深圳新房再生变数

作者 | 飞天小女警

文章来源 | 格隆汇楼市

深圳最撕裂的市场，不是8万+的前海和宝中怎么选，而是8万+的南头怎么选。

“蚊型盘”吹风

最近，深圳新房的风终于吹到了南山。

先是位于南山南头片区的中海云启源境入市，紧接着是位于南山南头片区的同乐公馆开放样板间，预计六月入市。

中海云启源境207套92—240平住宅，备案均价约90411元/㎡，单价区间约8.1万—12.15万/平，总价区间约763万—2908万/套，综合折扣约92折，成为年内南山区唯一入市的新房住宅。

而南山南头片区的同乐公馆实地项目已经接近封顶状态，并且也已经在蓄客。

虽然同乐公馆区位位于南头片区，但项目自身在整个南头片区的新房中有明显的短板。

首先，同乐公馆体量不大，占地面积仅约0.29万平方米，建筑面积约2.48平方，还是独栋楼体，无园林以及社区活动范围。

独栋社区由于没有花园，健身器材、儿童游乐区等公共配套，居住体验较为单一，尤其对有老人、小孩的家庭来说，活动空间受限。

与具备底部商业的社区对比，商业服务也相对缺乏，日常购物、取快递等需步行较远距离，生活便利性较低。

而与同乐公馆一路之隔约1万㎡的隆尚Minitown去年开业但还在陆续招商完善中，距离大型的商业如海雅缤纷城步行约2.7公里。

另外，相比围合式小区，独栋楼体社区隐私性还差一些。

而独栋社区过去对深圳二手房交易市场来说，在二手房市场中竞争力较弱，买家更倾向于选择有物业管理、环境较好的社区。

其次，项目处于南头片区的核心，但周边被农批市场、工业区包围，还近距离靠近南坪快速主干道，城市界面相对老旧。

虽然项目所在的区位是南头片区，区位处于南山范围，但也要依赖其他区位的需求外溢。

一方面，南头板块虽处于南山区域范围，但整个板块的发展是相对最不成熟的，一直是南山区比较透明的板块，区域内主要以二手老小区为主，并且城中村改造推进速度也一般。

另一方面，南头板块被宝安中心、前海自贸区、蛇口自贸区、高新园、留仙洞总部基地这些发展以及规划领先的热门板块包围，且被北环大道、京广澳高速、南海大道以及深南大道切割。

这就导致整个片区的发展相对滞后，需要依赖宝安中心、高新园等高价区域的外溢。

不仅如此，项目周边容积率并不低，周边不少在建项目，且大多是征地返还用地。

近3万平用地，规划了5个项目，包括乐源雅居占地约0.32万平、荔源雅苑占地约0.62万平、缙樾府占地约0.91万平、同乐馨苑占地约0.33万平、同乐公馆占地约0.29万平。

所以周边的新项目/在建项目，几乎都是“蚊型”楼盘，在配套、社区管理、居住体验、增值方面有一定的局限性。

而这也决定了项目周边未来放眼望去的视觉效果以及周边高端的餐饮、书店、咖啡店沉淀难度。

市场估价

由于南头板块，无论去哪个板块，都相对较为便利，这就意味着，同乐公馆的定价决定了项目的性价比。

按照片区市场来看，周边同类新房项目的市场价格最低7字头。

如荔源雅苑备案均价约73274元/㎡，桑泰缙樾府备案均价约72953元/㎡。

（可点击放大查看）

若参考尚璟公馆以及中海云启源境，则备案均价分别约89390元/㎡、约90411元/㎡。

而二手房方面，片区的次新住宅也有了市场最新估价。

中介平台上，2022年入市的尚璟公馆今年4月成交一套中楼层约60.72平的户型，成交总价约485万，挂牌价约508万，成交周期大概是半年（188天）。

如今整个南头的价格，已经向7字头看齐，二手房挂盘整体均价约7.1万/平，而2021年9月南头二手房整体的挂盘均价一度去10.3万/平。

（来源：中介平台，2025年6月4日）

（来源：中介平台，2021年9月）

那么是选择前海南的8万+，还是同乐的8万+？

2022年4月入市的鸿荣源尚璟公馆，两栋住宅在深圳楼市行情还不算低位的时候入市，441套60—83平住宅，备案均价约8.94万/平，单价区间约8.59万—9.21万/平，总价区间约513万—722万/套。

并且在持续销售期间，鸿荣源尚璟公馆还进行过不同程度的打折。

开盘之初2个99折优惠，尾盘推售过程中也同样给出过更低的折扣。

即使是这样，截至2025年5月依旧还剩余15套住宅未售。

那么，仅1栋住宅的同乐公馆，如何与市场较量？

毕竟接下来，位于科技园深大旁的地铁口桂庙新村旧改翰熙典居也已经在吹风入市，还是南山区粤海街道近十年来入市的项目。

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