2.4万/㎡起抄底？南京河西南，二手房价梯队出炉

“谁能想到，四年前花5、600万才能买到的河西南小户型，现在200多万就能捡漏。”

最近，一位成功抄底河西南二手房的网友向锐评君感慨。

有中介印证：河西南二手房市场的分化还在加剧，以中国府、万科翡翠滨江为代表的次新豪宅相对坚挺，成交单价稳定在5万以上；星八客的部分成员来到市场底部，海峡城、鲁能公馆等，屡屡出现单价2万多的成交房源。

河西南二手房价差已经如此大了？锐评君汇总了今年以来主流小区的成交情况，为大家梳理出板块最新房价梯队（数据来源于好好选房）。

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经过十多年的发展，河西南人居格局基本明了：

早期的星八客，以海峡城、鲁能公馆、升龙天汇、五矿崇文金城等为代表，最久的已交付超10年；

2017-2020年，绿地海珀星晖、华侨城天鹅堡、正荣滨江紫阙、鱼嘴金茂悦、建发珺和府、河西金茂府一期、中国府、万科翡翠滨江、融创滨江ONE等陆续入市，板块的初代迭代改善产品诞生了；

而后，颐和铂湾、星叶云墅、中北金基朗樾府、颐和铂樾府等开盘；

时间来到这两年，中宁府、天琴华樟、伟星长江之歌、建发缦云、中海江南玖序、源上丹若等进阶豪宅来接棒，不乏四代宅、南京首个360°环幕立面等高辨识度标签。

已交付、接受二手房市场检验的小区们，表现如何？

“最近板块整体活跃度较高，部分明显低于市场价的挂牌房源，很快被捡漏。”中介告诉锐评君。

我们将主流小区今年的成交情况做了梳理，部分成交较为活跃的小区，分别选取了今年的最高、最低成交单价展示（各小区房价处于哪一梯队，以成交均价为参考）。

不难发现，河西南二手房已形成分明的价格梯队：

5万/㎡以上，以中国府、万科翡翠滨江、河西金茂府二期为代表；

4-5万/㎡档，汇聚了正荣滨江紫阙、金鼎湾和禧、河西金茂府一期、融创滨江ONE、建发珺和府、华侨城天鹅堡、绿地海珀星晖二期、颐和云台源筑、正荣润峯等小区；

3-4万/㎡，以深业龙湾上府、鱼嘴金茂悦、鱼嘴润府、佳兆业城市广场、五矿崇文金城、升龙天汇、鲁能公馆等为主力；

3万/㎡以下，则被海峡城“包圆”。

接下来，分梯队看看代表小区的详情。

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5万/㎡以上：中国府、万科翡翠滨江、河西金茂府二期

能站在这一层级的，数量并不多，目前以中国府、万科翡翠滨江、河西金茂府二期为主，重点说说中国府。

开发企业：中国能建

小区规划：5栋19-29层住宅

主力户型：190-290㎡

销售周期：2019年12月至2021年7月

新房均价：63640-67122元/㎡

总户数：300户

交付时间：2022年1月

中国府所在地块于2016年5月出让，凭借高达45213元/㎡的地价，成为南京地王，且至今未被超越。

所以，很长时间里中国府相当于南京顶豪之“锚”。

放到现在来看，项目的石材+铝板+玻璃幕墙外立面；带有私家影院、恒温泳池、健身房等的会所；六恒科技系统；有270°观景阳台、近60㎡套间主卧等的290㎡大平层，仍然引领终极改善。

总价相对高的缘故，中国府的次新房成交量不算多，但房价走出了相对独立的行情。

去年3月，一套227㎡四房以1726万总价成交，单价近7.6万/㎡。今年，公开平台能查阅到的成交，只有1套：建面约190㎡的三房以1095万成交，单价近5.8万/㎡，仍处于板块次新房价“天花板”水平。

