动刀存量｜合肥安居加速“收存转保”

观点网 地产行业“去库存”仍处于正在进行时。

据国家统计局数据显示，截至2025年4月底，全国商品房待售面积7.81亿平方米，其中住宅的待售面积占4.17亿平方米。

显然，伴随着房地产行业供需结构的转变，如何消化存量、优化增量，成为当前市场关注的重点。

近两年，在政策红利与市场机遇的助推之下，住房租赁已经成为存量资产的重要盘活方向。

最新消息显示，近日，合肥安居集团先后完成对龙湖蜀山西宸原著项目的产权转移、资金支付等工作。

上述项目收购完成后，将会改造成为保障性租赁住房推向市场。

通过上述改造，在盘活存量资产的同时，能够缓解资产方的资金压力，亦能增加市场租赁房源的供给。

收购龙湖项目

前不久，杭州安居刚刚完成对万科项目的收购，这一次，故事的主角转换为合肥安居与龙湖集团。

据合肥安居集团官微透露，近日，该公司先后完成蜀山西宸原著项目的产权转移、资金支付等工作，项目收购完成后计划改造成为保障性租赁住房推向市场。

资料显示，蜀山西宸原著项目位于合肥市蜀山区宜昌路与渡仙桥路交口西北角，由龙湖集团、丽丰集团联手打造。

据商业客了解，早在2018年5月30日，安徽本土房企丽丰集团以10.203亿元的代价竞得蜀山区W1804号地，根据彼时的出让条件，该地块需按要求配建住房租赁项目。

拿地之后，丽丰集团却传出了拖欠土地出让金等消息。而后，在次年7月，为缓解资金压力，丽丰集团引入了龙湖共同开发上述地块，后者持股比例达到70%，自此，龙湖丽丰·西宸原著应运而生。

据当地媒体报道，该项目于2020年5月1日首次开盘即售罄。

第三方平台显示，目前，该项目近期共计成交34套二手房源，面积从104平方米至266平方米不等，成交均价在2.4万元/平方米左右，较此前的开盘价1.88万元/平方米溢价近三成。

而此次合肥安居集团收购房源，正是企业此前配建并自持的租赁住房，涉及1#、6#楼，共计138套，以中小户型为主。

值得注意的是，查阅龙湖冠寓的官网发现，该项目并未打造成为冠寓门店对外出租。

既没有借“冠寓”之名出租，亦无法对外销售，不少市场人士猜测，上述房源大概率处于闲置状态。

在地价较高、融资成本较高的背景下，70年自持对房企而言无疑是压力山大。而如今，闲置的自持项目得以脱手变现，对龙湖而言，显然是盘活资源、回笼资金与释放压力的最优解。

从合肥安居集团的角度来看，此番收购，在加速地产行业盘活存量、去库存、打通“收存转保”模式方面有着重要意义。

毕竟，当下，通过收购存量商品房项目，来增加市场保障性租赁住房供给，成为楼市加速去库存，完善“市场+保障”住房供应体系的重要举措之一。

据介绍，下一步，合肥安居集团将加快装修改造，提供拎包入住的精装空间和专业化的租住服务，计划于2025年下半年投入运营。

此外，官微还提到，上述收购的成功落地，也成为浦发银行合肥分行系统内首单保障性住房再贷款项目。

实际上，当前，“收存转保”工作主要由为各地国有租赁住房运营平台实行，但难度较大。

一方面，房企不愿承受大额损失，对于收储的价格难以达成一致。另一方面，虽央行提供了3000亿元支持，但大规模收购之下，地方平台同样面临资金压力。第三方面，保障房租金收益有限，投资收益较难平衡。

而此次合肥安居集团牵手浦发银行共同推进“收存转保”工作，无疑是一次重要尝试。

存量改造加速

当下，住房租赁行业的存量资产盘活，主要来自两个方面。

其一，“非改保”，即将非居住存量房屋（如商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等）改建为保障性租赁住房的行为。

其二，“收存转保”，是指将存量商品房（即已建成但未售出的商品房）通过市场化方式收购后，将其转作保障性租赁住房（或人才公寓）的一种政策性操作。

在“收存转保”领域，合肥安居集团是第一个吃螃蟹的人。

资料显示，合肥安居集团成立于2019年12月，由合肥市建设投资控股（集团）有限公司控股，其住房租赁产品现以“承寓”作为主品牌，2020年首个项目承寓·青阳路店开业。

截至今年5月，该公司管理租赁住房项目84个、房源近3.62万套，运营项目33个、房源近1.77万套，服务3.8万余人。

合肥安居集团第一次试炼是在2024年9月9日。

彼时，该公司发布通告，明确表示将向合肥市行政区域内征集符合条件的存量商品房，征集范围包括租赁住房和未售商品住房，特别强调“现房为主、精装优先”，并要求项目手续齐全，能够办理不动产权证书，同时满足金融机构贷款要求。

而后11月，其首笔收购正式落地，彼时其与合肥城建合作，收购了17个项目，房源总量达8000余套，总投入约35亿元。

此番交易，也标志着合肥安居集团成为全国第一个推动收储存量商品房的企业。

同年12月，合肥城建再度打包出售其位于合肥市内的菁华里、东樾里和尚阳里三处商品房项目，共计2318套房源，收购方同样是合肥安居集团，合同金额为33.32亿元。

按照当地媒体的报道，上述收购项目计划打造成为人才性租赁住房。

加上此次收购的龙湖丽丰·西宸原著部分房源，合肥安居集团参与的“收存转保”项目已达万余套。

不止是合肥安居，此前，郑州城发集团、重庆嘉寓公司等，均通过市场化的方式收购大量的商品房，发展成为住房租赁业务。

其中，去年下半年以来，郑州城发集团就曾通过收购居民二手住房方式，改造为保障性租赁住房。据中证鹏元研报透露，截至2025年3月，该公司已累计收购房源超12万套，其中8.6万套已投入市场。

重庆建工集团旗下的重庆嘉寓公司、济南城发集团、佛山安居公司、杭州安居集团等，也有在当地收购存量房源改造成为保租房的案例。

业内人士认为，地方国企下场收购存量房源用作租赁市场，是地方盘活存量房的一个重要尝试，不仅能够助力增加市场保租房房源，更能解决企业发展难题。

不过，存量改造同样面临一定的难题，项目收购价格如何定义？投资收益怎么平衡？同样是接下来需要考量的重点。

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