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观承别墅 · 大家是万科观承别墅区的第三期，汲取前两期造墅经验，从业主的居住需求和时代环境出发，由卓越超配的性能配置，转向宜居适配的居家理念；由浓墨重彩的装修风格，转向更加自然轻简的时代审美，并融合生态、科技等多项全新性能，实现了厅院共生、舒适宜居、技术提升、刚刚好美学、精准落地五大类性能亮点，迭代创新了新一代精工别墅产品。

万科别墅规划

▲区域图

上次选对望京的人这次选择了观承

望京商务区集中了中国科技、艺术、贸易、外交等领域国家级资源，已经发展成为了北京高端的涉外居住区，还聚集了以互联网科技、电子信息、先进制造3大产业为代表的知名企业，依托京承高速、地铁17#线的无缝串联，使观承别墅区成为望京高净值人群居住升级的最佳选择。

▲别墅地图

十年，万科造了一座城

观承别墅区自2013年至今，10年间累计投资超300亿元，总开发土地规模超过60万平，形成了综合容积率1.01的低密别墅大盘。

基础信息

①毛坯：1196万起（带车位）

②精装：1460万起

③区域：顺义中央别墅区

④位置：顺义京承高速8号出口

⑤开发商：北京万龙华开房地产开发有限公司

⑥产品类型：精工合院

⑦产权：70年

⑧物业公司：北京万科物业服务有限公司

⑨物业费：地上8.82元/㎡/月，地下3.98元/㎡/月

⑩容积率：1.01

⑪绿化率：30%

⑫拿地时间：2017年

⑬交房时间：2024年12月

⑭交房标准：精装修（7000标准）

⑮总套数：334套

⑯采暖:自采暖，地暖

⑰车位:双车位

⑱层高:1层3.3米，2层3米，3层3.1米-3.6米，地下挑空7米2（地上3层地下2层）

历史在售产品介绍

精工合院：约300㎡,面宽8.4，花园25-40平左右，成交总价1380万-1780万

精工合院: 约400㎡,花园40平左右，总价1999万-2300万

对比市场上其他别墅项目，观承别墅区1100套别墅产品，不含自住、共产、公租房，实现了高净值圈层的统一。

观承别墅区一期（已售罄入住）

联排、类独栋，毛坯，共110套，2015年销售，2017年入住。地上3层地下2层，总目前二手房价1800-2300万。

观承别墅区二期（已售罄入住）

联排合院，精装，共183套，2018年销售，2020年入住。地上2层地下2层，总价2700-5000万。

观承别墅区三期（观承大家）——在售）

联排合院，精装，分南北两区开发，南区420套已售罄并入住，北区50套目前在售。地上3层地下2层，总价1600--2700万。

观承别墅区四期（观承望溪）——已售罄入住）

平层、叠拼，精装，共474套，2019年销售，2023年入住。258-286平米精装叠拼1150-1580万。

万科从来都不孤立的看待项目，而是以居所本身为中心的全面的生活方式，除了围墙以内的建筑和绿化，围墙之外我们还做了环境和配套的升级。

最美回家路-法桐大道：全长2KM，1000株法式梧桐全冠移植，衔接京承高速与观承别墅区，告别传统别墅城郊结合部的居住体验感。

▲鹿鸣公园实景图

墅区中央会客厅-鹿鸣公园：占地约3万平，“东方十二境”巧妙诠释了北派皇家园林的对仗大气和南派园林的雅致意境。

滨河公园：临水而居。

樱花大道：缤纷绚烂。

观承汇商街：约6000平，自持经营管理，划分儿童教育、运动健身、生活服务、餐饮娱乐四大主题。

区域配套

立体交通路网，快速通达望京

“三横四纵一轨道”让板块拥有更加丰富的公共交通路网，迅速切换主城繁华与自然风光。

西侧紧邻京承高速8号口，经由2公里长的法桐大道到达项目，全程不穿村，没有村镇小路、自建平房和老旧社区，墅区生活氛围浓厚；

西侧未来科学城内，地铁17号线未来科学城北站与项目直线距离约2.7km。17号线是一条具有地域改变性的线路，它串联了：未来科学城、望京、CBD、通州、台湖，举个例子，后沙峪的住户想去三里屯、国贸开车至少1小时40分钟，公共交通公交+地铁至少换乘4趟耗时1小时35分钟，17号线的开通后观承墅区的业主可以实现10站直达国贸，5站直达望京，这就是地域改变性。

