74.91亿元底价拿下通州地王 中建玖合时隔两年再度布局北京核心区

观点网 6月4日，北京迎来6月首场土拍，中建玖合以74.91亿元底价成功竞得北京城市副中心0101街区8宗组团地块，按总建面计其楼面价约2.86万元/平方米，创通州区住宅用地总价历史新高 。

观点新媒体了解到，北京城市副中心0101街区FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0807、0808、0810、0811地块，除0707地块为F3其他类多功能用地外，其余7个地块均为R2二类居住用地。

地块总用地规模11.28公顷，地上建面26.19万平方米。其中，住宅地块总建面23.73万平方米，容积率2.1-2.3，限高均为100米；多功能地块容积率3.0，限高60米（局部80米） 。

此次中建玖合底价拿地，也是其时隔两年再度布局北京核心区 。

底价拿地

本次成交的8宗地块（编号FZX-0101-0705至0811）位于通州区潞城镇核心区位，东至运河东大街，西至副中心站前街，南至紫运西路，北至紫旭东路 。该地块因坐拥一线运河景观、紧邻亚洲最大交通枢纽，被视为通州“压箱底宝地”。

早在今年1月底北京发布的首轮清单上，该地块就曾出现过。据查阅资料，当时的项目地块包括编号为FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0810的5幅子地块，用地规模合计7.44公顷。

在首轮清单发布后，中建玖合曾就该宗地块发出施工招标计划，拟分3个标段进行招标，其中一标段0705、0706，二标段0707，三标段0708、0810，总建面约27.1万平方米，投资估算27.87亿元。

最终地块并未在一轮供地中挂出，而是于4月底发布的第四轮供地清单中正式上架。正式挂牌时，该项目又新增加3幅住宅子地块，共8个子地块。

其中0707号地为F3其他多功能用地，用地面积8258.201平方米，地上建筑面积2.48万平方米，容积率3控高60（局部80）米；其余7小幅地块均为住宅用地，容积率为2.1-2.4，控高100米。

出让文件显示， 除各地块配建的物业管理用房等外，该项目需配建家园中心1处，地上建筑面积约1.38万平方米，包含社区卫生服务中心、养老助残中心、残疾人托养所、机构养老、末端物流等功能；开发商需承担近4亿元的高压线入地改造成本；此外，多规合一意见中，亦对于该这块组团地块的建筑设计规划提出多项细致的建议。

截至竞价截止时间，地块只有一轮报价，由于无人竞争，最终由中建玖合底价收入囊中。

值得一提的是，5月12日，招商蛇口旗下的招商局地产(北京)有限公司对该项目发出一系列招标计划，具体分为三部分进行招标，其中0807、0808、0811三幅住宅地块，地上建面约8.3万平方米，地下5万平米，总承包投资估算6亿元；0708、0810两幅宅地，地上建面8.7万平米，地下5.2万平米，投资估算6.2亿元；0705、0706两幅宅地以及0707多功能用地，地上建面约9.3万平米，地下5.6万平米，投资估算6.7亿元。合计地上建面26.3万平米，投资估算18.9亿元。

通州热度

今年以来，北京土地市场的热度表现较为活跃。从宅地供应情况来看，通州已成为北京目前涉宅用地供应总建面最高的区域，达到37.04万平方米。

加上此次的副中心组团地块，今年以来通州共成功出让3幅涉宅用地，其中，八里桥地块和梨园强力家居地块均经过了百轮的竞价，最终分别以16.28%、21.94%的溢价率成交。

而此次副中心8宗地块入市后，将为通州运河商务区板块带来总建面超20万平方米的新建住宅，与此同时，改善户型的新房也对通州在售的新盘造成冲击。

从周边项目来看，北京城市副中心新房供应较为充足，目前在售、待售项目共有4个，包括通州梨园板块的招商·云璟揽阅，网签价约6.03万元/平方米；中国铁建·花语璟云，楼面价3.58万元/平方米；土桥板块的金隅·花溪云锦，楼面价2.52万元/平方米；通州八里桥板块的招商·朝棠揽阅，楼面价3.12万元/平方米。

而根据出让文件，副中心组团地块限高100米，最高可以做到30层；居住用地在建筑规模总量不变的前提下，各住宅地块之间可结合高品质方案进行统筹平衡，合理调整各地块建筑规模指标。

且副中心组团地块具体位于东六环内，紧邻北运河与北京副中心政务核心区，地块旁是正在建设的北京城市副中心枢纽站，为亚洲最大的地下综合交通枢纽，预计今年年底基本建成。

其产品及地标属性，或为区域内楼市带来新的产品惊喜，该地块的面世亦无疑会给周边正在销售的云璟揽阅、花语璟云、花溪云锦和朝棠揽阅带来压力。

此外，今年通州依旧有大量项目入市，除了此次中建玖合拿下的“巨无霸”地块外，短期内仍有5宗供应。

中建玖合在北京土地市场已有一段时间不曾露面，从拿地布局来看，不难看出其落子核心区的策略。

观点新媒体了解到，中建玖合上次在北京拿地已是两年前，于2023年7月以54.05亿元摘得大兴西红门的一宗地块，溢价率15%，，后续项目被打造为中建玖玥府，目前去化率82%；再往前则是2022年4月，经过激烈竞争摘下朝阳区太阳宫地块，最终成交金额66.815亿元，溢价率15%，后续项目案名为中建玖合府。

至于中建玖合对于该组团地块的操盘，从体量上看，或许需要一定的开发周期。

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