房产的错配问题

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正文：最近直播和线下咨询中，发现不少朋友，都存在错配问题，忍不住发一篇推文，友情提示一下，主要集中在：

1.“低总价预算”选高价区的问题

2.“强学区需求”选不确定学区问题

3.新房需求选无价值板块问题

4.捡漏需求选“假笋盘”问题

咱们展开说说。

1.“低总价预算”选高价区的问题

这个问题的关键，是买房者很清楚自己的选择有问题，但又陷入“我别无选择”的自证陷阱内。

我举个例子，下图的这种房子：

表面看起来，没有什么硬伤，既不是那种七八十年代的特老房产，还带电梯，户型不说多好，也算南北通透，勉强算个带客厅的二居室，一家三口人，住起来也说得过去，而这价格，还只是挂盘价，实际成交价，还要再低些。

您再看下它的位置：

你肯定会说：“嚯，好近呢”。

确实好近，近到了你推开窗，央视大裤衩就在你鼻子旁边。

按常理来说，这样的房子，是不是周边上班族上车盘的首选？

而实际情况却是，我见过无数发给我这种房子链家给我的人，都不在附近上班。

最惊悚的是，你去看它的成交，整整三个月里，就只有1套。

你不看这些细节，很难发现问题。

为什么这么“周全”的房子，没人要呢？

我的结论是：它是一件“奢侈品”。

你不要光看国贸CBD有很多高收人群，这种两百多万的二居室，根本就没在所谓的高收入群里“视野里”，而对于稳定的中等收入人群，他们想得反而清醒“我知道我要通过通勤时间，来换取环境的舒适或更大的居家空间”，他们也压根不会考虑，最后只有低收入但表面光鲜的小白领。

他们整天研究的，是哪里的一居室租金又降了，我要不要舍弃一个月租金，把住所换过去。他们有钱或许舍得在二奢直播间下单一款名牌包包，但他们绝不会舍得花二百多万，买这么一件奢侈品。

这就好比，你去一个二线城市买套房，当地人都不要，你却觉得它真香，当地人笑而不语。

那三个月里，只卖了唯一的一套房子，就是上一个你。

其实买房并不复杂，不要总觉得自己很聪明，又发现了宝藏，你能发现的宝藏，当地人不比你多无数次机会发现么？

高价区的高价房，是平价品，因为那是“正配”；

高价区的低价房，是奢侈品，当然就是“错配”。

同样的情况，我发现最近比较多的，还有花400-500万买清河的“新海淀人”，更可笑的是，这里有80%的人，并不在清河上班，因为清河的上班族，都去买了霍营的次新房和回龙观的新房。

各种错配不止这些，这里就不再举例了。

2.“强学区需求”选不确定学区问题

很多家长认为，人口少了，上学的人少了，我随便选一个学区，一定就能上学了。

这句话，只能对一半。

对于几年后上学的，你现在买强学区优质校，现在买届时能上的概率确实极高。

但这其中的另一半，有大量的明年上学的家庭。

网络上，很多“学区房专家”，还有中介献殷勤告诉你：

“姐，放心吧，我这有数据，明年大概率能上”。

我岔开一句讲，你知道，最近几年二手房中介纠纷和投诉中，最多是什么么？

是凶宅？是产权不清晰？是钱款不安全？还是一房多卖？

至少在北京，但凡现在能在强监管下能活下来的中介店，都不会有这种低级错误发生了。

真正出问题的，是某些中介为了成交拍胸脯告诉你“这个小区肯定能上XX小学”。

最后结果出来，嘿，你去了另外一个学校。

你明明花大几百万，却上了一个你不想孩子去的学校，你当然不爽，遇到不好说话的，这就是纠纷。

这种问题，其实家长们根本不是不懂，但是从心理学角度讲，人们会天然屏蔽自己不喜欢听的话。

这就有点像，要求越高的女孩/男孩，碰到渣男/渣女的概率就越大，因为当ta的要求高到了，现实情况无法满足的时候，只有编织出来的假话，才能让ta圆梦，只不过总有梦醒的一天。

