大阪世博会红利：房产投资如何抓住下一个价值爆发期？

成竹2017年启动出海，首站布局澳洲，2021年启动身份配置服务，2022年启动日本市场，聚焦东京、大阪两大核心城市的房产配置服务，并在当地设置了分公司，从购买、托管、转售等一站式解决客户后顾之忧。

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从2025年4月13日至10月13日，大阪市内举办“大阪·关西世博会”。

根据观光厅2024年12月的数据，大阪府的客房入住率在世博会举办前已经达到全国最高的80%。

酒店行业在酒店市场活跃的推动下，正在引领大阪房地产投资市场。

这一趋势正在迅速提高对“民宿”物业的关注。

自JLL开始调查以来，2024年全年大阪圈的房地产投资额突破了历史最高纪录的1万亿日元。

（JLL是仲量联行（Jones Lang LaSalle）的品牌名称以及注册商标，它是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司）

引领这一繁荣的是随着访日外国游客住宿需求的迅速恢复而变得活跃的酒店行业。

在“大阪·关西世博会”召开之际，举办了一场由精通房地产投资市场的专家参与的研讨会。

从开始关注J-REIT的投资业绩的新轴心——“民宿”投资，到大阪圈房地产投资市场的未来，进行了深入分析。

今天阿拉蕾就要和大家分享一下这场研讨会的内容。

内藤：今天在JLL日本关西分公司，我们召集了活跃在房地产投资市场最前线的专家，想就大阪·关西世博会与房地产投资市场的话题进行探讨。

首先介绍今天的与会者JLL日本关西分公司资本市场事业部高级总监小西敦先生。接下来是JLL日本关西分公司研究总监山口武先生，以及JLL日本酒店及款待事业部高级副总裁上西久夫先生。

我平时常驻东京办公室，感觉关西地区对世博会的“热情”可能有所不同，所以首先请介绍一下世博会的概况。

山口：举办期间为2025年4月13日至10月13日，共184天，为期半年。举办地点梦洲位于大阪最西端，距离大阪站12-13公里。如果换算成东京，就相当于从东京站到台场的距离。主题是“闪耀生命光辉的未来社会设计”，虽然这个主题有些抽象，但各国展馆等将展示大量以生命科学为首、未来在关西地区将得到加强的产业的展品。

内藤：在大阪当地工作的各位是如何感受世博会的临近的呢？

小西：我想说“非常热闹”，但我并没有感受到那种程度的热闹。看起来大阪IR没有同时开业也产生了影响。不过，我个人还是很期待的，也已经买了预售票。

上西：我因为工作原因经常往返于东京和大阪之间。在大阪，我感觉媒体的曝光度在增加，而且最近贴有世博会贴纸的新干线车辆也在增加，感觉气氛在逐渐酝酿。

山口：由于我的工作性质与世博会距离很近，随着举办日期的临近，我感到越来越兴奋，非常期待。大阪面向市民举办了在举办前一周确认会场运营的“测试运行”的参与招募，但申请人数达到了定员4万人的9倍，即35万人。虽然有部分报道说气氛不够热烈，但实际上大阪的人们表现出了很高的兴趣。

与世博会一同升温的大阪房地产投资市场

内藤：随着世博会一个月后即将举办，我想探讨一下它与大阪房地产市场的关系。根据JLL的调查，2024年大阪圈的商业地产投资额创下历史新高，超过了1万亿日元。日本被认为是全球房地产投资最活跃的国家之一，而大阪圈的活跃程度尤为突出。世博会对这种状况产生了影响吗？

小西：并不是完全没有影响，但我认为很少有人仅仅因为世博会这个为期半年的活动就进行房地产投资。

2025年关注“民宿”物业

内藤：大阪原本就是继东京之后投资额较多的地方。与其说是世博会本身，不如说是因为基本面良好，所以有很多投资流向大阪。国内外的各类投资者纷纷进入，投资目的地多样化，那么目前有哪些资产类别在交易呢？

小西：我认为投资者的属性没有特别的变化，但从资产类型来看，对酒店的投资大幅增长。

虽然可能偏离了你的问题，但最近一年左右，大阪的“民宿”受到了关注。根据不同的区域和运营方式，与普通租赁公寓相比，预计可以获得1.5-2倍的利润，因此，除了将现有的租赁公寓转换为民宿外，以民宿运营为前提的共同住宅开发也在大幅增加。

然而，由于运营时间较短，数据积累不足，缺乏像酒店那样有信誉的运营公司，金融机构的评估仅限于租赁住宅的评估，因此还没有形成像酒店那样活跃的交易环境。在这种背景下，房地产投资市场中的交易量仍然较少。但是，从去年开始，国内外的投资者……房地产基金、J-REIT或私募REIT等对民宿物业的咨询也在增加，实际上也有J-REIT收购民宿运营物业的案例。2025年，这样的交易可能会不断增加。

