香港四大家族之一，有麻烦了……

原创 刘博团队

又一家知名大房企，惊爆财务困境。

今天，香港四大家族之一——郑裕彤家族控股的、在香港上市的新世界发展（00017）股价大跌，盘中一度跌了超过10%，到收盘仍然跌了6.89%。

上图是新世界发展的月线图，其股价在2021年4月见顶后，以45度角不断下行，到了今天收盘已经跌到了4.48港元，跟最高价43港元形成了巨大反差。

到今天收盘，当年千亿市值的新世界发展，已经缩水到了只有112亿港元。

是什么原因造成了公司股价不断走低，今天再次大跌？

主要原因是，香港和内地的房地产都处于低迷期。虽然新世界发展在财务上，比内地很多大房企更谨慎，但也逃脱不了大环境的影响。

10多天前，新世界发展就传出了一个不太好的消息：一笔5月16日到期的永续债未能赎回，该笔永续债的票面息将从6月16日起将由6.15%递增至10.1%。（不能赎回的代价）

公司宁愿承受高达10.1%的利息，也不愿意及时赎回永续债，已经传递出了资金紧张的信号。

当时瑞银就预言，从今天开始的一周，新世界发展可能宣布推迟支付所有永续债的利息。

而今天，这个消息再次获得了证实。

据证券时报报道，新世界已经发布了公告：该公司根据各相关永续证券的条款和第4(d）条条件，已通知所有相关永续证券持有人，其已选择将相关永续证券票息的分派，递延至其各自的下一个分派支付日期。

今天的大跌，就是在上述背景下发生的。

新世界发展近期的业绩到底如何？房地产相关业务在哪些城市？股价的持续下跌，将给声名显赫的郑裕彤家族带来哪些影响？

根据公开资料，目前新世界发展的房地产业务主要分布在香港，以及内地的广州、深圳、上海、北京、杭州、武汉、沈阳、佛山等地。

公司在内地的不包括车库的土地储备总楼面面积约246万平方米，住宅约为128万平方米。

不过从营收占比看，香港仍然是公司最大粮仓，内地业务整体占比不到三分之一。

无奈香港的房地产市场也比较低迷，给公司业务增长带来了压力。

2024年，由于香港连续出台重大房地产政策，比如在2月撤销了针对非户籍居民30%的印花税，导致全年新房成交套数和金额均同比上涨了接近60%；但二手房市场表现一般，在成交套数同比上涨13.8%的情况下，总成交金额下滑了3.5%。

整体来看，香港房价在2024年下跌了6.5%左右，呈现以价换量的走势。

去年9月，还爆出了新世界发展2024财年巨额亏损，郑家新一代接班人郑志刚辞任新世界发展行政总裁的消息。

公司随后公布的2025上半财年（截至2024年12月31日的六个月内）的财务数据显示，股东应占亏损为66.3亿港元。

2024年到2025年，对于新世界发展来说可谓“流年不利”，公司财务开始变得捉襟见肘，企业形象也开始打折。

比如K11是新世界发展的商业旗舰品牌，凡到访过香港K11的人无不印象深刻。

然而K11在深圳的首店，在今年4月28日开业后却受到了广泛的吐槽。很多人认为这是一次非常匆忙的开业，以至于商家进驻率仅50%、标识不清楚，洗手间的马桶盖与马桶不匹配，部分区域“未开荒”、商场优惠信息乱码等。

K11深圳店的面积比较大，周边新房入住率不算太高，再加上位置有点偏，交通条件不算太好，未来能否维持足够的人气并盈利，还有待观察。

如今，各大城市商业综合体已经明显过剩，如果没有运营绝招，这类项目往往成为“钱坑”。想想看，王健林已经开始甩卖一线城市的万达广场了，可见线下零售的形势有多么严峻。

新世界的各类产品系，对内地居民来说，也就K11有较大知名度。至于其住宅，在市场缺少品牌效应和辨识度，只能靠位置、配套来去化。

新世界发展会倒下吗？

目前看，还不至于。

新世界发展有限公司近日发布数据显示，在内地及香港业务均取得持续增长，本财年至今整体合约销售约248亿港元，已完成集团全年销售目标逾95%。在香港，其项目“柏蔚森”和“皇都”，分别实现40亿港元和36亿港元的销售额。