4-5万/㎡：正荣滨江紫阙、金鼎湾和禧、河西金茂府一期、融创滨江ONE、建发珺和府、华侨城天鹅堡、绿地海珀星晖二期、颐和云台源筑、正荣润峯、颐和铂湾

河西南成交单价集中在4字头的小区，还不少。

新中式的建发珺和府、金鼎湾和禧；升级过外立面、景观等的融创滨江ONE、颐和铂湾、华侨城天鹅堡；品质得到业主盖章认可的河西金茂府等，都在这一单价区间内。

展开讲讲河西金茂府、华侨城天鹅堡、正荣滨江紫阙。

河西金茂府

开发企业：金茂、电建

小区规划：15栋25-29层住宅

主力户型：一期145-225㎡；二期155-230㎡

销售周期：2019年12月至2022年4月

新房均价：一期52000元/㎡；二期56747元/㎡（另有3800元/㎡升级装修包可选）

总户数：988户

交付时间：一期2021年年中；二期2023年10月

作为金茂在南京落地的首座金茂府，河西金茂府的品质可圈可点。尤其是二期，外立面、园林景观、地库、室内细节等，赢得了业主们的夸赞。

在南京楼市行情还不错的时候，河西金茂府一期的225㎡大平层，曾有近6万/㎡的成交记录。

今年，河西金茂府一期的次新房成交单价稳定在4.3万/㎡以上。4月初，一套183㎡的四房，成交单价超4.8万/㎡。

相比之下，金茂府二期的成交量虽然不多，但成交单价在5万/㎡左右，属于整个板块的第一梯队了。

华侨城天鹅堡

开发企业：华侨城

小区规划：13栋16-30层住宅

主力户型：162-291㎡

销售周期：2019年

新房均价：36676-38976元/㎡

总户数：967户

交付时间：2022年6月

华侨城天鹅堡，是河西南与长江亲密值最高的楼盘之一。位于长江头排的16层小高层，瞰江优势尤为显著，244㎡起步，楼栋错位分布、北侧直面长江，能将摩天轮、南京眼等地标尽收眼中。

划重点，这个小区交付后，业主曾与开发商达成共识，齐心协力就外立面、景观、地库、单元入户门等进行了升级。

天鹅堡又贵又好卖的户型，当然是超200㎡的瞰江大平层。两年前，小区224㎡房源成交单价逼近5.9万/㎡。

今年，天鹅堡的二手房是什么行情？

公开数据显示，小区的最高成交单价，不到4万6；而上个月，一套160㎡中楼层房源挂牌价680万，2天后以620万总价光速成交，单价不到3万9。

正荣滨江紫阙

开发企业：正荣

小区规划：8栋高层住宅

主力户型：143-215㎡

销售周期：2018年6月

新房均价：35000元/㎡

总户数：745户

交付时间：2020年12月首批次交付

正荣滨江紫阙，紧挨着海珀星晖、金地中心风华，首批次房源交付已有4年半时间。

小区的二手房价天花板，出现在2023年3月。一套180㎡四房挂牌仅16天，就以1178万总价成交，单价超6万5。

今年，正荣滨江紫阙的二手房成交单价，多集中回落到4字头，但在中介看来，小区的价格较为坚挺，成交单价稳定在4.6-4.9万/㎡。

3-4万/㎡：深业龙湾上府、朗诗熙华府、招商雍和府、鱼嘴金茂悦、鱼嘴润府、绿地海珀星晖一期、金地中心风华、佳兆业城市广场、五矿崇文金城、升龙天汇、鲁能公馆、青奥村

