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中交科城・黄埔未来城：重塑黄埔改善人居新标准

概括（楼盘简介）

2024 年 12 月 2 日，中交城投、广州峻森投资以底价 8.5 亿拿下黄埔区广深沿江高速以南、开发大道以东 HPG - NG - 06 地块，总建面 12.6 万平。该地块包含宅地、工业用地、教育用地和服务设施用地。其中宅地建面 9.59 万平，工业地建面 3.09 万平。项目案名中交科城・黄埔未来城，总建筑面积约 200 万㎡，计容住宅面积约 85 万㎡ ，容积率 2.6 ，规划 12 栋楼，首开地块总户数 686 户，在售面积 120 - 188㎡，是集多种业态于一体的综合性项目。

项目优势

1. 价格与性价比：折合楼面价 9482 元 / 平，考虑到回迁建安成本已在地价中，开发商无需额外支出。项目未来产品实用率或高达 130%，远超周边竞品，性价比突出。

1. 户型优点：作为 “四代宅”，实际使用率超 130%，有巨无霸阳台，具备晾晒、观景、种植功能。主城唯一南北双庭院体系，层层有庭院、户户有花园。户型面积段丰富，刚改与改善户型合理配比。
2. 楼盘优点：整体规划约 200 万㎡，业态丰富。建筑采用公建化立面设计，搭配玻璃与金属线条，美观且有质感。内部打造 “两大长廊 + 三座公园”，还有人文图书馆、下沉式会所等配套，居住舒适度高。

1. 地段前景：位于老城区，商业配套成熟。临近地铁 5 号线和 13 号线交汇的夏园地铁站，交通便利。周边高快速路网完善，一小时可达广州、深圳、东莞核心区。且产业先行，未来发展潜力大。

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在卖的户型

高层住宅（2 梯 4 户，31 - 32 层）

以约 125 平 4 房 2 厅 2 卫户型为例：

• 入户体验：奢享全明电梯厅，归家即被景观与采光环绕。
• 空间布局：室内采用 LDKB 一体化设计，打造家庭社交空间。
• 采光通风：南向四开间 + 全明卫生间，采光面长达约 14 米。
• 阳台功能：约 7 米阳台，满足生活与观景需求。
• 主卧配置：主卧套间设计，有独立衣帽间 + 270° 观景飘窗。

小高层板楼（专梯专户，16 层）

以约 130 平 4 房 2 厅 2 卫户型为例：

• 入户设计：标配全明电梯厅，新增玄关，兼顾隐私与储物。
• 社交空间：约 50m² LDKB 社交大方厅，可容纳多人聚会。
• 采光优势：约 15.6 米南向全面屏采光，搭配约 7.5 米阔景阳台及全明卫生间。

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• 居住空间：主卧套间使用面积约 37 平，次卧超 10 平，可放 1.8 米双人床。

交通详情

1. 地铁出行：南部临近地铁 5 号线和 13 号线交汇的夏园地铁站，通过地铁可便捷直达珠江新城，为日常通勤和出行提供了高效的公共交通方式。

1. 道路交通：项目紧邻黄埔东路、广深沿江高速和开发大道，周边高快速路网完善，一小时内能够快速抵达广州、深圳、东莞核心功能区，方便跨区域出行、商务活动或休闲旅游。

1. 区域交通规划：将军山未来交通将更加四通八达，规划打通东西向、南北向次干路，落实横一路、金竹山路两条隧道，预控横三路隧道，实现区域内各组团的互联互通，进一步提升交通便利性。

商业配套

1. 周边现有配套：地处老城区，周边商业配套成熟，生活便利性高。临近黄埔新城 22 万㎡商业综合体以及南岗万达广场，能满足居民日常购物、休闲娱乐等基本需求。对于高端消费，可前往天河商圈。

1. 项目自身规划：项目以 1 平方公里连片开发思路，构建一体化大城，催熟板块城市面貌。打造下沉式定制会所、沉浸式社区商业等配套，提高业主居住舒适度。

教育配套

1. 学校规划：项目规划一所 24 班的小学，后期还将配建一所 45 班的九年一贯制学校，同时大手笔规划 4 所幼儿园（18 班 + 18 班 + 15 班 + 9 班），完全对标黄埔新城的教育配套，提供从幼儿园到高中约 15 年全龄教育。

1. 教育资源预期：据传还将引入优质教育资源，对于重视子女教育的家庭来说，极具吸引力，为孩子的成长提供良好的教育环境。

文体 + 休闲 + 医疗

1. 休闲景观
   • 内部景观：以 “两大长廊 + 三座公园” 营造全域公园城市，将约 20 万平的 8 大公园合理镶嵌在社区中，公园内部融合多个功能空间。项目背靠 2 大自然公园，依托 10 里生态绿带，打造 “公园里的生活”。同时搬来一座山体公园，隔绝道路污染，让首期地块西、南双面望园。

• 周边景观：周边还有龟山生态公园、丹水坑风景区、龙头山森林公园、南岗山公园 4 大生态公园环绕，为居民提供了丰富的休闲健身、亲近自然的好去处。

1. 文化配套：打造一座人文图书馆，作为区级人文地标，引入集 “书、咖啡、餐酒、社交” 于一体的复合空间，丰富居民精神文化生活。

1. 医疗保障：周边坐拥 3 所公立医疗机构，分别为广东中能建电力医院（实际距离约 0.4 公里）、广州开发区医院（实际距离约 1.8 公里）、广州市第十二人民医院黄埔院区，方便家人就医，为健康保驾护航。

项目总结

中交科城・黄埔未来城凭借其优越的地理位置、丰富的交通网络、完善的商业与教育配套以及独特的 “四代宅” 户型设计和高品质的休闲医疗设施，为黄埔乃至广州的购房者提供了一个极具吸引力的改善型居住选择。在产品打造上，无论是户型的实用性、景观的融合度，还是建筑的设计感，都展现出了较高的水准。随着区域交通和产业的进一步发展，项目未来的潜力巨大，有望成为区域内的标杆性人居项目，重塑黄埔改善人居的新标准。

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一、买房前须知

1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。

2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

3、挑选户型至少少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。

5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。

6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。

7、别以为实测面积是对的，自己带上卷尺测量。

8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

二、关于住宅的长宽高

9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

三、住房公积金冷知识

13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。

14、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。

15、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。

18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。

四、关于过户

19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。

20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.

21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

五、关于贷款

22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。

23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。

24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。

25、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。

26、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。