据报道，新世界发展已获得银行承诺，为875亿港元的贷款进行再融资。据报公司已抵押其位于尖沙咀的维港文化汇（Victoria Dockside），获取另一笔156亿港元（约20亿美元）的贷款。

但公司想走出困境，还需要相当一段时间。因为无论是香港还是内地的楼市，最近又出现了降温态势，需要出台更多利好。

最后简单介绍一下香港四大家族之一的郑裕彤家族。

所谓香港四大家族，有先后两个版本，代表两个时代。港英时代是指周永泰家族、李佩材家族、何启东家族、利希慎家族；回归后是指郭得胜、李兆基、李嘉诚、郑裕彤四大家族。

后面这个版本的四大家族知名度更高，而且都跟房地产行业密切关联。

郑裕彤家族的第一代，或者说实质性的开创者是郑裕彤，生于1925年8月，广东顺德人。

郑裕彤父亲是广州的绸缎商人郑敬诒，与黄金商人周至元是同乡兼好友，双方指腹为婚，约为儿女亲家。

后来，郑裕彤父亲的生意发展不如未来的岳父，所以他长大后到未来岳父在澳门的金店里打工，这个金店就是后来大名鼎鼎的周大福。

1943年，郑裕彤跟妻子完婚；1946年，郑裕彤被岳父派到了香港拓展业务。1956年正式接手整个周大福，并首创了“四条九足金”，一炮打响，成为香港行业翘楚。

1970年，郑裕彤创建里新世界发展，开始介入房地产、基建等行业，后来还参与了内地很多重大项目，比如投资了武汉第二长江大桥，武汉天河国际机场等。1993年5月，收购瑞士一家拥有40间酒店的集团，使新世界集团成为全球最大的酒店管理集团之一 。

根据胡润2023年百富榜，郑裕彤家族（他本人在2016年去世）财富为1300亿元人民币。

如今这个家族已经传承到第三代，传到了郑裕彤孙子郑志刚手上。

郑家的头号商业旗舰，仍然是周大福而不是新世界发展。周大福目前的股票市值为1100多亿港元；而新世界地产在恒大暴雷之前，一度也达到过1100亿市值，目前缩水了将近90%！

在郑裕彤家族历史上，还有“拯救特朗普”的知名桥段。

上世纪90年代，特朗普一度濒临破产，私人飞机和游艇都被美国法院查封了。法院还规定，特朗普每顿饭的花费不能超过10美元。特朗普在曼哈顿办公室，每天都能接到数十通讨债电话。

这时候，特朗普还有一块位于纽约曼哈顿西区31万平方米的土地，希望引入有实力的合作伙伴，以盘活资产自救。

特朗普知道香港四大家族的威名，他通过关系联系到了郑裕彤。而郑裕彤则安排其子郑家纯与瑞安集团掌门人罗康瑞（后来开发了上海新天地项目）联手，以9000万美元从特朗普处购得"河滨南"项目七成股份。

郑罗二人为获得该项目70%的股份，不仅接手了特朗普的部分债务，还承诺投入超过1亿美元用于后续开发。

郑罗组建了一个财团接手这块土地后后，项目更名为“河滨南”，规划为高端住宅区。到了2005年，恰逢美国楼市复苏，财团以17.6亿美元整体售出，创下纽约住宅交易最高历史纪录。

通过这笔交易，特朗普不仅成功削减了负债，还获得了超过5亿美元的盈利。

但这场交易完成后，特朗普将“恩人”告上了法庭，认为他们把这个项目套现的时候，要价偏低了，让他没有赚足。那场官司持续了至少四年，最终法官裁定特朗普败诉。

如今风水轮流转，轮到了特朗普权倾世界、风光无限，而郑家的房地产业务陷入低迷。