二手房成交单价在3字头的，多是早期星八客成员。另外，2022年、2023年交付的深业龙湾上府、鱼嘴润府等，价格优势并不突出。

据中介介绍，佳兆业、五矿、升龙、鲁能等小区体量很大，且以刚改户型为主，总价相对友好，成交量领先板块。而随着楼市行情的起伏，这些小区的成交价格经历了较大幅度回落。

以鲁能公馆为例：

这个小区2015年底首开，主力户型78-138㎡，均价3万/㎡左右，2016年收官房源均价3.5万/㎡，2018年6月交付。

2021年，是鲁能公馆次新房价的高光时刻。7、80平的小户型，成交单价轻轻松松超6万。当年7月，一套86㎡三房以605万总价成交，单价超7万。

今年，是什么行情？

中介表示，由于得房率、装修水平在线，楼下就是地铁2号线青莲街站地铁口，今年鲁能公馆的二手房活跃度较高，但价差也非常明显。

公开数据显示：今年前4个月，小区二手房成交单价多集中在3.5-3.9万/㎡不等。进入5月，屡屡有单价2字头的房源成交，拿5月中下旬成交的一套88㎡三房举例：

这套房挂牌超400天，卖家的预期总价是285万，最终以253万成交，单价不到2万9。较4年前的房价水平，直接腰斩。

3万/㎡以下：海峡城

河西南最具争议的小区，莫过于海峡城。今年，小区的几个组团，二手房价几乎都跌回3万/㎡以下。

最早一批次新房在2012年9月推出，销售周期一直持续到2017年，海峡城可谓河西南的资深拓荒盘。

但海峡城的房价，可不“资深”。

在星八客成员中，海峡城的次新房价一直“后知后觉”，比如2019年下半年，当佳兆业、正荣的成交单价来到5.2-5.3万/㎡以上，鲁能也集中在4.5-5.1万/㎡不等成交，海峡城的成交单价却仅在4.2-4.6万/㎡左右。

2020年6月，随着“海峡城小学被纳入南师附中新城教育集团”的消息被官宣，海峡城才迎来一波补涨行情。

到了2021年上半年，小区云珑湾、云玺湾组团，都有单价超6.1万/㎡的房源成交。

但好景不长。

2023年起，海峡城的挂牌量堪称“海量”，成交却远远跟不上，供大于求的局面下，小到70多平，大到180多平，成交单价慢慢回落到3字头

今年，小区的几个组团二手房价都跌到了2字头，拿云璟湾举例，近两个月以来，该组团不止一套房源成交单价还不到2万5。

03

眼下，河西南多数小区的二手房价走势，已与其他板块趋同，这背后的原因并不复杂：

第一，在整体下行的楼市大环境中，河西南难以独善其身

告别过去的高速增长阶段，在一揽子利好政策刺激下，当下房地产行业仍处在深度调整的修复期。

南京的二手房成交量虽然一直很出色，但价格普遍承压，城中、河西中部、南部新城等板块的主力小区，二手房价均有不同程度的回调，河西南并非孤例。

第二，交付量暴增，以价换量是内卷的直接出路

过去十多年里，河西南是南京的重点开发核心板块，土地出让量大且集中，前面锐评君也说到了，早期的星八客，后来的天鹅堡、正荣滨江紫阙、建发珺和府，以及颐和铂湾、颐和云台源筑等，陆续交付。

当新房扎堆交付兑现，限售政策取消，大量的次新房涌入交易市场，河西南的“库存”居高不下。

与奥体、河西CBD、新城科技园比，奥南3160套的挂牌房源，可谓“天量”↓

当大量同质化、房龄相近的次新房同时挂牌，激烈竞争下，降价是快速变现的直接手段，更别提部分投资客抛售形成的踩踏效应了。

第三，南京新房产品力迭代太快，对二手房造成冲击

这一点，不光是河西南，南部新城、江核、江宁核心区等板块，都在面临。

你只需要清楚一点：随着时间的推移，或房龄已久，或空间无法满足变化的家庭人口结构，亦或是出于对更好教育资源的追求等，南京的改善置换需求巨大。

你看，升龙、佳兆业、鲁能的业主，也想一步到位住进天琴华樟、中宁府。辨识度没那么高的旧房，定价权更多交到了市场和买房人手里。

第四，经济环境与购买力影响

宏观经济环境变化下，南京部分高收入群体承压，购买力和预期受到影响，从而削弱高端改善和豪宅市场的支撑力。

当然，我们相信，在楼市政策全面松绑、金融利好倾斜的当下，市场信心和购买力会逐步恢复。这是市场调整的必然结果，也是优胜劣汰的过程。

整体来看，高端产业、齐全配套、高质人群汇集的河西南，仍然值得相信。有自住需求的买房人，不妨抓住窗口期，以相对友好的入手门槛，“加盟”南京高能级板块。