“网红盘”集体破发背后，西安二手房价连跌18个月

图片来源：中房报图库

“匪夷所思！”看到西安航天新城绿城春和印月二手房的挂牌价时，杨晓(化名)感慨道。

这是航天新城内首个“限房价、定品质、竞地价”地块。2022年6月份，绿城春和印月首次登记，毛坯销售均价为19658元/平方米。2024年9月，小区正式交付，虽有坎坷，但整体交付仍较不失“绿城”水准，社区品质在该板块首屈一指。

但谁也没想到，交房仅仅半年多，市场的“寒气” 便扑面而来。如今打开二手房交易平台，小区挂牌价已跌破开盘时的 “发行价”，令不少业主心急如焚。社交平台上，一位业主无奈留言：“绿城春和印月收房才几个月，账面上已经亏了几十万元，每天都焦虑得睡不着觉。现在到底该及时止损抛售，还是咬牙继续持有？”

而更让业主们揪心的，是近期一套二手房的成交记录。这笔交易不仅刷新了小区房价的低点，更让许多人陷入了对未来房价走势的迷茫与不安。

“破发的网红盘”

近日，社交平台信息显示，绿城春和印月近期成交的一套143平方米房源，成交单价低至1.34万元/平方米，成交总价约197万元。

“这套房子位于顶楼，属于‘工抵房’，业主着急用钱，所以低价处理了，最终的成交价格较入手时亏损100万元。”经手这笔交易的经纪人对中房君说道。

整体来看，绿城春和印月的成交价在1.5万元~1.6万元/平方米之间，已经跌破了当初的备案价，以一套125平方米的户型举例，交房半年业主即亏损掉50万元左右，这多少让业主有些“破防”。

面对小区的现状，有业主发起了“护盘”行为，“当前小区急需大家正视价值，不炒作，不恐慌。”发起护盘的业主写道，他的这一举动也获得了部分业主的支持，有业主呼吁：“要理智一点，安心持有几年，穿越周期，切莫被中介带节奏。”

绿城春和印月只是区域降价的一个缩影，鑫苑府、紫薇公馆等当年的“网红盘”都纷纷“破发”。作为当年航天新城的热门摇号小区，位于航天管委会对面的鑫苑府入市价格约1.6万元/平方米，后一路上涨至1.97万元/平方米，但目前多套房源的成交价跌到了1.3万元~1.4万元/平方米。今年4月底成交的一套140平方米三室，业主挂牌价220万元，最终成交价为196万元，折合单价1.4万元/平方米，跌破开盘价。

曾经“千人摇”的紫薇公馆，备案价约1.6万元/平方米，现在二手房成交价基本不到1.3万元/平方米。4月底小区成交的一套121平方米中楼层户型价格总价145万元，折合成交单价1.18万元/平方米。

对于区域二手房出现的这种情况，航天新城德佑门店一位综合商圈经理说道：“在航天的二手房市场中，这些小区虽然品质出众，但产品、户型还是不如新房。新房目前以第四代住宅为主，得房率甚至突破了100%，不但有阳台、大露台，会所更是标配，而前几年的‘网红盘’因为规划的限制，阳台没法儿赠送，公摊还大。另外，这个板块临近曲江二期，目前曲江二期的二手房都降到了1.5万元~1.6万元，对客户来说更具吸引力。”

相较于二手房，新房不仅产品出色，在市场调整期的价格也更为诱人。近日，板块内的新房大华锦绣年华打出了“成交送37年物业费”的海报，以一套129平方米的户型为例，一级物业2.2元/平方米·月计算，37年共计12.6万元。此外，还送5万元车位劵、5万元封窗劵、空调新风，优惠6.1万元。

据一位中介机构人士介绍，泰发祥时光雅境的成交价也跌到了1.6万元/平方米。“新房价格低、产品好，二手房不降价怎么卖。”上述商圈经理说道。

二手房连跌18个月

在二手房市场整体以价换量的浪潮下，西安各板块均难独善其身。

以曲江二期的中海曲江大城为例，这个曾凭借铁一曲江名校资源光环加身的“网红盘”，巅峰时期二手房高层单价达 2.8万元/平方米、小高层 3.5万元 /平方米、叠拼产品成交价更突破 4万元/平方米。然而到 2025 年一季度，部分房源价格已回落至 2.3万元/平方米，较历史高点降幅超 20%。

国家统计局数据显示，西安二手房价格已连续18个月环比下跌。4 月份，二手房环比跌幅进一步扩大至0.4%。分面积段看，90平方米及以下小户型跌0.5%，90~144平方米主流改善户型跌0.3%，144平方米以上大户型跌幅达0.6%，市场呈现全面普跌态势。

"挂牌量激增是价格下行的主因，每个月成交的房子比新增的挂牌还少，库存想要降下来并不容易。" 富力城商圈一位链家经纪人展示着贝壳后台数据，目前西安二手房挂牌量已突破 20 万套大关。

据前瞻顾问统计，4月西安新增挂牌9371套，成交5156套，成交周期由2024年的6.5个月拉长至2025年的7个月以上，带看转换率下降到2.1左右。议价空间上，2024年9月~2025年3月稳定在7~7.5，4 月升至7.88，可见购房者议价权增强，卖方为促成交不断加大价格让步。

不断下跌的价格影响着客户的置业预期，“本来是想买房，但是看价格在不断下跌，就不着急了，过几个月说不定更便宜了，普通人买套房不容易。”一位购房者说道。

上述商圈经理也建议：“如果手中有多套房的话可以出一出，长期看二手房还是会跌，不如变现存到银行；如果着急住的话，可以过两个月再看看，价格维持稳定即可入手，毕竟谁也不能保证买到最低点。”

尽管价格持续下探，成交量却呈现韧性。西安住建局数据显示，4 月二手房网签备案 9635 套，虽环比 3 月下降 8.67%，但同比仍微涨 1.95%，以价换量策略初见成效。