借名买房没合同，继母凭遗嘱主张继承！北京律师分析关键证据

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一套登记在父亲名下的集资房，在父亲离世后，儿子主张借名买房要求过户，继母却拿出遗嘱要求继承。没有书面协议的口头约定，究竟能否得到法律认可？这场房产争夺战，法院将如何判定？

案情梳理

（一）家庭关系与财产背景

亲属关系： 王建国与周淑芬原是夫妻，育有四子，分别是王浩、王勇、王强、王磊 。周淑芬于2008 年去世，2009 年 10 月 22 日，王建国与李丽再婚 。2018 年 4 月 19 日，王建国因病离世 。

争议财产：一号房屋（位于北京市大兴区），2013 年由王建国与甲公司签订购房合同购得，2018 年登记在王建国名下，权利性质为划拨 / 按经济适用房管理 。

（二）双方争议焦点

原告主张（王磊）：

请求确认与父亲王建国的口头借名买房合同有效；

要求李丽、王浩、王勇、王强配合将一号房屋产权过户至自己名下；

由对方承担诉讼费 。理由是 2011 年父亲单位集资建房，自己出资购买，双方口头约定父亲百年后房屋归自己，且后续房款支付、装修均由自己负责。

被告抗辩：

李丽：否认借名买房事实，称购房款中的 40 万元是王磊归还的借款，10 万元是赠与，王建国作为资深法律人士，若存在借名买房不可能仅口头约定；主张王建国留有遗嘱，明确一号房屋由自己继承，要求法院认定房屋归自己所有，并处罚王磊滥用诉权。

王浩、王勇、王强：认可王磊所述，确认一号房屋由王磊出资购买，因是父亲单位集资房才以父亲名义办理手续，同意王磊的诉讼请求，质疑李丽提交遗嘱的真实性与合法性。

（三）关键事实与证据

购房相关证据：

2013 年 6 月 13 日，王建国与甲公司签订购房合同，约定购买一号房屋，总房款 530604 元。

王磊提供转账记录，证明 2011 年转账30 万元、2012 年转账 20 万元支付房款；李丽认可 50 万元由王磊支付，但称 40 万元是借款、10 万元是赠与，剩余房款由自己与王建国共同支付 。

李丽持有公共维修基金、产权代办费收据，证明王建国支付了部分费用 。

房屋使用情况：房屋 2016 年毛坯交房，王建国办理收房手续，王磊称由弟弟王强负责装修并垫付 17.58 万元（后与自己生意往来中抵扣）；装修后王建国与李丽居住，王建国去世后，李丽掌控房屋至今，购房合同、发票、房产证原件均在李丽手中。

遗嘱相关：李丽提交王建国 2016 年 2月 26 日的自书遗嘱，内容为房屋归李丽所有；王磊申请鉴定，因材料问题鉴定机构不予受理 。

诉讼情况：此前李丽起诉遗嘱继承纠纷被驳回，王磊起诉所有权确认后撤诉，后提起本次借名买房合同纠纷诉讼 。

案件分析

（一）法律适用问题

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，因口头借名购房协议形成于 2011 年，本案适用当时的《中华人民共和国合同法》及相关规定 。

（二）借名买房合同关系认定

借名买房合同关系成立，需借名人证明双方存在约定且自己实际享有房屋权益 。王磊与王建国无书面协议，需从以下方面判断：

款项支付：王磊仅支付部分房款，且公共维修基金等费用由王建国支付，不符合借名人通常支付全部费用的常理 。

房屋管理：王建国负责收房，重要手续原件由李丽持有，房屋长期由王建国和李丽居住使用，王磊在父亲去世多年后才主张权利，与借名买房常规情况不符。

家庭关系与约定证明：李丽与王建国婚后经历购房全过程，王磊未能提供充分证据证明 2011 年存在口头借名约定。

（三）举证责任影响

王磊作为主张借名买房的一方，需承担举证责任。因其证据未能达到高度可能性的证明标准，需承担举证不能的不利后果 。

裁判结果

法院判决驳回王磊的全部诉讼请求，认定其提交的证据不足以证明与王建国存在口头借名购房合同关系 。

案件启示

（一）书面协议必不可少

涉及房产等重大财产交易，务必签订书面合同，明确双方权利义务，避免因口头约定产生纠纷时举证困难 。

（二）保留完整交易证据链

借名买房过程中，出资凭证、沟通记录、房屋管理相关证据等需完整留存，转账时备注款项用途，增强证据证明力 。

（三）及时行使权利

若认为自身权益受损，应及时通过法律途径解决，避免因时间拖延导致证据灭失、超过诉讼时效等问题 。

（四）特殊身份不具豁免权

即便当事人具备专业法律知识，也不能仅凭此推断其行为符合法律规范。在财产交易中，仍需遵循法定形式和程序 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）