依据（如租赁、借用等）。法院错误将举证责任分配给原告。

被告仅以"居住二十余年"抗辩，但未提供合法占有依据（如租赁合同、产权人授权文件），应承担举证不能的后果。

3. 交易价格过低能否否定物权取得

法院观点：以52万元交易价明显低于94万元市场价为由，暗示交易存在恶意串通。

法律争议：

价格过低可能影响合同效力（《民法典》第154条恶意串通），但需被告另行提起合同无效之诉。本案为物权纠纷，法院不应越权审查合同效力。

企业资产处置中，低价交易可能涉及国有资产流失（若第三人系国企），但法院未审查第三人性质，亦未依职权启动合同无效程序。

二、程序性问题

1. 评估报告的采信逻辑矛盾

法院采信被告委托的评估报告（94万元），却未进一步审查：

1.1、原告提交的2019年评估报告（25万元）与2021年市场价（94万元）差异巨大的原因（如房屋修缮、地段升值等）；

1.2、52万元交易价是否包含其他对价（如债务抵销、职工安置等）。

2. 诉讼请求处理不当

法院建议原告"以合同相对方为被告提起债权之诉"，但：

2.1、原告已选择物权保护路径，法院应直接审理返还原物请求，而非要求其另诉；

2.2、若认为合同履行存在障碍，应追加第三人承担违约责任，而非驳回原告诉请。

三、原告的救济途径

上诉核心论点：

1、明确物权保护与合同效力的区分，强调产权登记的公示公信力；

2、指出被告未举证合法占有依据，应承担败诉后果；

3、要求审查第三人处分房屋的权限（如股东会决议等）。

补充证据：

1、收集第三人处置房屋的内部决策文件，证明交易合法性；

2、提供同期类似房屋交易价格，说明52万元定价合理性（如房屋存在瑕疵、急需变现等）。

另案诉讼：

1、若第三人存在欺诈，可诉请撤销合同或追究违约责任；

2、若涉及国有资产流失，可向监管部门举报。

附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

《中华人民共和国民法典》

第二百三十五条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。