西安一开发商被指私卖小区绿地获利数千万元，业主主张收益归全体业主

日前，西安世纪颐园小区业主向澎湃新闻反映称，该小区开发商在未征得业主同意情况下，将小区绿地卖予隔壁商业项目的开发商，绿地已被硬化成商业项目的小广场。

被卖掉的绿地已成商业项目的小广场

上述交易的双方为西安荣康置业有限公司和陕西智逸实业有限公司，前者为世纪颐园小区开发商，后者为西安大都荟开发商。相关判决书显示，交易所涉土地所涉赔偿为2150万元及3200平方米商铺房。现金部分早已支付，但商铺房迟迟未予交割，由此引发诉讼。世纪颐园部分业主方才知道上述交易。

徐新（化名）等业主认为，小区绿地属业主共有，开发商无权处置，智逸公司应将相关赔偿直接给付业主。对此，智逸公司一位工作人员告诉澎湃新闻，目前涉及前述土地交易的诉讼已进入执行程序，但还没有执行。他们收到业主律师函后，也曾向法院提交了暂缓执行申请书，但法院认为业主诉求与诉讼无关，尚未接收申请。

业主在维权过程中，从城建部门调取了小区规划建设资料，除核实案涉土地为公共绿地外，他们发现小区物业办公楼及世纪颐园社区办公楼疑似违建，目前已向市民热线投诉反映。6月5日，澎湃新闻先后致电物业公司及世纪颐园社区，但工作人员均称不清楚业主反映的这两栋楼是否为违建，需要核实后才能回复。但截至发稿，记者并未收到回复。

红框部分为涉事地块，在世纪颐园规划总平图上，这块地为绿地。

开发商出卖小区绿地

在西安高新区科技路与高新四路十字西北角，有一个名为世纪颐园的小区，小区共规划有四栋楼，布局呈L形，沿路而建。 该小区由荣康公司于2004年起开发建设，共520户。

2012年，智逸公司实施世纪颐园旁的赵家坡城中村改造工程，需要征用世纪颐园小区西侧土地共2.82亩，用于建设商业项目的小广场。

西安雁塔区法院一份判决书显示，法院经审理查明，2012年7月25日，智逸公司(甲方)与荣康公司(乙方)签订《合作协议》约定，鉴于甲方已就西安市雁塔区赵家坡城中村改造项目取得政府相关部门批文，并已经开始实施城中村改造项目;乙方则拥有位于科技路北侧，毗邻赵家坡村改造项目南侧土地的使用权及其上两栋建筑物(一栋三层，下称目标建筑A;另一栋五层，下称目标建筑B，合称目标建筑)的所有权。为美化城市环境，改善市民居住条件，甲乙双方有意开展合作。

小区内西侧和北侧的两栋小楼疑似违建

甲乙双方合作方式为：甲方拆除乙方建筑并将乙方土地辟为广场，乙方则获得赵家坡村项目部分房屋及一定金额的货币作为赔偿。其中，货币赔偿为2150万元，房屋赔偿面积为3197平方米。

2012年7月、8月，智逸公司先后两次委托他人或直接向《合作协议》指定收款人赵某某支付赔偿款2150万元。随后，荣康公司将房屋腾空并连同土地于当年8月10日之前一并交付智逸公司，智逸公司拆除房屋后，开始规划、建设大都荟项目。

2018年8月15日，荣康公司召开全体股东会议，决定注销该公司，债权、债务、资产及未尽事宜等全部移交给西安蓝基物业管理有限公司，其中也包括智逸公司应赔付给荣康公司的房屋。2018年10月30日，荣康公司正式注销。

由于智逸公司迟迟未予交房，蓝基公司于2023年将智逸公司诉至法院。

2024年10月18日，雁塔区法院作出一审判决，主要内容为，智逸公司向蓝基公司交付大都荟6栋1至3层十套房屋（法院酌定3129.39平方米，附具体房号）；智逸公司支付蓝基公司违约金2988万余元；智逸公司赔偿蓝基公司经济损失2203万余元等。