2024年超越新供应量的办公室投资

内藤：听说大阪在民宿方面很热闹，那么其他行业呢？例如，在整体投资额中占比最大的办公室怎么样？

小西：大阪的办公室一直很受欢迎。（阿拉蕾在直播和之前的文章中也有提到过大阪的办公室一直都是求大于共，办公室不足仍未解决所以受欢迎）

内藤：尽管大阪A级办公室的新供应量在增加，但空置率一直保持在非常低的水平，这种情况会持续一段时间吗？

山口：2024年单年来看是历史上最大的新供应量。我们原本预计空置率会大幅上升，但实际情况是，空置率仅小幅上升至4%（截至2024年第四季度末）。许多投资者对大量供应持谨慎态度，但现在的最新看法是，这种担忧已经完全消除。

内藤：空置率保持在低位是否意味着租金有可能上涨？

山口：会上涨。我们最新的预测已经修正，2023年已经触底，现在已经进入上涨阶段。

以关西圈的扩展为背景，酒店投资变得活跃。

内藤：在投资市场中，酒店行业出现了非常有影响力的数字，但在2024年全年日本整体投资额中，酒店所占的比例为19%。虽然这个数字本身是历史最高，但大阪圈的酒店比例为34%，与全国相比，酒店投资尤为突出。

上西：2024年的酒店投资业绩在日本超过了1万亿日元。这是日本首次。从地区来看，东京为2500亿日元，大阪为2200亿日元，虽然不能说大阪追上了东京，但可以说是相当接近的投资额。大阪的酒店投资额之所以大，是因为多个大规模交易的重叠起到了很大作用。例如，“日本环球影城公园前酒店”、“OMO7大阪酒店 by 星野度假村”、“大阪森特雷吉斯酒店”等多个大型项目达成了协议。

当问到投资者“为什么选择大阪？”时，除了世博会和IR，他们还对关西地区在旅游方面的广泛吸引力表示出了浓厚的兴趣。如果在大阪停留一周，可以轻松访问高野山、奈良、京都等关西地区的主要旅游景点。

内藤：投资者似乎充分评估了地理位置的优势。2024年9月开业的“大阪格兰格林”引入了新的酒店品牌“Canopy by Hilton”。给人一种奢侈酒店相继开业的印象，这种趋势是否会持续下去？

上西：我认为会持续下去。从新的可行性研究来看，向JLL咨询的奢侈品牌和高端规模品牌的比例也在增加。

内藤：我认为奢侈品牌今后会增加投资机会，但同时中端和经济型酒店也在吸引关注。走在街上，外国游客非常显眼。我想他们并不是所有人都住在奢侈酒店，那么商务酒店等中端和经济型酒店的表现如何？

上西：2024年，由于外国游客的正式恢复，这些酒店的表现是高入住率和高平均日租金（ADR），有时甚至没有可售客房。

大阪的中端和经济型酒店的表现也超过了疫情前。

短期和中长期大阪市场的展望

内藤：最后，我想请教一下今后大阪圈房地产市场的展望。时间轴分为两个，一个是世博会举办的2025年-2026年，另一个是中长期的展望。首先，短期房地产市场的展望如何？

小西：正如去年所说，利率上升和地政学风险仍然值得关注，但短期内我认为从2024年开始会继续保持良好态势。之后，随着2030年预定开业的大阪IR，可以预见会有新的房地产投资，所以中期也有光明的材料。

上西：从世博会举办的2025年开始，在未来一年里，酒店行业很难找到负面现象，市场将继续坚挺。在中长期展望中，IR的开业也在期待之中。而且，大阪作为邻近旅游资源的地区，具有吸引回头客的优势，作为旅游目的地将进一步发展。相应的，酒店投资和开发需求将更加旺盛。

山口：我同意两位的意见。但是，2024年投资额超过1万亿日元，这是一个惊人的记录，也是由于有非常高质量的销售物业积累起来的数字。从这个意义上说，我认为2025年由于前一年的反弹，投资额减少是不可避免的。但是，投资者的心态无论国内外都没有改变，如果有优质的物业投放市场，可能会引发激烈的收购竞争。

内藤：似乎收益率也不会下降。

山口：预计收益率不会上升。今后以办公室为中心的租金收入预计将扩大。投资者能否准确反映这一扩大部分到收购价格中，将成为实现投资机会的最大关键。

内藤：我理解了大阪的投资市场有着非常光明的未来。经过世博会，大阪将如何发展，我们将继续关注。今天是世博会举办前夕，我们请教了三位专家。非常感谢今天的谈话。

谈话的内容基本和阿拉蕾给大家做直播时讲的阿拉蕾理解的大阪房地产市场相吻合，也就是现在至2030年大阪赌城计划建成前，都是投资大阪房地产的黄金期。

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