上海地产集团囤货记 超523亿元揽入徐汇滨江东安新村地块

观点网 端午节当天，随着最后一宗旧改地块的成功出让，上海徐汇东安新村3宗组团旧改地块已全部出让完毕，累计成交价达523.03亿元。

回顾地块出让情况，三宗成交地块分别为徐汇区C030301单元127b-23地块、徐汇区C030301单元127b-24地块、徐汇区C030301单元125-31地块，成交价为83.5亿元、98.18亿元、341.35亿元，均由上海地产集团和徐汇国资委合资公司竞得。

据悉，东安新村旧改是上海史上最大单地块一次性征收项目，该地块总出让面积为15.93万平方米，总建筑面积达60.04万平方米，其中住宅建筑面积为41.83万平方米。整个项目将打造成为集地标建筑、住宅、办公、商业街区、研发和社区配套于一体的城市综合体。

具体来看， 最早出让的地块是127b-23地块，该地块为纯住宅用地，面积约为2.52万平方米，楼面价约12.61万元/平方米；随后出让的127b-24地块也为纯住宅用地，面积约3.02万平方米，楼面价12.41万元/平方米。

而最后一宗125-31地块，面积约10.39万平方米，总建筑面积45.51万平方米。其中，住宅部分总建筑面积约27.3万平方米，商业5.46万平方米，办公5万平方米，研发为7.74万平方米，整体楼面价约7.50万元/平方米，住宅部分约12.5万/平方米。

从楼面价情况来看，东安新村三幅地块的价格几乎逼近了绿城去年8月创下的上海单价地王纪录--13.1万元/平方米，而该项目也恰巧位于徐汇区，目前已入市，名为绿城潮鸣东方。

资料显示，绿城潮鸣东方于2025年5月11日首开，主力户型为建面约 270平方米、320平方米的大平层和 500-700平方米的顶复，共推120套，均价19.5万元/平方米，当天全部售罄。

据市场推测，127b-23地块规划容积率2.63，建筑高度不超过100米，没有中小套面积和公租房要求，未来极有可能打造类似绿城一样的平层豪宅地块，但考虑到没有滨江资源，均价会略低，但也能做到18万元/平方米以上。

目前，除了绿城潮鸣东方，在上海徐汇区内，正在销售楼盘仅有2个，即将入市1个。

在售楼盘当中，海上清和玺项目是其中一个。该项目由上海地产集团（60%）与徐汇城投（40%）联合竞得，楼面价6.38万元/平方米，后由招商蛇口、南昌市政及徐汇城投联合开发，今年4月27日首开，截至目前已推盘三次，项目包括高层和洋房产品，均价11.28万元/平方米，即将加推。

另外一个在售项目是明园地产“捂盘”近20年的明园·徐汇芯著项目，该项目二期加推均价约11万元/平方米，拟推出105套房源，建面约55 - 120平方米的1 - 2房，小户型产品相对于周边而言，上车门槛更低。

最后一个待入市项目为嘉佰道·徐汇，去年12月由宸嘉发展以43.82亿元竞得，整体楼面价约12.6万元/平方米，产品包括高层、洋房、叠墅、联排，目前入市价未定，市场预计16.7-23.3万元/平方米。

由此看来，待东安新村住宅产品入市，必然会面临一定的竞争压力。不过，如今市场最关注的，莫过于上海地产后续会引进哪家房企共同合作发开。

了解上海地产集团的读者便知，其最常用的路径是：通过协议出让拿下地块后，再通过上海联合产权交易所，将地块进行市场化的股权转让。

上文提及的海上清和玺项目，便是去年招商蛇口从上海地产集团手中拿下的徐汇新长桥旧改项目一幅地块，总价近17亿元。

同样是去年，上海地产集团旗下杨浦城更摘得定海社区风貌旧改地块，一个月后项目便在上海联合产权交易所挂牌转让，最终被中建系的中建壹品拿下，即如今在售的中建外滩源著。

而外界对于上海地产集团的评价是“扫地僧”--有实力却极其低调。

截至目前，上海地产已斥资804.8亿元（全口径）以协议出让方式拿下13宗地块，而2024年上海协议土地总出让金额仅为1035亿元，如今仅半年时间，上海地产的拿地金额就占到了77%。

重点是，背靠上海国资委，上海地产集团取得的地块素质实力不容小觑。例如今年5月1日拿下的黄浦区淮海东路云南南路7幅地块。

地块位于上海寸土寸金的黄浦区核心地段，处于外滩、南京东路、人民广场、新天地、豫园等城市地标和豪宅社区的中间位置，与嘉里建设的金陵东路项目相邻。参考金陵华庭及周边项目售价，预计未来新房住宅单价20万元/平方米，风貌别墅28万元/平方米。

因此，不少开发商已经虎视眈眈，就等着上海地产集团“放盘”了。

目前，上海最有竞争的房企莫过于保利发展、招商蛇口、浦东开发集团、嘉里建设、华润置地，以及中海地产等。

至于最后，上海地产集团手中项目花落谁家，只能各凭本事了。

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