夫妻共有的房产，遗嘱部分无效后如何重新分配？北京遗产律师答疑

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一套承载着家族记忆的房产，在祖孙三代间引发继承争议。外孙手持自书遗嘱主张全部继承，女儿却认为遗嘱无效应按法定继承分割。这场跨越两代人的房产纠纷，法院如何厘清夫妻共同财产与遗产边界？遗嘱效力又该如何认定？

案情梳理

（一）家庭关系与财产背景

亲属关系： 周正国与吴淑珍系夫妻，育有两女周慧芳、周雅婷。林宇轩系周慧芳之子（外孙） 。周正国于 1998 年去世，未留遗嘱；吴淑珍于 2023 年去世，生前立有自书遗嘱。

争议财产：一号房屋（位于北京市西城区 XXX），原登记在吴淑珍名下，系周正国与吴淑珍的夫妻共同财产。2018 年，吴淑珍曾与林宇轩签订买卖合同将房屋 “出售” 给林宇轩，但法院后确认该合同对周正国遗产部分的处分无效。

（二）双方争议焦点

原告主张（林宇轩）：

请求分割一号房屋中周正国享有的 50% 产权份额；

由被告承担诉讼费 。理由是外祖母吴淑珍生前立有自书遗嘱，明确一号房屋中其个人份额及可继承的份额由自己继承，该遗嘱合法有效。

被告抗辩（周雅婷）：

否认林宇轩的继承权，称周正国的份额应由自己与周慧芳依法定继承各分一半；

认为吴淑珍生前已将房屋出售给林宇轩，遗嘱中 “财产不在则条款撤销”，应按法定继承处理；

要求林宇轩支付房屋占用费 。

（三）关键事实与证据

遗嘱证据：吴淑珍 2016 年自书遗嘱，明确一号房屋中其个人份额及可继承的周正国份额由林宇轩继承，并有见证人签字及登记视频佐证。

房屋交易争议：2018 年吴淑珍与林宇轩签订房屋买卖合同，约定以 140 万元出售房屋，但法院确认该合同对周正国遗产部分（房屋 50% 份额）的处分无效。

产权评估：经鉴定，一号房屋市场价值为 483.635 万元 。

案件分析

（一）夫妻共同财产与遗产分割规则

根据《民法典》第一千零六十二条，一号房屋系周正国与吴淑珍的夫妻共同财产，周正国去世后，其50% 份额作为遗产由第一顺序继承人（吴淑珍、周慧芳、周雅婷）法定继承，每人分得房屋的 1/6 份额。吴淑珍实际享有房屋份额为 50%（个人）+1/6（继承）=2/3 份额。

（二）自书遗嘱的效力认定

吴淑珍的自书遗嘱符合《民法典》第一千一百三十四条 “亲笔书写、签名、注明年月日” 的形式要件，且有见证人及登记视频证明真实性，法院确认有效。遗嘱中 “财产不在则条款撤销” 通常指财产灭失或消耗，而本案中吴淑珍处分房屋部分无效，其继承的周正国份额（1/6）仍属遗产，应按遗嘱由林宇轩继承。

（三）生前处分行为的法律后果

吴淑珍与林宇轩的房屋买卖合同，因处分了周正国的遗产份额（50%）而部分无效。法院认定吴淑珍对个人份额（50%）的处分有效，但该部分因已过户至林宇轩名下，视为遗嘱执行；对继承份额（1/6）的处分有效，由林宇轩继承。

裁判结果

一号房屋中属于周正国的 50% 份额，由林宇轩继承其中的 1/3（即房屋的 1/6 份额），最终林宇轩取得房屋全部产权；

林宇轩于判决生效后 30 日内，分别向周雅婷、周慧芳支付折价款 80.605833 万元；

驳回周雅婷要求支付房屋占用费的请求 。

案件启示

（一）遗嘱形式务必严格合规

自书遗嘱需全程亲笔书写并注明年月日，建议同步保留订立过程的视频或见证人证言，避免因形式瑕疵引发争议 。本案中，吴淑珍的遗嘱因完整保留了登记视频和见证人记录，才被法院认定有效。

（二）夫妻共同财产分割需先析产

继承开始前，需先将夫妻共同财产的一半分出为配偶所有，剩余部分再作为遗产处理。本案中，周正国的 50% 份额需先从夫妻共同财产中析出，再进行继承分配 。

（三）生前财产处分≠遗嘱撤销

遗嘱中 “财产不在则条款撤销” 仅适用于财产灭失或合法处分的情形。若处分行为部分无效（如无权处分他人份额），有效部分仍可按遗嘱执行。

（四）继承争议中的举证责任

对遗嘱真实性有异议的一方，需承担举证责任（如申请笔迹鉴定）。本案中，周雅婷因拒绝申请鉴定，需承担不利后果 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）