深圳楼市，南山房价有点恐怖…

去年深圳楼市929新政出台，换来了半年的止跌回稳行情。而政策边际效应消退后，这段时间重新进入降价行情。

从市场端看，降价原因层出不穷，包括业主急卖、产品欠佳、项目销售压力大、被法拍房价格挤压等，南山区也不例外，一些楼盘降价幅度之大,令早前购房者措手不及。

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最近两天，南山赤湾新房因大幅降价引发业主唯权风暴而上了热搜。

据媒体报道，一位去年5月份以1354万认购赤湾汇广场202㎡高层大户型的业主，赫然发现开发商今年5月将同户型下调至1217万起，价差高达百万。

尽管业主曾获“后续降价可享同等待遇”的口头承诺，但实际申请调低价格时，遭到拒绝。

协商未果后，业主拒付剩余首付，反被没收20万定金并解除合同，双方退款纠纷至今未了。

南山这个项目的降价幅度有多大？

一期赤湾汇广场2023年备案均价约8.9万/㎡，二期赤湾琅玥湾佳园去年入市即“破发”，备案均价约7.8万/㎡，近期折后单价低至5字头，相比一期开盘价相当于约7折。

这场价格战背后，一是项目库存高企，二是区域内新盘贴身肉搏，如赤湾汇广场、赤湾琅玥湾佳园、金众云山海、桑泰山海丹华、前海宸湾等多个项目扎堆厮杀，各盘此前已经轮番降价。

所以，即便在深圳南山这样的传统核心区，也存在低价值地带，高库存下价格支撑极其脆弱。

02

豪宅市场同样是结构化行情。

以法拍市场为例，有的法拍豪宅要拼手速，有的法拍豪宅却无人问津。

日前，华润深圳湾瑞府一套没有阳台的583㎡公寓，起拍价9827万，以流拍告终。

楼市红火的时候，核心地段的顶级豪宅，不用费什么心思都能大赚一笔。但一旦市场降温，产品缺陷就暴露无遗。

商务公寓、写字楼这类产品，市场好的时候就不太受宠，现在观望情绪浓厚，决策上会更加慎重。

而且在受众方面，顶豪市场上的主流买家，其实更热衷于带大阳台的大平层。没有大阳台豪宅，楼层再高，主流买家始终会觉得感官差了点意思。

像深超总住宅深湾玖序，无阳台设计虽独特，但现实中，销售速度却很慢，去年入市到现在仍未清盘。

另外，瑞府这套公寓法拍流拍，主要是性价比低。现在深圳花一个亿，差不多都能在华侨城、深圳湾里面买个更优质的别墅或顶复。

豪宅市场正在经历大浪淘沙，只有综合素质上乘才能脱颖而出，赢得高净值买家的青睐。

03

很多人疑惑，未来在深圳买房还能不能赚钱？

答案是肯定的。

但在深圳靠买房轻松赚钱会变得越来越难。

因为，深圳买房暴富的时代一去不复返了，考虑到月供利息、房子折旧、税费和中介费等持有成本，大部分房子以后很难赚钱，这正是“房住不炒”的体现。

就拿地段这张王牌来说，房价上涨逻辑也变了：

以前房地产市场是增量时代，城市涌入大量新增人口，经济飞速发展，房价整体往上走，好地段的房子更是涨得飞起。

而随着市场进入“存量博弈”阶段，经济增长速度放缓，大家的购买力也两极分化，哪怕地段不错，如果市场的接受程度越来越低，房子也不一定能跑赢大盘，买房投资越来越难。

只有极少数真正好的房子，才能够在未来获得不错的收益。

市场是残酷的，同时也是不断筛选的过程。谁能拿到更多优质的筹码，谁就是赢家。

现在整个政策面，都在鼓励有钱的居民置换，高层也说了，房地产市场供求关系发生重大变化。

什么意思？

中国的房子太多了，但是核心城市的好房子依旧太少。深圳的优质房产，更是稀缺。

这时候在深圳，不管是买房还是换房，少点感性思维，多点理性预判。在力所能及的范围内，抛开情绪，去押注具有长期发展潜力片区的优质房产，拉长时间，你就是深圳楼市的赢家。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

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