山坳上的地产 | 北京城建去库存

观点网 过去那些年，因在土地市场积极表现，以及销售规模突飞猛进，北京城建被市场赞誉为“一匹来自北方的狼”。

然而，随着行业进入调整周期，市场下行，北京城建也须面对压力。

一方面，在楼市下行压力之下，过往大手笔拿地的北京城建，面临着去库存的重压；另一方面，市场利润在压缩，而土拍过热时期高价拿下的项目，也逐渐成为这家企业的挑战。

受到“去库存与高价地”两大困扰的北京城建，也在近两年调整了市场策略。

最新消息，前不久，北京城建·国誉燕园|朗润项目新品发布，为加速去化，项目规划了超高的得房率。

有熟悉北京市场的业内人士认为，“得房率的提升，在相同备案价的情况下，能够降低房屋实际使用面积的单价，增加产品的性价比，由此吸引购房者。”

千方百计去库存的同时，北京城建在土地市场也“低调”行事。

据观点指数不完全统计，2024年，北京城建于首都的拿地金额仅为74.65亿元，均为底价竞得，且这一数值不足2021年的四成；2025年至今，该公司并未在北京市场新增土储。

“主战场”受困的背景下，这家企业也开始寻求京外市场的机遇，比如接连布局上海、苏州等市场。

去化

5月20日，北京城建国誉燕园|朗润（即国誉燕园二期）新品发布及品鉴会在京举行。

资料显示，该项目位于昌平区马池口镇土城新村，距离北京大学昌平校区约1.5公里，与海淀区仅一河之隔。

从项目设计来看，国誉燕园二期无疑是“好房子”策略的重要受益项目。

据了解，项目规划约66-144平方米的二至四居满配洋房，内嵌阳台、飘窗、设备平台，得房率超90%，相比之下，国誉燕园一期的平均得房率为80%。

观点新媒体查阅北京住建委官网获悉，国誉燕园一期（备案名：誉燕雅园）的成交均价约为3.31万元/平方米。

以一套88平方米的新房来算，一期项目得房率为80%，计算下来，实际使用面积的单价为4.14万元/平方米；而二期项目的得房率为90%，使用面积的价格为3.68万元/平方米。

对购房者而言，得房率的提升意味着实际使用面积的增加，在相同备案价的情况下，项目的实际使用面积单价下降，房屋性价比的增加。

而各地“卷得房率”的背后，反映了开发商加速新房销售去化的需求。

同样以北京城建国誉燕园项目为例，一期项目（备案名：誉燕雅园）于2022年11月6日取得第一张预售许可证，准许销售面积为17.26万平方米，供应天数为1788套住宅。

截至目前，一期项目已签约套数为1085套，已签约面积为10.35万平方米，去化率约为59.97%。

项目开盘至今已有一年半时间，不过该项目的去化情况不及预期。

有熟悉北京市场的业内人士认为，二期超高得房率的规划，可能会在一定程度影响一期项目的去化。

不止是国誉燕园，前些年的大手笔拿地遇到当下的楼市弱行情，北京城建整体的库存去化压力不容小觑。

数据显示，2024年，北京城建总资产共计1222.29亿元，其中存货为775.95亿元，存货比率达到63.48%，虽较前些年有所降低，但仍处于较高水平。如果计算存货与流动资产的占比，这一数值达到75.29%。

数据来源：企业财报、观点指数整理

存货作为房企主要的流动性资产，占总资产比重的波动情况反映企业对发展速度与发展安全性的权衡。但在市场下行的当下，存货资产占比过高不仅会造成资金占用，增加流动性压力，同时也面临减值压力，对企业也是一大挑战。

高价地

除去化压力以外，过往拿下的高价地也成为北京城建现实的考验。

财报数据透露，2024年全年，北京城建实现营业收入254.42亿元，同比增长24.94%，创下历史新高。

但营收增长的同时，其净利润由盈转亏。期内，该公司实现归母净亏损9.51亿元，上年同期为盈利5.59亿元；扣非净亏损为15.49亿元，ROE净资产收益率为-5.84%。

而利润失速，主要源于北京城建大额的计提减值。报告期内，该公司对青岛樾府项目、北京龙樾合玺项目、重庆龙樾生态城项目、南京浦口项目、天津武清澜湖庭苑项目、天津武清珑玺家苑项目等项目的部分存货计提存货跌价准备，计提金额为27.45亿元。

据观点指数不完全统计，年内，北京城建计提减值存货当中，涉及首都的项目共计16个，涉及金额6.21亿元。

数据来源：企业财报、观点指数整理

位于朝阳崔各庄的龙樾合玺项目便是其中的典型。

据悉，该项目于2021年拿地。同年5月10日，崔各庄地块吸引了中冶、万科、金茂+绿城联合体、招商蛇口+北京城建联合体等12家房企及联合体参与竞拍。

经过8轮激烈鏖战，地块报价便迅速触顶，转入竞报公共租赁住房面积程序。最终，该地块由招商蛇口+北京城建以42.2亿元+配建公共租赁住房2万平方米的代价竞得，溢价率14.99%。

计算下来，该地块的可售住宅楼面价约6.46万元/平方米，而销售价格上限为8.8万元/平方米。

拿地之后，地块于9月30日取得预售许可证，准许销售面积为5.98万平方米，共计推出计714套房源。开盘之初，项目的售价一度超过8万元/平方米，房源总价上千万。

从北京住建委官网消息来看，目前该项目已经转入现房销售程序。其中，7号楼批转销售11套住房，但已签约套数仅为6套，成交均价6.73万元/平方米；8号楼共推出59套住宅项目，已签约套数仅有31套，成交均及6.69万元/平方米。

这一成交均价，对比6.46万元/平方米的拿地均价，盈利已难成事实。

为缓解高价地的压力，近两年，北京城建调整了拿地策略，观点新媒体查阅发现，目前，北京城建于首都市场的拿地明显减少，且近几年不再拿高溢价项目。

数据来源：公开报道、观点指数整理

其中2025年至今，北京城建于首都并未新增任何土储，而2025年全年，其在北京市场共计拿下4中地块，总金额为74.65亿元，全部为零溢价项目。这一数值，仅为2021年的38.61%。

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