房产继承律师答疑：未办产权证的军产房，子女该如何分割？

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一套承载着家庭记忆的军产房，在父母离世后引发子女间的继承大战。一方手握自书遗嘱要求均分，另一方拿出家庭协议主张独有，两份文书究竟谁能决定房屋命运？法院又该如何在复杂的法律关系中定分止争？

案情梳理

（一）家庭关系与财产背景

亲属关系： 李明华与周秀兰于 1966 年结为夫妻，育有两女一子，分别是李芳、李婷、李强。2003 年 7 月 24日，周秀兰因病去世，未留下遗嘱；2016 年 8 月 2 日，李明华离世 。周秀兰的母亲早于其去世，父亲周建国于 2007 年离世，周建国共育有四名子女，其中周秀兰的弟弟妹妹（周卫国、周卫红、周卫民）及侄子侄女（周小辉、周小敏）均签署放弃继承声明。

争议财产：一号房屋（位于北京市海淀区），2001 年 5 月 31 日，李明华与甲公司签订经济适用住房买卖合同购得 。该房屋因决算未完成且尾款未结清，暂无法办理产权证。

（二）双方争议焦点

原告主张（李芳、李婷）：

要求依法分割一号房屋的居住使用权；

由李强承担部分诉讼费 。理由是一号房屋为父母夫妻共同财产，父亲李明华 2009 年自书遗嘱明确三子女各继承三分之一份额，作为合法继承人有权参与分割。

被告抗辩（李强）：

称李芳、李婷已放弃房屋继承权，双方曾签订新的财产分割协议；

主张各方已对父母遗产另行分割且协议已履行完毕，房屋居住使用权应归自己所有；

强调一号房屋属于军产房，交易受限，此前分割的财产价值已相当，李芳、李婷时隔五年反悔，诉求缺乏法律依据 。

（三）关键事实与证据

遗嘱证据：

2009 年 6 月 26 日，李明华自书遗嘱，明确一号房屋由三子女各继承三分之一份额，排除子女配偶继承权，并约定居住者需向其他继承人支付折价补偿。根据《民法典》第 1134 条，自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日，该遗嘱形式合规。

2015 年 10 月 23 日，李强代书遗嘱称李明华的现金资产 10 万及房产由李强继承，其余资产和抚恤金由两姐妹平分。该遗嘱无其他见证人签名。依据《民法典》第 1135 条，代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日，此代书遗嘱形式要件缺失。

协议证据：2016 年 8 月 6 日，三人签署协议，约定李明华的丧葬费、生活补助及抚恤金由李芳、李婷平分，李强放弃10 万元现金继承权 。李芳、李婷称该协议是在追悼会上为避免纠纷被迫签署 。

房屋性质：法院向营房科核实，一号房屋因决算和尾款问题暂无法办理产权证，不具备直接分割产权的条件 。

案件分析

（一）遗嘱效力认定

根据《民法典》规定，2015 年的代书遗嘱因缺乏见证人签名，不满足法定形式要件，不能作为认定遗产分配的依据。而 2009 年自书遗嘱虽形式合法，但后续家庭协议对继承内容进行了变更。

（二）家庭协议的法律效力

李芳、李婷在遗嘱上书写 “同意并按父亲的意思办理”，结合后续签署的财产分割协议，可视为三人就遗产分配达成新的合意 。该协议系当事人真实意思表示，且抚恤金等部分已履行，在无证据证明存在欺诈、胁迫等情形下，应认定有效，对遗产分配具有约束力。

（三）房屋权属与分割限制

一号房屋为夫妻共同财产，周秀兰去世后，其份额按法定继承由配偶和子女分配；李明华的份额则依家庭协议处理。因房屋暂无法办理产权证，根据《民法典》相关规定及实际情况，不具备分割产权条件，法院只能对居住使用权进行分配。

裁判结果

一号房屋由李芳、李婷、李强共同居住使用，其中朝南两间卧室由李强使用，朝北一间卧室及书房由李芳、李婷共同使用，其余区域三人共用；

驳回李芳、李婷的其他诉讼请求 。

案件启示

（一）遗嘱订立需严谨规范

依据《民法典》，自书遗嘱要确保全文亲笔书写、签名并注明日期；代书遗嘱务必满足有两个以上见证人在场见证、代书人及遗嘱人签名并注明年月日等法定形式要件。建议通过公证遗嘱等方式增强法律效力，避免因形式瑕疵导致遗嘱无效。

（二）口头承诺不如书面协议

遗产分配涉及重大利益，即便亲属间达成共识，也应签订书面协议并明确条款 。签署协议时需谨慎，若存在受欺诈、胁迫等违背真实意愿的情况，可依据《民法典》相关规定主张协议无效或撤销，但需留存好相关证据。

（三）特殊房产分割需谨慎

军产房、小产权房等特殊性质房产，因产权受限，分割时需考虑政策规定和实际情况 。若不具备分割产权条件，可先协商居住使用方案，或待条件成熟后再处理，同时要注意参考《民法典》中关于共有物管理、使用的相关规定。

（四）及时行使权利维护权益

对遗产分配有异议，应在法律规定的时效内主张权利 。《民法典》对继承相关诉讼时效有明确规定，拖延时间可能因协议履行、证据灭失等因素增加维权难度，导致自身合法权益难以得到保障。

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