低线商业做题家   爱琴海下沉记

观点网 2025年一季度，爱琴海集团、世纪金源、融创商业等商业地产企业均开出新项目，集体在下沉市场发力。

当中期内爱琴海就成功开出了黔东南凯里东方爱琴海购物中心、西双版纳爱琴海购物中心两个大体量项目，前者商业面积达15万平方米，后者为约7万平方米。

当下，商业低线城市正成为新增供应的主要战场，输出方式包括轻资产、存量项目改造等。

商业客认为，企业发力低线城市商业的动力，除了有消费力提升带来的商业机遇外，还与近年来低线城市沉淀了较多商业资产，由此产生的运营提升需求有关。

就爱琴海而言，虽然其在部分低线城市成功运营有商业项目，但可复制性并不强，部分在管项目仍面临客流不足、品牌竞争力较弱等问题。

从消费REITs角度来看，爱琴海具备发行消费REITs的核心竞争力，但三四线城市项目的长期收益风险不容小觑，后续资产证券化的难度较大。

低线城市的商机与挑战

随着城市化进程的不断推进，一二线城市的商业空间渐趋饱和，不少商业资产管理运营企业开始将目光转向三线以下的低线城市，探索具有潜力但尚未充分开发的市场。

爱琴海是进军低线城市商业的代表之一，其定位为专业的资产管理运营平台，为资产方提供全流程服务及定制化的资产解决方案。

相关数据显示，截至2024年6月，爱琴海在营项目总计48座，累计签约项目共146个，签约管理面积达1404万平方米，业务已覆盖全国100多个城市。

据商业客观察，目前爱琴海在营的项目中有不少位于低线城市，如2024年开出的陕西韩城爱琴海购物中心、六盘水钟山爱琴海购物中心、安岳爱琴海城市广场、晋城阳城晶海广场等。

从新签约情况来看，近年来爱琴海获取的新项目多位于低线城市。据商业客统计，2024年以来，爱琴海通过与当地开发商合作签约的方式获取了多个商业项目，除部分位于上海、厦门和无锡外，其余均位于三线以下城市。

来源：企业官微，观点指数、商业客整理

据商业客了解，低线城市商业项目的开发商多为本土企业，商业运营经验较为欠缺，加之低线城市招商难度远高于一二线城市，大部分商业项目存在招商仓促、业态布局混乱，依赖售后返租模式等问题。

基于此，专业的商业管理公司介入，助力项目发展，成为重要的趋势。

低线城市存在商业综合体建设超前的问题，部分城市商业体量远超实际消费承载力。相关数据显示，目前大部分房企在三四线城市新增土地的去化率仅40%左右，远低于一二线超过60%的数据，加之住宅销售困难，现房库存占比高，较难为商业项目发展提供人口支撑。

更重要的是，低线城市品牌引入难度大。在国内消费市场趋于疲软之际，消费品牌特别是高能级品牌，对低线商业市场的信心不足，大部分商业项目需要通过高额装修补贴，或者长期免租等条件才能吸引商户入驻，招商成本攀升。

此外，消费外流现象也不容忽视。国内不少低线城市在高端零售品牌、文化娱乐设施、新兴消费场景等方面存在短板，难以满足消费者对品质化、个性化消费的需求，部分年轻客群被虹吸至附近的一二线城市消费。

爱琴海低线运营难题

低线商业的机遇与挑战，对商管企业的能力提出了更高的要求。爱琴海此前虽有多年的商业发展经验，但依然面临不小的考验。

首先，其需要面对的是消费动力不足及同质化竞争问题。大部分低线城市人口增量有限，加之头部企业近年来加大下沉市场的发展力度，因此加剧了项目的竞争，突围难度增大。

以爱琴海旗下的慈溪环创爱琴海购物中心为例，该项目所在的慈溪市由宁波市代管，常住人口190万左右，城镇化率达80%，不过商业体量也较为饱和，布局有超10个商业体、总面积135万平方米。

与此同时，慈溪环创爱琴海购物中心所在区域面临万达、新城、银泰等商业竞品的压力。加之，同属宁波的商业体有宁波阪急、天一广场等知名项目，造成一定的消费分流。

来源：百度地图，观点指数、商业客整理

因此，该项目运营中比较重点的是如何吸引并留住本土客群。对此，爱琴海采取的应对策略是强化首店经济，用更多的城市首店提升项目的竞争力。

据商业客了解，2024年慈溪环创爱琴海购物中心引入了包括MUJI、UR等27家城市首店，通过差异化品牌提升客单价。数据显示，2024年该项目销售额超13亿元，年度客流突破1350万，表明上述举措有一定成效。