▲项目区域图

国家级产业园，城市增长极

项目西侧约2公里是北京十二五规划打造的国家级产业园区-“未来科学城”，也是国务院批准的第一个“国家智慧城市试点”，整体规模170.6平方公里，是望京的12倍，聚集了先进能源、先进制造、医药健康、高校、科研院等24家大型央国企，配套建设约307万平公共服务设施。为项目未来的租金售价、流转率以及居住舒适度提供了坚实支撑。北清路横贯翠湖科技园、永丰产业园、生命科学园、未来科学城，是一条名副其实的“万亿道路”和“中国科技发展轴”。

中央别墅区31年沉淀，高端配套

项目东侧是北京发展最早的别墅区-“中央别墅区”，历经31年发展，沉淀了优质的高端生活配套资源，构成了观承别墅区的15分钟车行生活圈。

医疗资源：友谊医院（2.5KM)、空港医院(4.8KM)商业资源：山姆(7KM)、荣祥广场（8KM）、中粮祥云小镇（8KM）

高尔夫俱乐部

彼岸青滩高尔夫球俱乐部(5KM)、北京红枫湖高尔夫俱乐部(12KM)、拉斐特国际高尔夫俱乐部（4KM）、黄港国际高尔夫俱乐部（6KM）、东方天星高尔夫俱乐部（8KM）、金色河畔高尔夫俱乐部（7KM）

马术俱乐部：英骑马术俱乐部（13KM）、骑士联盟马术俱乐部（6.6KM）、亚萨园马术俱乐部（8KM）、天星调良马术俱乐部（9KM）

高端酒店

春晖园温泉假酒店、北京拉斐特城堡酒店、皇冠假日酒店、中家鑫园温泉酒店、龙湾戴斯商务酒店、明豪戴斯酒店、国都大饭店、北京空港花园酒店

国际学校

鼎石国际学校（5KM）、海嘉国际学校学校（4KM）、ISB国际学校（6KM）、新英才学校（5KM）、君诚国际双语、北京英国学校、德威英国国际学校、青苗国际双语学校、京西国际学校、、伊顿幼儿园、蒙台梭利学校、北京哈罗学校15所国际学校。

▲鼎石国际学校

持续进化的产品力

通过对观承别墅一、二期开发经验的总结，以及对业主生活习惯、家庭结构的研究分析，观承大家在建筑、精工、园林等维度对产品进行升级。

建筑升级：首创无柱化设计、270°全景视野、无走廊高利用率、分层而居（卧室、起居室分层，家人各得其便）、4卧室全套间全明卫、地下空间方正明亮、7.2米地下挑空。

精工升级

从安全（Safe）、稳定（Stable）、智能（Smart）、空间（Space）四大维度，从归家路线开始至全屋收纳，每一处空间都有独立的生态系统，构架完整生活空间。园林升级：打造一主轴、两横街、十五坊、三十六节点。较传统合院社区增加宅间六园，呈现合院园林由窄及宽的惊喜感。

▲楼栋分布图

300合院户型鉴赏解析

全套房设计

地上全套房设计布局，老人房、主人房、客房全家庭皆实现套房设计，给家庭内每一位居者尊享感，提供私密舒适的完整居住空间。

承重设计

采用悬挑梁反重力技术，从户型图上也可以看到，整个一层的采光面，也就只有一根立柱而已。1、项目一层折线形，全落地推拉门采光面，相当给力；2、采光面只有一根立柱支撑；3、户型的电梯的楼梯被放到东北角，节省面积，又不会把空间切碎。

户型功能解析图

卫生间位于卧室门口，卧室大落地窗设计，每个空间和院落都形成互动。

▲家庭厅&卧室（位于2层）

▲主人套房（位于3层）

主卧顶层开有两条采光井，加上南北两侧的阳台和露台，“五向采光”使房间更加透亮。

▲B1层（地下一共2层）

做成了夹层设计，挑高能达到7.2m，气势轩昂，一改对于地下空间憋闷、狭小的印象。

▲B2层待客厅

▲B2层车库

助力睡眠

昼夜节律，即人体因光线色温的高（白光）低（黄光），实现褪黑素的分泌变化以达到唤醒身体及帮助睡眠的效果。在欧普、飞利浦、泰创智能化、弱电多方配合下，通过芯片预置人体作息时间实现灯光在色温2200k至5000k间自动变换，在国内别墅领域首次落地了昼夜节律灯光。

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