北京买房：理清思路，购房建议1548

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我是山东户口，在北京工作，2020年在淄博买了一套房，85万中贷款15万，现在基本上是把这15万给跌没了。我从买房后一直在北京租房，西四环青塔的老破小，我发现一个现象，就是青塔的老房自从我开始租到现在的价格几乎没有变化。

全北京都说涨的时候海淀的涨了好几万，这里一点不涨，这两年来都说跌，说是有的朝阳的都跌回十年前了，青塔的老房也不跌。所以我觉得这虽然不赚钱但也算稳妥保值吧，有换过来的想法。也就是索性把淄博的卖掉，然后加上我这几年的存款和女友的钱能凑到200多万，230万左右，当首付在这里买一套两居室不到300万的。您觉得这方案可行吗？

A：

1、房子是用来住的，淄博买了房既然住不上，在青塔却又租房，那就换过来呗。不过您这贷款比例有点少似的。淄博的为了15万就用掉了首贷资格，有点儿浪费了。然后现在是买不到300万的房，首付就有230万，贷款占比20%左右也不多。当然这看自己的具体情况吧，不用非得追求高杠杆。

2、青塔如果是300万之内的两居，租金能到多少？以青塔东里为例，估计是60平左右，坪效7/80，月租接近5000吧？那租售比就是600多点儿，还行，属于性价比正常或偏高的，如果280万的能租5000左右就肯定算高的了。

3、青塔的老房价格没变化我倒没注意，不过这种情况也不少呢，城六区以丰台南部的最为普遍，大盘涨的时候还没轮到就行情过去了，跌的时候自然也就没什么道理跟风。另外一点是大概率房租也没有太大变化，所以没影响房价。

这种情况倒不能说是多保值，只能说是波动小，占不到便宜也不吃亏，老房本来就有这种特征。反正该换就换吧，只要期望值不太高就挺合适的。

4、其他的没什么建议，看房的时候算算租售比吧，在没硬伤和瑕疵的情况下，数值越低的越合适。

仅供参考。

二

Q:

请问，我北京人，孩子四岁，现在住门头沟丽景长安的大平层，看了您的点评了，感觉说的对，这些年的保值是不太好，只是住的舒适宜居。所以我现在也有想法，主要是孩子母亲想换到海淀学区房。但看了几个学区的房子后有些疑虑，主要是资金问题，其次是初中通道问题。

我现在这套房价值700万吧，但有接近300万贷款，卖完后剩400万不到，加上积蓄的话500万左右，假如还贷款300万能买800万的房。但如果是买在中三学区的话只能是很小的两居70平，感觉太憋屈了，毕竟我们现在的平层180多平呢。

再有就是小升初通道问题，中介说不保证能直升好初中，那我们作为普通百姓买学区房就感觉意义不大了。所以想问问您的看法，针对我们这种情况有没有更好的建议？另外也看了人大附的学区远大城，虽然房价低一些但也改善不大，而且都说这人大附学区是挂名的，并不能直升。

A：

1、那要不就换石景山的呗，京源或景山远洋的学区都很好的，放到海淀也是中上。而且从房子角度说没什么溢价，居住的性价比要比海淀高的多。

2、比如衙门口桥的融景城，京源学区能直升，房龄也挺新的。现在单价6万左右吧，800万能买标准三居室，140平，虽然赶不上门头沟的也差不太多了。

石景山的之所以没什么学区溢价，主要是俩原因。一是高峰期这些年学位紧张，所以对落户时间要求的长，和景远都是六年落户期才能顺位靠前呢，也就是要求高。二是因为石景山虽然人均资源不错，但毕竟全区的人数少，所以很难出现顶级高中，那学区溢价自然就低呗。但如果不是目标六小强级别的，那在石景山算性价比高的。

3、其他我没什么建议了，海淀就是这种情况，谁也没辙。资金问题只能自己考量，小升初的问题也只能咨询教委。

仅供参考。

三

Q:

请问，我目前在大厂有两套房，一套孔雀城函香园南北通透经典两居75平，一套孔雀城逸景园悦澜苑52平。两套房都是为了投资买的，一直未入住，目前本金已经损失，尚有贷款110万，压力很大，能否给点建议。

我也想出租，但不装修的话根本租不出去，几百都没人租。而装修的话至少好几万，我实在没能力装了，也觉得不划算。还是希望您能提供些建议。

A：

1、我对环京可真不熟，大厂好几年没去过了，不敢多说。

2、刚上网搜了一下，这俩小区好像在大厂的地段儿也不是太强吧，能算成熟板块吗？我看逸景园的这套房价值30万吧，6000一平。假定简单装修，每月租金能到800块钱吗？如果能到那就说明房价中没什么泡沫了，等着楼市回暖吧。

函香园这套是价值40万吧？简单装修后的租金能到1000吗？如果是能到，或在这租金附近的话也还可以，也是等着呗。

3、但您既然是本金已经损失，那至少跌幅达到30%以上吧？就算楼市回暖，想涨回这么多也很难的。因为比如100万跌30%是30万，可70万要想涨到100万就是涨幅接近50%了。

而且北京是没道理比环京走势弱的，那如果环京非核心地段的涨幅都接近50%，北京涨幅就得更高。可北京现在房价已经是6万多均价了，核心区10万+，我反正不相信短期能涨一半以上。

4、所以我建议还是看自己的资金情况吧，如果还贷压力大那就索性割肉。要不然还得延续不少年呢，五年八年都未必够，而且也未必能回本儿。

仅供参考。

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