2025春节期间，该项目还与盒马鲜生成功签约，正式引入慈溪首家盒马鲜生门店，，涵盖盒马花园、盒马烘焙、餐饮等全品类商品，预计出租面积超过4000平方米。

除加强零售矩阵外，其还在体验化业态上发力，目前引入有一乐马丁主题乐园、MT真人密室逃脱等亲子和体验品牌，与万达、银泰等项目存在一定差异化。

此外，场景化内容的营销也是重要的手段。如五一期间慈溪环创爱琴海购物中心开启次元青年假日计划，通过COSER互动走秀、舞台互动游戏等互动场景，打造Z世代社交主场，用以增强年轻客群的粘性。

虽然上述项目在当地市场的表现不错，但爱琴海仍有部分城市的项目在市场端和运营端上面临挑战，如其在昆明商业市场就出现在管项目数量不增反降的情况。

2024年，爱琴海旗下的昆明瑞鼎城爱琴海购物公园更名悦容汇购物公园，标志着爱琴海彻底退出项目的运营。

退出瑞鼎城项目后，爱琴海在昆明仅剩2个在营商业项目，分别为2014年开业的金科·爱琴海购物中心以及 2023年开业的昆明南悦城爱琴海城市广场。值得一提的是，两个项目的自驾距离在5公里内，存在明显的客群竞争，后续运营难度较大。

商业客认为，项目退出背后，与目前低线城市普遍面临的招商难题有一定关联。昆明瑞鼎城爱琴海购物公园虽然曾在此前引进了120余家品牌，但首店比例为20%，并不算高，且首店多为昆明或云南首店。在区域特色上有所兼顾，一定程度上弥补了首店量级不足的问题，但并未能扭转在商业市场上的表现，最终以退出收场。

这种情况并非个例，阜阳爱琴海购物广场同样存在主力店能级较低的问题，该项目主力店为爱琴海国际影城、华联超市，以满足消费者的日常需求为主。

整体来看，虽然具备一定的商业经验，但爱琴海的成功项目可复制性并不强，部分在管项目仍面临客流不足、品牌竞争力较弱等问题。未来，想要在低线商业市场上突围，需要更好地攻克上述难题。

消费REITs可能性

2024年至今，多支消费基础设施公募REITs成功上市，加之2025年政策进一步聚焦商业不动产，明确支持购物中心等城乡商业网点项目发行REITs，国内商业地产迎来全新机遇，资管能力愈发成为企业稳健发展的关键。

聚焦到爱琴海，早在2022年，金科集团就以慈溪爱琴海购物公园为标的物业，成功发行了7.9亿元的ABS项目。

资料显示，该项目原为红星美凯龙2017年收购的烂尾项目——联盛国际商业广场。拿下项目后，爱琴海进行改造升级，并于2018年9月正式开业，该项目改造后出租率达95.5%。

2020年3月，金科从红星美凯龙手中购得该项目，后续商业运营仍由爱琴海负责，并一直运营至今，属于爱琴海旗下运营情况较好的商业项目之一。

从项目标的来看，爱琴海倾向于选择地段优越、区域消费潜力大的项目。如慈溪爱琴海，虽然位于低线城市，但属于经济强县核心区，这也为其成功改造运营奠定了基础，后续也得以成功推动资产证券化，实现资本循环。

就项目类型而言，爱琴海旗下目前有三大产品线爱琴海购物中心、晶海广场、城市书香，基本覆盖了不同体量、定位的资产，既有10万㎡以上的城市级综合体，也有5万㎡的区域型商业和开放式街区，能够满足REITs对底层资产多样化的需求。

来源：公开资料，观点指数、商业客整理

不过需要注意到，目前成功上市的消费REITs，底层资产均位于核心一二线城市，暂未有三线以下能级城市项目。

商业客认为，这与部分三四线城市项目面临区域消费力不足的挑战，租金收益稳定性较差等因素相关。

总体而言，爱琴海集团具备发行消费REITs的核心竞争力，核心城市项目可作为优先标的，如位于上海、天津、厦门等城市的商业项目。然而，三四线城市项目的长期收益风险不容小觑，后续资产证券化的难度较大。

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