智逸公司上诉后，西安中院于2025年3月21日作出二审判决。西安中院认为，一审法院同时支持蓝基公司主张的违约金和赔偿损失的请求，客观上加重了智逸公司的违约责任，明显不当，应予改判。

最终，西安中院二审判令，智逸公司向蓝基公司交付十套房屋，并支付违约金2988万余元。

业主前往住建部门查询小区资料时，竣工验收资料并无疑似违建的两栋小楼。

业主主张绿地赔偿收益应归全体业主所有

智逸公司和蓝基公司上述诉讼被世纪颐园小区部分业主得知，他们认为案涉土地为小区业主共有部分，处置及收益应归小区全体业主所有。

为了搞清楚案涉土地性质，有业主前往住建部门进行查证，其调取到的世纪颐园总平面图显示，案涉土地为小区绿地部分。无论是按照曾经的物权法，还是现行民法典，小区绿地均属业主共有。

之后，有业主委托律师向智逸公司发送《律师函》指出，荣康公司作为世纪颐园小区的开发商，未征得业主同意便签署合作协议，将业主共有的小区土地及其上加盖的建筑物交给智逸公司，并获得赔偿。根据民法典第274、278条之规定，共有部分的处分须经业主共同决定，蓝基公司无权单独主张权利。

民法典274条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有。第278条规定，下列事项由业主共同决定：（八）改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的重大事项。

在民法典出台之前，2007年起实施的物权法中亦有类似规定。

上述《律师函》指出，鉴于争议地块性质系世纪颐园小区绿地，系业主共有部分，因该地块产生的相关权益应当属于小区业主共有，因此，委托人（业主）有权要求智逸公司按照比例直接向业主兑付相关权益。

同时，鉴于争议地块权属存在重大争议，且委托人已经启动法律程序，故请智逸公司立即暂停争议房屋的交付，避免侵害业主共有权益。

对此，智逸公司一位工作人员告诉澎湃新闻，目前涉及前述土地交易的官司已进入执行程序，但还没有执行，因为标的房屋存在租约。另外，他们收到世纪颐园业主的律师函后，也曾向法院提交了暂缓执行申请书，但法院认为业主诉求与本案无关，尚未接收申请。

徐新表示，他和其他部分业主正在着手组织成立业委会，以便更好地维护全体业主的权益。

此外，徐新还质疑，开发商荣康公司在出售土地时，指定个人账户收取货币赔偿2150万元，有偷税漏税之嫌。但因该公司早已注销，澎湃新闻未能联系到该公司及收款人赵某某回应此事。

除了绿地被卖之外，徐新等业主调取小区建设档案后还发现，该小区疑似存在两栋违建。一栋位于小区西侧，为蓝基物业办公楼，共五层；另一栋三层高的楼位于小区北侧，为世纪颐园社区等部门、公司办公经营所用。在总平面图上，这两栋楼所在位置为公共绿地、道路等。

而在世纪颐园小区总平面图上，只有A、B、C、D四栋建筑，并无上述两栋小楼。此外，业主在住建部门调取档案时，住建部门提供的小区竣工验收资料，也只有A、B、C、D四栋楼，及地下车库。

6月5日，澎湃新闻先后致电世纪颐园社区及蓝基公司，核实上述两栋小楼是否违建。社区工作人员表示：“这个（办公楼）是街办给我们安排的，违建的话怎么可能给我们安排呢？”稍后她又表示：“具体我们也不是很清楚，我们得问一下上面。”而对于这一问题，蓝基公司工作人员也表示，已记录问题，向领导核实后再回复。但截至发稿，记者并未收到相关回复。

在此前的6月2日，世纪颐园有业主已将疑似违建问题通过小程序向“西安12345”反映，正在等待有关部门回应。