有人会逼问我“你别光说风凉话，你能不能给我一些学校的名字，我买了就能上的。”

我告诉你一个最简单的方法就好了，别听什么学区专家的，它告诉你能上的，你稍微深入研究下就知道了，它仅仅是在附近开了个中介店，它中介店范围内维护的楼盘，它都告诉你能上。

中介同理。

别瞎做梦，如果明年上学，至少西城海淀，很多一流二类小学都不敢保证100%能上，然后中介告诉你，他们店维护的这个楼盘对口一流一类，就能上？

你一个硕士毕业生，那点仅剩下的逻辑思维能力，现在看都还给导师了。

当然了，这里要加一个，喜欢赌的人另算，比如70%的概率能上，你能承受30%是坏结果，那就无所谓了，前提是你知道的是30%而不是被说谎的5%。

3.新房需求选无价值板块问题

这里不讨论新房溢价问题，也不讨论某些板块未来规划问题。

这里直接讲的，是完全没有争议的“无价值板块”。

我说几个最简单的情况。

第一，新房周边有二手房，而二手房门口，连个中介店都开不起来的。

第二，新房卖了几年，把名字都“卖改了的”。（缦合北京这种特殊楼盘就别算在内了，当然了，就算在内，也是不值得买，只是那个板块还可以。）

第三，城六区之外新房3-5公里内都没有地铁且没有在3-5年内都不可能有地方规划的。

第四，特殊情况，北京在2017年前后，有一波特殊房产出现，那就是限竞房，你要知道，限竞房是需要下本后5年才能交易的，恰逢最近几年这些大批量限竞房解限，你未来的对手，是极其确定性的“这些解限的二手限竞房”。

4.捡漏需求选“假笋盘”问题

我以为这种问题，只能出现在小白身上，我通过大量线下咨询发现，我错了。

很多买卖过不止一套房的朋友，还会出现这样的问题。

这个问题解决起来，其实不难，因为集中出现这样问题的小区，往往都是成交量小，近期没什么参考价格的小区。

比如去年7月出现了一套同户型成交1300万，再就没有同户型了。

最近突然中介告诉你，“哥，这有套房子，价格香到爆炸，便宜350万卖，您要不要来看看？！”

问题来了，请问，950万的价格，你捡了多大漏？

答案是，很可能你要多花20万。

因为它的市场价，只有930万。

你买了这套房，很有可能，会上那种专门发“房价暴跌”的博文里“北京某某小区房价暴跌350万！”

如果这套房子别人要去买的话，标题都得变成“北京某某小区房价暴跌370万！”

就算930万，你觉得很便宜么？

其实也就算一般，在北京，比最高点跌幅超过28.46%的房子，那不是有成千上万套嘛？！

因为像这类房子，本来它就是轮动式下跌中，比较靠中后段下跌的，所以去年7月份的时候，很可能是最高点，而急速下跌期中，它又没有成交，使得很多人荒唐地认为“这个小区真抗跌了”。

记住我直播时说的：没成交不代表不下跌，有时候没成交反而更可怕。

它影响会更深远，这会导致它未来止跌企稳的时间会无限期推后，甚至更大的影响是，等市场上行期快结束了，政策转向变成了打压房地产的时候，它才开始涨，没等涨咋样呢，市场因为政策打压凉了......

真正的笋盘，是反复琢磨对比后，在这个价格基础上，再去算折扣的。

现在北京的市场里，二手房根本没有所谓任何笋盘，记住我的形容词“任何”。

原来有些人靠全款砸房东，确实能便宜十万二十万甚至大几十万，是因为那时候银行都是爷，你办一套贷款流程下来，一两个月过去了。

现在呢？

最快的，我见过3天的。

现在银行不是爷，是......

对于着急用钱的房东来说，3天和1天的区别，是不值几十万的。

二手房市场里，真正想便宜，目前只能是法拍房，不过法拍房风险可大可小，不是我们这种专业团队全程主导，也都是在“赌命”，这是后话了，不是本篇重点，以后有机会讲。

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